בית משפט השלום בחיפה דחה השבוע תביעה בסך 155,000 שקל שהגישה מלי רינת רוזן נגד זאב ריטמן, בטענה שהפר הסכם מכר דירה ברחוב חניתה 36 בחיפה. השופטת סיגלית מצא קבעה כי התובעת לא הוכיחה את טענותיה, וחייבה אותה בהוצאות משפט בסך 12,000 שקל לטובת הנתבע.
הפרשה החלה ב-14 בספטמבר 2021, כאשר נכרת בין הצדדים הסכם מכר בקשר לדירה ברחוב חניתה 36 בחיפה תמורת 1,450,000 שקל. הנתבע, ריטמן, היה בעל הזכויות בדירה שנרשמו לשמו מכוח צוואה ביולי 2019. לפני כריתת ההסכם הזמינה רוזן איש מקצוע שערך דוח בדיקה ביחס למצב הדירה. במסגרת ההסכם הצהיר ריטמן כי מדובר בדירת ירושה שלא התגורר בה, וכי למיטב ידיעתו אין בדירה מום או פגם נסתר, למעט סימני רטיבות בתקרת מסתור מרפסת השירות ובחדר השינה של ההורים שצוינו בדוח המהנדס מטעם הקונה.
בהסכם נקבע כי הפרת סעיפים מסוימים תיחשב הפרה יסודית וכי הצד המפר ישלם לצד השני פיצויים בסך 145,000 שקל. מסירת החזקה נקבעה ליום 14 באוקטובר 2021. ב-18 בספטמבר 2023, כשנתיים לאחר מכן, הגישה רוזן את התביעה.
בכתב התביעה טענה רוזן כי הצהרות ריטמן בהסכם המכר, לפיהן אין בדירה ליקויי רטיבות מעבר לאלה שפורטו וכי לא ידוע לו על כוונה לבצע תיקונים ברכוש המשותף, אינן נכונות. לטענתה, לאחר שרכשה את הדירה התברר לה כי במשך שנים רבות התקיימה התדיינות ביחס למצב מערכת איטום הקירות של מעטפת הבניין. התובעת טענה כי נערכו דוחות ביקורת והומלץ לשקול שיפוץ מקיף של מערכת האיטום, וכי ליקויים אלה באיטום הם שגרמו לרטיבות בדירה. עוד טענה כי ריטמן היה מודע לכך שמקור הרטיבות בליקויים ברכוש המשותף, כעולה מתכתובת בינו לבין נציגות הבית המשותף.
ב-18 בדצמבר 2022 שלחה רוזן, באמצעות עורך דינה שלומי סטלקאל, מכתב התראה לריטמן בו נטען כי הוא הפר את ההסכם על דרך מתן הצהרה כוזבת. במכתב התשובה מטעם ריטמן, דרך עורכת דינו סופי אביב, הוכחשו הטענות. ריטמן הודה כי אכן היו סימני רטיבות שתוקנו על ידי ועד הבית, אולם הדירה נמכרה בחלוף שנה ממועד התיקון ולאחר שלא חזרה הרטיבות. עוד נטען כי רוזן קיבלה חזקה בדירה לפני למעלה משנה וכי הנתבע אינו נותן אחריות למצב הדירה.
בהליך המשפטי הוגשו תצהירי הצדדים, וב-29 ביולי 2025 הוגש תצהיר של פרידה אביטבול, נציגת הבית המשותף, שכתבה כי ריטמן פנה לנציגות בבקשה לתקן ליקוי בחזית הבניין שגרם לנזקי רטיבות בדירתו, ולכן הוזמן איש מקצוע שתיקן את הליקוי. ב-25 בספטמבר 2025 שמעה השופטת מצא את עדות הצדדים.
בהחלטתה דחתה השופטת מצא את התביעה מכמה טעמים מרכזיים. ראשית, היא ציינה כי רוזן לא הבהירה היכן בדירה נמצאת הרטיבות הנטענת, והדגישה כי השאלה האם קיימת רטיבות, היכן ומה מקורה היא שאלה שבמומחיות. על בעל דין המבקש להוכיח עניין שבמומחיות להגיש חוות דעת מומחה, אך רוזן לא הגישה חוות דעת כזו. השופטת קבעה כי די בכך כדי להביא לדחיית התביעה בעילה זו.
שנית, השופטת מצאה כי עדות רוזן לא הייתה מהימנה. התובעת העידה כי לא קראה את ההסכם ואף לא קראה את תצהירה, ועדותה עמדה בסתירה חזיתית לאמור בתצהיר ולהסכם. כך למשל, היא הכחישה שוב ושוב כי הבודק מטעמה מצא רטיבות בדירה, בניגוד למצוין בהסכם המכר. השופטת ציטטה קטעים מהעדות בהם רוזן הכחישה את קיומן של הרטיבות שנזכרו בהסכם, וטענה שלא הייתה רטיבות כשראתה את הדירה ואחרת לא הייתה קונה אותה.
רק לאחר חקירת ריטמן ביקשה רוזן לדבר ושינתה את גרסתה, בטענה שהשמאי הודיע לה על כתמים בתקרה אבל לא בקירות, וזה הטעה אותה. השופטת קבעה כי דברים אלה, שנאמרו לאחר סיום עדותה ולאחר הפסקה בדיון, אין בהם כדי לשנות מהתמונה הכללית ביחס להיעדר מהימנות עדות התובעת.
כמו כן התברר במהלך העדות כי רוזן הגישה תביעה נגד נציגות הבית המשותף העוסקת, בין השאר, בעניין הרטיבות. התובעת סירבה לפרט את עניין התביעה.
אשר לעדות ריטמן, השופטת קבעה שהייתה מהימנה עליה. הוא הודה ביוזמתו כי הייתה בעבר רטיבות בחדר השינה בדירה שמקורה בקיר החיצוני, ולכן פנה לנציגות הבית המשותף ששכרה איש מקצוע שתיקן את הליקוי. לטענתו, ממועד התיקון ועד מכירת הדירה, למעלה משנה לאחר מכן, לא חזרה הרטיבות. הוא הצהיר על נקודות הרטיבות עליהן ידע ושאותרו גם על ידי הבודק מטעם התובעת, והסביר שהרטיבות שעליה התלוננה התובעת היא במקום אחר מזה שתוקן.
השופטת מצא ציינה כי התובעת לא זימנה לעדות מי מחברי ועד הבית, וציינה כי יש לשקול מחדל זה לחובתה. ההלכה היא שמקום בו בעל דין נמנע מהבאת ראיה או מזימון עדים רלבנטיים, חזקה היא כי אילו היה עושה כן היה הדבר פועל לרעתו.
בסיכומה של ההחלטה קבעה השופטת כי משלא הבהירה התובעת היכן הרטיבות עליה היא מתלוננת, לא הוכיחה את קיומה, את מקורה או את החפיפה בינה לבין הרטיבות שתוקנה בעבר, אין בעדותו של הנתבע כדי לסייע לה. כמו כן לא הוכח שריטמן ידע על קיומה של רטיבות נוספת במועד כריתת הסכם המכר, מעבר למוקדים שצוינו בהסכם.
גם לעניין הטענה בדבר הצהרה כוזבת ביחס לפגמים ברכוש המשותף דחתה השופטת את התביעה. היא ציינה כי התובעת לא הציגה חוות דעת המעידה על רטיבות בקיר החיצוני ואף לא זימנה מי מנציגות הבית המשותף להעיד ביחס לידיעתו של הנתבע. כמו כן, מכתב האגודה לתרבות הדיור מיום 10 באפריל 2022, יותר מחצי שנה ממועד החתימה על הסכם המכר, אינו מוכיח שריטמן ידע במועד מכירת הדירה על מצב הרכוש המשותף.
בסופו של דבר דחתה השופטת את התביעה וחייבה את רוזן לשלם לריטמן שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12,000 שקל. בקביעת הסכום השופטת לקחה בחשבון את היקף ההתדיינות בתיק. היא הוסיפה כי בשים לב לכך שציינה בפני התובעת כבר בקדם המשפט שהתקיים ביום 20 באפריל 2025 על הקשיים שבמצב הראייתי, ולמרות זאת התובעת עמדה על ניהול התביעה עד תום, ראוי היה להטיל עליה אף הוצאות לטובת אוצר המדינה, ורק לפנים משורת הדין לא תעשה כן.
