אם אתם קונים בית או דירת נופש, אתם בטח כבר יודעים איפה תעדיפו להתגורר. עם זאת, כשמדובר בהשקעה בנדל"ן בישראל, חשוב מאוד להרחיב את החיפוש ולשקול אזורים שונים ברחבי הארץ.
פנינו ליועצי המשכנתא המומלצים של חברת מסלולים, אשר מסייעים לאנשים רבים שמעוניינים לקנות דירות מגורים או דירות להשקעה בלקיחת המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.
רווח לעומת תשואה
כמו כל סוג של השקעה, ישנם שני גורמים חשובים שאתם צריכים לחקור: התשואה מהשכרת הדירה והרווח הפוטנציאלי שאתם עומדים להרוויח ממכירת הנכס. הרלוונטיות של שני קריטריונים אלה יכולה להיות שונה בין המשקיעים, ולהסתמך על התקציב שלכם גם כן.
חשבו על הדוגמה הבאה: אם הייתם משקיעים ארבעה מיליון שקלים בדירה בתל אביב בשנה שעברה, הייתם יכולים למכור אותה היום ברווח של 5% ולהרוויח 200 אלף שקל. עם זאת, התשואה על הנכס תהיה נמוכה יחסית (3-3.5%). מנגד, תוכלו לקבל תשואה טובה יותר של 6% על שכירות של דירה בטבריה ששילמתם עליה 400 אלף שקל, והרווח ממכירתה יכול להגיע עד 20% או 80,000 ₪. מי שיש לו תקציב של ארבעה מיליון שקלים ירצה לשקול אפשרות לרכישת מספר דירות בפריפריה, כדי להרוויח יותר מאשר באמצעות השקעה בדירה אחת במרכז הארץ. (הערה: יש להתייחס גם להשלכות המס של בעלות על יותר מדירה אחת, הן מצד הקונה והן מצד המוכר בכל עסקה.)
הערכת נדל"ן בערים הגדולות
בשבע השנים האחרונות, הוערך שווי הדירות למגורים בישראל בעשרות אחוזים. חיפה מובילה את העליה במחירים בערים הגדולות עם 107%. באר שבע נמצאת במקום השני עם 92%. תל אביב שלישית עם 84%, וירושלים צמחה ב-6% בלבד בשש השנים האחרונות. באותה תקופה עלו דמי השכירות עבור דירות ברחבי הארץ בכ-50% בממוצע, במיוחד במרכז הארץ. בשנים האחרונות, למרות מאמצי הממשלה להפחית את עלויות הדיור, המחירים המשיכו לעלות בממוצע בכ-5% ברחבי הארץ.
זו סיבה טובה להשקיע בנדל"ן בישראל – גם באותן ערים שבהן יש עלייה במחירים. השאלה היא, היכן האזורים הכי החמים להשקעות נדל"ן בישראל?
תל אביב והמרכז
למרות העלייה במחירי הנדל"ן, תל אביב נותרה אזור שנמצא בביקוש הגבוה ביותר להשכרות ולרכישות כאחד. מכיוון שאין כמעט קרקעות חופשיות לבנייה במרכז ובצפון העיר, המשקיעים פונים לדרום תל אביב. לדוגמה, משקיעים שקנו דירות לפני עשר שנים בשכונת פלורנטין ראו את הערך של הדירות שלהם עולה.
יש עדיין כמה מציאות שאפשר למצוא בדרום תל אביב. ביד אליהו, למשל, רוב בעלי הבתים הם תושבים ותיקים המתגוררים בשכונה כבר עשרות שנים. כדאי להשקיע בדירות הוותיקות בשכונת יד אליהו, משום שהן צפויות להתפתח מחדש על פי תכנית "פינוי בינוי" או תוכניות התחדשות עירונית אשר ישפרו משמעותית את ערכן. כבר עכשיו התפתחו באזור המגורים המדובר דירות חדשות שנרכשו על ידי זוגות צעירים המעוניינים להישאר בתל אביב. מגמה חדשה זו היא העלאת הרמה הסוציו-אקונומית באזור ועלייה במחירי הנדל"ן. ניתן למצוא דירות 4 חדרים מרווחות ביד אליהו ב -1.5 מיליון שקל ולקבל 5,000 שקל לחודש עבור השכרתן.
יפו היא אזור נוסף באזור דרום תל אביב, שמשך בשנים האחרונות מספר גדול של משקיעים. עיריית תל-אביב-יפו משקיעה בתשתית של נמל יפו שכבר משך אליו אמנים, אינטלקטואלים ואוכלוסיה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה. על רקע זה, מחירי הנדל"ן ביפו עלו בשנים האחרונות בשיעור חד, ומחירי הדירות היוקרתיות דומים לאלה שבתל אביב. יפו מסומנת כאזור פיתוח בעל אופי ייחודי ורבים רואים בו את "נווה צדק" הבא. אולם בחודשים האחרונים, התמתנו הביקושים לדירות ביפו, ככל הנראה בגלל המצב הביטחוני הנוכחי בישראל, שכן ביפו יש אוכלוסייה יהודית וערבית מעורבת. מצב זה מייצר הזדמנויות לכניסה למשא ומתן עם המוכרים בנוגע לרכישת נכסים במחירים נמוכים יותר.
באזור המרכז יש לשקול גם את הערים סביב תל אביב, כמו גבעתיים, רמת גן, בת ים (המציעה דירות עם נוף לים במגדלי יוקרה במחצית ממחיר דירה דומה בתל אביב) וראשון לציון. ישנן דירות חדשות, כמו גם דירות ישנות עם פוטנציאל משמעותי לשיפור.
עפולה, נשר והקריות
עפולה מציעה איכות חיים גבוהה ומחירים נמוכים יחסית לדירות – ניתן לרכוש דירת 4 חדרים בפחות ממיליון שקל, עם תשואה של יותר מ-4%. נשר מציעה גם היא תשואה דומה. על אף שהמחירים עלו בחיפה ביותר מ-100% בשבע השנים האחרונות, עדיין יש כמה דירות זולות בחיפה עם פוטנציאל לשיפור, בעיקר בקריות (אשכול של חמש ערים קטנות שנוסדו בשנות ה-30 באזור מפרץ חיפה). יש לזכור כי ישנן שתי אוניברסיטאות מרכזיות בחיפה, ולכן הדרישה לשכר דירה גבוהה.
קרית גת, דימונה ואילת
הדרום ממשיך להיווכח בעליית מחירים והזדמנויות השקעה טובות שניתן למצוא בכל רחבי הערים האלה, במיוחד בבאר שבע.
בשורה התחתונה, ישראל היא מדינה קטנה, אבל יש בה הרבה אזורים שונים עם הזדמנויות טובות להשקעה בנדל"ן. השקעה ברכוש בישראל יכולה להיות רווחית מאוד, אך לפני שתעשו זאת, ודאו שאתם מבינים באמת את המתרחש באזור, את תוכניות העיר ואת ההשפעות הרחבות יותר על השכונה, את שווי השוק של הנדל"ן המקומי, בדקו האם זה הזמן לקנות דירה, את פוטנציאל הרווח על ההשקעה שלכם, ואת השלכות המס של כל עסקה. בנוסף, חיוני שתעבדו עם אנשי מקצוע שמבינים את הגורמים החשובים ומכירים היטב את השוק שבו אתם מעוניינים להשקיע.
תכנים במאמר זה נועדו לספק לקורא מידע כללי ולא להחליף ייעוץ משפטי או מקצועי אחר עבור עסקה מסוימת. לקוראים מומלץ לקבל ייעוץ מאנשי מקצוע מוסמכים לפני כניסה לכל עסקה.
