פסק דין בבית משפט השלום בחיפה מציב אזהרה לעוסקים בנדל"ן: אח ואחות זכו בתביעה נגד דנה רוזנבלט בע"מ, אסף רוזנבלט ועו"ד מוטי כהן שהעלימו מהם את מחיר הרכישה האמיתי של נכסים מסחריים ברחוב הנביאים • ביהמ"ש: "הציגו מצגי שווא בפני התובעים, הטעו אותם, וביצעו כלפיהם עוולת תרמית"
אח ואחות שרכשו שני נכסים מסחריים ברחוב הנביאים בחיפה במחיר שהתברר כגבוה פי 3.5 עד פי 4 ממחיר הרכישה המקורי, זכו בתביעה נגד המוכרים ועורך הדין שייצג את שני הצדדים. השופטת תמי לוי יטח קבעה כי הוצגו בפני הקונים מצגי שווא והטעיה באשר למחירי הרכישה המקוריים של הנכסים, ופסקה פיצויים כוללים בסך 913,235 שקלים, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
מהיכרות במושב מכמורת לעסקאות בחיפה
קניה גיא בת רואי ואחיה רם חלף הכירו לראשונה את אסף רוזנבלט בתחילת 2011, כאשר רוזנבלט פרסם מודעה לארגון קבוצת רכישה של מקרקעין חקלאיים במושב מכמורת. גיא בת רואי ובעלה, שביקשו להשקיע בנדל"ן מניב, הצטרפו למיזם, כמו גם רם חלף ורעייתו. העסקה במכמורת דרשה השקעה של 750 אלף שקלים, והצדדים אף הספיקו לחתום על הסכמי הצטרפות, להפקיד מקדמות בסך 75 אלף שקלים ולקחת משכנתה למימון העסקה.
אולם באותה תקופה העסקה במכמורת "התפוצצה", והכספים הוחזרו לתובעים. חרף כישלון העסקה, היכרות זו יצרה בסיס של אמון בין הצדדים – אמון שלטענת התובעים נוצל על ידי רוזנבלט בעסקאות שהגיעו לאחר מכן.
זמן קצר לאחר מכן, באביב 2011, פנה רוזנבלט לתובעים עם הצעה חדשה: שני נכסים מסחריים ברחוב הנביאים בחיפה. רוזנבלט, שהציג עצמו כאיש עסקים מנוסה בנדל"ן ובעלים של משרד משגשג להנהלת חשבונות וייעוץ מס, הסביר כי זו הזדמנות השקעה טובה עם פוטנציאל להכנסות יפות מהשכרת הנכסים.
"קונים יחד" – המצגים שהוצגו
במרכז פסק הדין עומדת השאלה מה בדיוק הוסבר לתובעים ומה הם הבינו מתוך ההסברים. לפי עדויות התובעים, רוזנבלט הציג בפניהם תמונה ברורה: הוא והנתבעת רוכשים את הנכסים יחדיו עם התובעים, במחיר זהה. התובעים סברו שהם נכנסים לשותפות אמיתית עם רוזנבלט, שבה כל הצדדים משלמים אותו מחיר עבור חלקם היחסי בנכס.
ביום 31 במרץ 2011 נחתם זיכרון דברים בין גיא בת רואי ובעלה מיכאל גיא לבין אסף רוזנבלט, לפיו התובעת תרכוש מהחברה מחצית מהזכויות בנכס ברחוב הנביאים 24 תמורת 700 אלף שקלים. בזיכרון הדברים צוין כי 630 אלף שקלים יועברו בנאמנות לעורך דין מוטי כהן ומשם לבעלים המקוריים של הנכס – מרכז הקואופרציה ליצרנות תחבורה ושירותים. נוסח זה יצר את הרושם הברור שמחיר הרכישה הכולל מהבעלים המקוריים הוא 1.4 מיליון שקלים (פי שניים מ-700 אלף שקלים).
רוזנבלט הסביר לתובעת כי כדי שהעסקה תצליח, עליו להיות הגורם היחיד מול הבעלים המקוריים. התובעת העידה כי "ביקשו ממני להיות מאחורה", ורוזנבלט טען כי מדובר במכרז ושינוי ההצעה או הוספת שם התובעת עלולים לסבך את העסקה. התוכנית הוצגה כך: החברה רוכשת תחילה את הנכס בשלמותו, ומיד לאחר מכן מוכרת מחצית לתובעת, וזאת מסיבות של מיסוי מקרקעין ובירוקרטיה.
תכתובות דוא"ל שחשפו את המצג
ראיה מרכזית בפסק הדין הייתה סדרת תכתובות דוא"ל שהתקיימו בין הצדדים בתקופה שבין חתימת זיכרון הדברים לחתימת הסכם הרכישה. ביום 30 במרץ 2011, יום לפני חתימת זיכרון הדברים, שלח רוזנבלט דוא"ל שבו התייחס לסכום של 140 אלף שקלים כמייצג 10% מסכום העסקה. כל מי שקורא דוא"ל זה מבין מיד: אם 140 אלף שקלים הם 10%, אז סכום העסקה הכולל הוא 1.4 מיליון שקלים.
ביום 6 במאי 2011 שלח מיכאל גיא, בעלה של התובעת, לרוזנבלט טיוטה של הסכם שותפות. בסעיף הראשון של הטיוטה נכתב במפורש: "הצדדים נכנסים כשותפים בנכס בקומה השנייה ברחוב הנביאים 24 חיפה, אשר נרכש על ידי צד א במלואו בסכום של 1,400,000 שקלים ונמכר בחציו לצד ב ב-700,000 שקלים.
תגובתו של רוזנבלט לטיוטה זו הייתה מכרעת: הוא לא תיקן את הסכומים, לא התנגד לניסוח, ולא הבהיר שמדובר בטעות. במקום זאת, הוא כתב: "לקחתי את מה שרשמתם והסבתי את זה למעין הסכם בינינו". השופטת קבעה כי שתיקה זו, בנסיבות המקרה, מהווה מצג שווא בפני עצמה.
בתכתובת נוספת, כאשר נשאל רוזנבלט על שכר הטרחה של עורך הדין מוטי כהן עבור "כל ההליך מתחילתו ועד סופו", הוא השיב: "אחוז וחצי משווי העסקה – 24,360 שקלים כולל מע"מ". חישוב פשוט מראה ששכר טרחה זה מתאים לעסקה בסכום של 1.4 מיליון שקלים בתוספת מע"מ. התובעת שילמה בפועל מחצית מסכום זה – 12,180 שקלים – מתוך הבנה שהיא משלמת את חלקה בשכר הטרחה על הייצוג המשותף של שני הצדדים.
הסכם שותפות שנחתם טרם הרכישה
ביום 11 במאי 2011, טרם שהחברה רכשה בפועל את הנכס מהבעלים המקוריים וטרם שנחתם הסכם המכר עם התובעת, נחתם הסכם שותפות בין התובעת לבין חברת רוזנבלט. הסכם זה עסק בניהול הנכס, תפעולו וחלוקת הרווחים ממנו.
ברישא להסכם צוין: "הצדדים הסדירו את הנושאים הכספיים הנוגעים לקניית ומכירת הנכס באמצעות חוזה שנכתב ונחתם אצל עורך דין מוטי כהן" וכן כי "הצדדים מעוניינים להסדיר את השותפות בינם בתחומי ניהול, תפעול ורווחי הנכס וכל פרט אחר שקשור לנכס המשותף".
הסכם השותפות כלל סעיפים המסדירים את חלוקת ההוצאות השוטפות, אחזקת הנכס, השכרתו, וזכות ראשונים במקרה שאחד הצדדים ירצה למכור את חלקו. זכות הראשונים הזו תשחק תפקיד חשוב בהמשך הסיפור.
העסקאות בפועל – פערי מחירים עצומים
ביום 9 ביוני 2011, פחות מחודשיים לאחר חתימת זיכרון הדברים עם התובעת, חתמה חברת רוזנבלט על הסכם רכישה עם מרכז הקואופרציה לרכישת הנכס ברחוב הנביאים 24 תמורת 400 אלף שקלים בתוספת מע"מ – סכום שעומד על 464 אלף שקלים.
יום אחד בלבד לאחר מכן, ביום 10 ביוני 2011, נחתם הסכם הרכישה בין התובעת לבין החברה לרכישת מחצית מהנכס תמורת 700 אלף שקלים בתוספת מע"מ. המשמעות: הנכס נרכש במלואו תמורת 464 אלף שקלים, ומחציתו נמכר תמורת 819 אלף שקלים כולל מע"מ – פי 3.5 ממחיר הרכישה המקורי.
אצל רם חלף, אחיה של התובעת, המצב היה דומה אך אף חמור יותר מבחינת יחס המחירים. ביום 27 ביולי 2011 רכשה החברה נכס נוסף באותו בניין, ברחוב הנביאים 20, מחברת ד.ג.ש חניונים בע"מ תמורת 90 אלף שקלים בתוספת מע"מ. למחרת, ביום 28 ביולי, נחתם הסכם רכישה בין התובע לבין החברה לרכישת שני שלישים מהנכס תמורת 240 אלף שקלים בתוספת מע"מ – פי ארבעה ממחיר הרכישה המקורי.
גם אצל התובע הוצגו מצגים דומים. רוזנבלט טען בפניו כי "אנחנו קונים נכס ביחד", וכי החברה מתחייבת לשלם לבעלים המקוריים 360 אלף שקלים בתוספת מע"מ, ולכן התובע משלם 240 אלף שקלים עבור שני שלישים. גם במקרה זה הועברו כספים לידי רוזנבלט עוד לפני חתימת הסכם הרכישה, על מנת שיוכל לרכוש את הנכס מהבעלים המקוריים.
התוכנית העסקית שלא התממשה
חלק מהטיעונים של הנתבעים התמקד בכך שהתובעים הסכימו לעסקאות לא בגלל המחיר היחסי, אלא בגלל התוכנית העסקית שהוצגה להם. לפי תוכנית זו, הנכסים יעברו שיפוץ, יחולקו למשרדים קטנים, וישכרו בתשואה גבוהה שתצדיק את ההשקעה.
רוזנבלט הציג לתובעת כי הנכס יניב לה 10 אלף שקלים לחודש בדמי שכירות, ותוך מספר שנים היא תוכל להחזיר את ההשקעה ולהמשיך להפיק רווחים. התוכנית כללה שיפוץ, חלוקה למספר משרדים, והשכרה לשוכרים שונים. אולם בפועל, התוכנית לא יצאה אל הפועל כמתוכנן.
השופטת קבעה כי גם התוכנית העסקית עצמה נבעה ממצגיו של רוזנבלט, והתובעים הסתמכו על הנתונים המספריים שהוא העלה בנוגע לתשואות. יתרה מכך, התובעים השקיעו כ-100 אלף שקלים נוספים בשיפוץ הנכס הראשון, אך הנכסים לא היו מושכרים באופן רציף והתשואה בפועל הייתה נמוכה בהרבה מהצפוי.
הגילוי המאוחר
השנים עברו, והתובעים המשיכו להחזיק בנכסים תוך תקווה שהמצב ישתפר. הם שילמו הוצאות אחזקה, ניסו להשכיר את הנכסים, והמשיכו בשותפות עם רוזנבלט. התמונה האמיתית התגלתה רק ב-2015, כארבע שנים וחצי לאחר ביצוע העסקאות.
רם חלף החליט למכור את חלקו בנכס השני, ודרש מחיר של 250 אלף שקלים בתוספת מע"מ. במהלך המשא ומתן למכירה התברר לו כי המחיר שהוא דורש גבוה פי שניים ממחיר השוק. בשיחה עם מר גסר, בעליה של חברת ד.ג.ש חניונים שמכרה במקור את הנכס לחברת רוזנבלט, התברר כי המחיר המקורי של הנכס היה 90 אלף שקלים בלבד – ולא 360 אלף שקלים כפי שהובן לתובע.
גילוי זה הוביל לבדיקה נוספת, ואז התגלה גם מחיר הרכישה האמיתי של הנכס הראשון – 400 אלף שקלים במקום 1.4 מיליון שקלים. התובעים הבינו כי הם שילמו יתר על המידה: התובעת שילמה 500 אלף שקלים ביתר עבור הנכס הראשון, והתובע שילם 180 אלף שקלים ביתר עבור הנכס השני.
שתי עסקאות המשך שהעלו חשדות
במהלך השנים בהן התובעת החזיקה בנכס הראשון, רוזנבלט מכר בשני שלבים את יתרת הזכויות שלו בנכס לצדדים שלישיים. עסקאות אלה העלו חשדות נוספים והיוו חלק מהתביעה.
בסוף 2011, כחצי שנה לאחר הרכישה, הודיע רוזנבלט כי הוא מעוניין למכור רבע מהנכס (מחצית מחלקו). בהתאם להסכם השותפות, נתנה התובעת הסכמתה, אך ציינה כי אין לה יכולת כלכלית לרכוש את החלק הנוסף. התובעת המליצה על ידידה דאז, אילון יגרמן, ואכן רוזנבלט מכר לו רבע מהנכס תמורת 300 אלף שקלים בתוספת מע"מ – מחיר שהתובעת ראתה כסביר בהתחשב במחיר ששילמה היא.
בשנת 2015 הודיע רוזנבלט כי עקב משבר משפחתי הוא מוכר את יתרת זכויותיו בנכס – רבע נוסף. הוא דרש 350 אלף שקלים בתוספת מע"מ. גם הפעם, התובעת הודיעה כי אין לה יכולת כלכלית לרכוש את החלק. רוזנבלט הודיע לה ביום 12 במרץ 2015 כי הוא מכר את החלק לחברת ש.ר שירותי נדל"ן בע"מ תמורת 350 אלף שקלים, וכי שולמה מקדמה של 55 אלף שקלים.
אולם במסגרת התביעה התגלה כי התמורה בפועל שהתקבלה עבור החלק הזה הייתה רק 125 אלף שקלים – פחות מחצי מהמחיר שהוצג בפני התובעת. התובעת טענה כי לו היה מוצג בפניה המחיר האמיתי, הייתה מסוגלת לגייס את הסכום ולרכוש את החלק. בית המשפט דחה טענה זו, בקבעו כי התובעת לא הוכיחה יכולת כלכלית מוכחת לרכישה באותה תקופה, בפרט כשהתברר שבאותו זמן התנהלה נגדה תביעה של כמיליון שקלים בעקבות כישלון מיזם שניהלה ביפו ביחד עם אותו יגרמן.
תפקידו של עורך הדין המשותף
אחד הפרקים המרכזיים בפסק הדין עוסק בתפקידו של עורך הדין מוטי כהן מחיפה, שייצג את שני הצדדים בעסקאות. עורך הדין טיפל בעסקאות הרכישה של הנכסים על ידי החברה מהבעלים המקוריים, וגם בעסקאות המכר לתובעים. הוא החזיק בידיו כספים בנאמנות ששולמו על ידי התובעים, ערך את ההסכמים, וטיפל בדיווחים לרשויות המס.
בתחילה טען עורך הדין בתצהירו כי לא ידע אודות מחירי הרכישה המקוריים של הנכסים בזמן אמת, ורק בדיעבד התברר לו הפער. אולם בחקירתו התברר כי הוא שינה את גרסתו והודה שבפועל היה מודע למחירים כבר בשלב מוקדם – עוד ערב חתימת זיכרון הדברים עם התובעת. הוא אישר שראה את מחירי הרכישה במסמכים שנשלחו אליו, ואף הגיב עליהם בהערות שרשם.
השופטת קבעה כי עורך הדין נקלע למצב של ניגוד עניינים בוטה. מצד אחד הוא ייצג את רוזנבלט והחברה, שהיו מעוניינים למכור את הנכסים במחיר גבוה ככל האפשר. מצד שני הוא ייצג את התובעים, שהיו מעוניינים לרכוש את הנכסים במחיר הוגן והיו זכאים לקבל את כל המידע הרלוונטי.
"כל הדיוט, אף מי שאינו עורך דין, יכול להבחין בנקל בחוסר הסבירות הקיצוני בעסקאות", כתבה השופטת. היא קבעה כי כאשר נכס נרכש במלואו תמורת 400 אלף שקלים ומחציתו נמכר למחרת תמורת 700 אלף שקלים, מדובר בפער שאמור להדליק נורה אדומה אצל כל איש מקצוע. במקרה של הנכס השני הפער היה אף חמור יותר.
עורך הדין היה אמור, לפי פסק הדין, להימנע מלייצג את שני הצדדים, או לכל הפחות להתריע בפני התובעים על הבעייתיות הקיצונית בעסקאות. במקום זאת, הוא בחר להמשיך בייצוג, והשופטת קבעה כי בכך הוא "הכשיר את השרץ" – כלומר, נתן לגיטימציה למצגי השווא של רוזנבלט והגביר את האמון של התובעים בהם.
השופטת הוסיפה כי שתיקתו של עורך הדין ואי מתן אזהרה לתובעים "ביסס את אמונתם במצגי השווא" למשך שנים רבות. בתקופה זו התובעים השקיעו כספים נוספים בשיפוץ הנכסים ובתחזוקתם, בתקווה שהם יניבו תשואה. לו היה עורך הדין מתריע בזמן, היו יכולים התובעים לבטל את העסקאות ולקבל את כספם בחזרה לפני שהושקעו סכומים נוספים.
טיעוני ההגנה שנדחו
הנתבעים העלו מספר קווי הגנה שנדחו על ידי השופטת. הטיעון המרכזי היה שאין כל פגם בכך שאיש עסקים מרוויח מפעילותו בנדל"ן, וכי התובעים ידעו שרוזנבלט הוא איש עסקים שמטרתו לעשות רווחים. הם טענו כי התובעים הסכימו לעסקאות בגלל התוכנית העסקית – האפשרות להרוויח מהשכרת הנכסים – ולא בגלל מחיר הרכישה היחסי.
הנתבעים טענו עוד כי בהסכמי המכר צוין במפורש שכל מצגים קודמים בטלים, ולכן אין לתת משקל לכל מה שנאמר או נכתב לפני החתימה על ההסכמים הסופיים. הם הדגישו שהתובעים היו מיוצגים על ידי עורך דין וכי היה עליהם לבדוק את כדאיות העסקה בעצמם.
בנוסף, הנתבעים טענו כי התובעת איננה הדיוטה בתחום הנדל"ן, שכן ירשה דירה עם בעלה, נטלה משכנתא, התעניינה ברכישת קרקע חקלאית והקימה הוסטל בתל אביב. לטענתם, היא הבינה היטב את שוק הנדל"ן והייתה אמורה לערוך בדיקות עצמאיות.
רוזנבלט הוסיף כי הוא נשא בהוצאות רבות שלא נלקחו בחשבון: דמי תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, והשקעת זמן וידע מקצועי באיתור הנכסים. לטענתו, אם לוקחים בחשבון את כל ההוצאות הללו, הרווח שלו מהעסקאות היה סביר.
קביעות בית המשפט המרכזיות
השופטת דחתה את כל טיעוני ההגנה. היא קבעה כי אכן אין דופי ברצונו של איש עסקים להרוויח מפעילותו בנדל"ן, אך הדברים נכונים רק כאשר הכול נעשה בשקיפות מלאה. "אין באמור כדי ליתן לגיטימציה להצגת מצגי שווא, לרבות תוך ניצול פערי הידע והבקיאות בתחום הנדל"ן", כתבה.
השופטת הסבירה כי אם רוזנבלט היה מציג בפני התובעים מלכתחילה את המצב כפי שהוא באמת – שהוא רוכש נכס במחיר X ומציע למכור חלק ממנו במחיר גבוה יותר – התובעים היו יכולים לקבל החלטה מושכלת. הם היו יכולים לבדוק את כדאיות העסקה, להשוות מחירים, ולהחליט אם המחיר המוצע הוא סביר בעיניהם. אולם במקרה הנוכחי, המצגים שהוצגו לפניהם יצרו אשליה שהם קונים במחיר זהה למחיר שרוזנבלט משלם, ועל כן לא הייתה סיבה לבדוק את כדאיות העסקה.
אשר לטענה שהמצגים בוטלו בהסכמים הסופיים, קבעה השופטת כי "קבלת עמדה גורפת זו תרוקן מתוכן את סעיף 12 לחוק החוזים" – הסעיף המטיל חובת תום לב במשא ומתן. היא הוסיפה כי במקרה זה המדובר במצגים שנתמכו גם במסמכים בכתב ולא רק באמירות בעל פה, ועורך הדין שניסח את ההסכמים היה מודע למצגים אלה.
השופטת דחתה גם את הטענה שהתובעת הייתה מנוסה בנדל"ן. "בזמנים הרלבנטיים, קרי במועד ההתקשרות בהסכמי הרכישה של הנכסים ולא מאוחר לכך, התובעים הביעו התעניינות מסוימת ברכישת נכסי מקרקעין… עם זאת, אין באמור כדי להפוך את התובעים לבעלי ידע, ניסיון או בקיאות בנדל"ן, בוודאי לא בהשוואה לרוזנבלט", כתבה.
חוות דעת השמאים
בית המשפט נדרש להכריע בין שתי חוות דעת שמאיות סותרות. השמאי מטעם התובעים, יעקב אשר, ביצע הערכת שווי על פי גישת ההשוואה – בדק עסקאות דומות שבוצעו באותה תקופה באותו אזור, והעריך את שווי הנכסים בהתאם. השמאי מטעם הנתבע, דן ברלינר, השתמש בגישת היוון ההכנסות – העריך את התשואה הצפויה מהשכרת הנכסים והעריך את שוויים בהתאם.
השופטת העדיפה את גישת ההשוואה, בהתאם לפסיקה שקבעה כי זוהי השיטה המועדפת להערכת שווי מקרקעין. היא ציינה כי גישת ההשוואה "היא המועדפת ביותר על בתי המשפט" וכי "העובדה המוכחת שפלוני שילם עבור נכס דומה סכום ידוע מהווה את הבסיס הטוב והבטוח ביותר לקביעת הפיצוי".
לפי חוות הדעת של השמאי אשר, מחיר ממוצע למטר רבוע בנכסים מסחריים באזור בשנת 2011 עמד על 3,100 עד 3,930 שקלים. בהתאם לכך, מחצית הנכס הראשון (95 מטר רבוע) הייתה אמורה לעלות כ-373 אלף שקלים במקום 700 אלף שקלים ששילמה התובעת – הפרש של כ-327 אלף שקלים. שני שלישים מהנכס השני הי יו אמורים לעלות כ-65 אלף שקלים במקום 240 אלף שקלים – הפרש של כ-175 אלף שקלים.
השופטת דחתה את חוות הדעת של השמאי ברלינר ממספר סיבות. ראשית, הוא השתמש בגישה פחות מועדפת על אף שניתן היה להשתמש בגישת ההשוואה. שנית, הוא התבסס על הסכם שכירות יחיד על אף שהתקן מחייב לבדוק לפחות שלושה נכסים. שלישית, כאשר הוצגו לו נתונים נוספים מהמערכת הממוחשבת במבי, התברר ששיעור התשואה הממוצע נמוך בהרבה מזה שהעריך. רביעית, הוא לא התחשב בעובדה שהנכסים לא היו מושכרים באופן רציף, מה שמפחית את התשואה בפועל.
פסק הדין וחלוקת האחריות
השופטת קבעה כי הנתבעים הציגו מצגי שווא בפני התובעים, הטעו אותם, וביצעו כלפיהם עוולת תרמית. היא קבעה כי התקיימו כל יסודות עוולת התרמית: הצגת מצג כוזב של עובדה, העדר אמונה באמיתות המצג, כוונה שהתובעים יוטעו ויפעלו בהסתמך על המצג, התובעים אכן הוטעו ופעלו על סמך המצג, והתובעים סבלו נזק ממון.
"רוזנבלט הוא זה אשר הגה והציג בפועל את מרבית מצגי השווא שהוצגו בפני התובעים", כתבה השופטת. "הוא אשר בכוונת מכוון טווה את מארג ההסכמים הסבוך, שכל תכליתו להטעות את התובעים וליפול למלכודת מצגי השווא שהוצגו על ידו, והכל לטובת בצע כסף".
באשר לעורך הדין, קבעה השופטת כי "הנתבע הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי התובעים, לא נהג כעורך דין סביר, הפר חובותיו כלפי התובעים והתרשל בתפקידו". היא הוסיפה כי "שתיקתו האמורה של הנתבע, היוותה קרקע פורה לביסוס מצגי השווא של רוזנבלט כלפי התובעים, ולביסוס האמון הרב אותו נתנו התובעים בו".
השופטת קבעה כי יש לראות בנתבעים מעוולים במשותף, אך חילקה ביניהם את האחריות. רוזנבלט והחברה חויבו לשאת ב-70% מהנזק, ועורך הדין ב-30%. ההבחנה נעשתה מכיוון שרוזנבלט הוא זה שהגה את התרמית, הציג את מרבית המצגים, והתעשר בפועל במאות אלפי שקלים, בעוד שעורך הדין שיתף פעולה עם התרמית אך לא יזם אותה ולא התעשר ממנה באופן מהותי.
השופטת דחתה את הטענה לאשם תורם של התובעים. "פערי הידע והניסיון, השילוב בין מצגי השווא והאופן בו הם הוצגו, עם הייצוג המשותף של הצדדים על ידי הנתבע, יצר מצב של הסתמכות מוגברת של התובעים על מצגי הנתבעים", כתבה, והוסיפה כי בנסיבות אלו אין מקום לייחס לתובעים אשם תורם.
הפיצויים שנפסקו
השופטת חישבה את הנזקים כדלקמן: התובעת שילמה 700 אלף שקלים עבור מחצית הנכס הראשון, כאשר המחיר הסביר היה 200 אלף שקלים (מחצית ממחיר הרכישה המקורי של 400 אלף שקלים). הפרש זה, 500 אלף שקלים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה ב-11 במאי 2011 ועד היום, הסתכם ב-697,731 שקלים. בנוסף, נפסקה לה השבת מס רכישה ששולם ביתר בסך 35,909 שקלים (לאחר הצמדה וריבית). סך הכול זכתה התובעת לפיצוי של 733,640 שקלים.
התובע שילם 240 אלף שקלים עבור שני שלישים מהנכס השני, כאשר המחיר הסביר היה 60 אלף שקלים. הפרש זה, 180 אלף שקלים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, הסתכם ב-164,349 שקלים. בנוסף נפסקה לו השבת שכר טרחת עורך דין ומס רכישה ששולמו ביתר, בסך כולל של 15,246 שקלים (לאחר הצמדה וריבית). סך הכול זכה התובע לפיצוי של 179,595 שקלים.
סך הפיצויים שנפסקו לשני התובעים הוא 913,235 שקלים. בנוסף, הנתבעים חויבו בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 100,809 שקלים. סך הכול – תשלום של למעלה ממיליון שקל.
השופטת דחתה את טענות התובעת באשר לנזקים הקשורים לעסקאות יגרמן וש.ר. התובעת טענה כי בשל מצגי השווא שהוצגו לה, לא מומשה זכות הראשונים שלה לרכוש חלקים נוספים בנכס במחיר הוגן. אולם השופטת קבעה כי התובעת לא הוכיחה שהייתה לה יכולת כלכלית לבצע רכישות אלה, ולכן אין לפצותה בגינן.
סוף הסיפור – מכירת הנכסים
הנכס השני נמכר כבר ב-2016 תמורת 120 אלף שקלים, והתובע קיבל 80 אלף שקלים עבור חלקו. עסקה זו בוצעה לאחר שהתברר לתובע שהוטעה, אך לפני הגשת התביעה. הנכס הראשון נמכר רק ב-2023, תמורת 1.05 מיליון שקלים, והתובעת קיבלה מחצית מהסכום – 525 אלף שקלים.
המכירות הללו לא פתרו את בעיית התובעים. התובעת השקיעה בנכס 700 אלף שקלים בתוספת מע"מ ועוד כ-100 אלף שקלים בשיפוץ, ולאחר 12 שנים קיבלה 525 אלף שקלים. התובע השקיע 240 אלף שקלים בתוספת מע"מ וקיבל בחזרה 80 אלף שקלים. שניהם נאלצו לשלם לאורך השנים הוצאות אחזקה ומיסים, והנכסים לא היו מושכרים באופן רציף כמצופה.
תגובות לאחר פסק הדין
בא כוח הנתבעים רוזנבלט והחברה, עורך דין מורן בן יצחק, מסר בתגובה: "פסק הדין טרם הפך חלוט, וכעת תלויה ועומדת בקשה לעיכוב ביצועו. לגופו של עניין, אנו מצטערים על התוצאה השגויה לטעמנו, אליה הגיע בית המשפט. בימים אלה מוגש ערעור על הקביעות שבפסק הדין, המטילות חובות שונות על העוסקים בתחום, ועל האחריות החלקית שיוחסה לעורך הדין, אשר אמון היה על הטיפול בעסקה עבור שני הצדדים".
התובעים יוצגו על ידי עורך דין יוסי מאיר, שטיפל בתיק לאורך ארבע שנים מאז הגשת התביעה באפריל 2018. עורך דין מוטי כהן יוצג על ידי עורך דין יוסף נחשון.
הנתבעים ביקשו מבית המשפט לעכב את ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור. ככל שהבקשה תידחה, הם יצטרכו לשלם את מלוא הסכומים תוך 30 ימים, אחרת יישאו בהפרשי הצמדה וריבית נוספים.
משמעות פסק הדין
פסק הדין מציב מספר עקרונות חשובים לעוסקים בנדל"ן ולעורכי דין המטפלים בעסקאות מקרקעין. ראשית, נקבע כי חובת הגילוי היא חובה אקטיבית, ולא רק שלילית. לא מספיק להימנע משקר – יש חובה לגלות עובדות מהותיות, גם אם הצד השני לא שאל עליהן במפורש.
שנית, פסק הדין מבהיר כי פערי מידע ניכרים בין הצדדים מטילים חובה מוגברת על הצד המנוסה והבקיא לגלות מידע מלא. השופטת דחתה את הטענה שהתובעים היו אמורים לבדוק בעצמם, וקבעה כי בנסיבות המקרה הם היו זכאים להסתמך על המצגים שהוצגו להם.
שלישית, בעניין ייצוג כפול על ידי עורך דין – פסק הדין מדגיש כי גם כאשר הצדדים מסכימים לייצוג משותף, עדיין מוטלות על עורך הדין חובות נאמנות כלפי שני הצדדים. כאשר מתגלה ניגוד עניינים מהותי, ובוודאי כאשר ישנם פערי ידע וניסיון בין הצדדים, על עורך הדין להימנע מייצוג משותף או לכל הפחות להתריע בפני הצד החלש על הבעייתיות בעסקה.
רביעית, הקביעה שלא לייחס אשם תורם במקרי תרמית מהווה הגנה חשובה על נפגעי תרמית. השופטת קבעה כי אפילו אם הניזוק היה יכול לגלות את התרמית בעצמו, כאשר מדובר בתרמית מתוכננת הוא אינו נושא באחריות לכך שלא גילה אותה.
לבסוף, פסק הדין מדגיש את חשיבות השקיפות בעסקאות נדל"ן. לא נפסל הרעיון שאיש עסקים רוכש נכס במחיר אטרקטיבי ומוכר אותו במחיר גבוה יותר תוך זמן קצר – אך הדבר חייב להיעשות בשקיפות מלאה, כך שהקונה יוכל להחליט באופן מושכל אם המחיר המוצע הוא סביר בעיניו.
פסק הדין צפוי להשפיע על אופן התנהלותם של עוסקים בנדל"ן ושל עורכי דין בעסקאות מקרקעין, ולשמש תקדים בתיקים דומים.
