ועדת הערר לשכנים בכרמל: "אין לתושב המתגורר בעיר זכות מוקנית לנוף"

בהחלטה עקרונית נקבע כי חישוב זכויות בנייה לפי שטח החלקה המלאה – כולל חלק המוחכר לעירייה – נעשה כדין

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בחיפה דחתה שלושה עררים שהוגשו נגד אישור פרויקט הריסה ובנייה מחדש ברחוב דיזרעאלי 56 בשכונות הכרמל. על פי הפרסום באתר הנדל"ן נדלנו, ההחלטה, שניתנה ב-7 בדצמבר 2025 על ידי הרכב בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, מבהירה סוגיות משפטיות ותכנוניות הנוגעות למכירת זכויות בנייה על ידי רשות מקומית ולאופן חישוב הזכויות בחלקות מפוצלות.

העובדות: חלקה אחת, שני בעלים

במרכז התיק עומדת חלקה בשטח של 1,570 מ"ר, שעליה בנוי כיום מבנה בן 3 קומות ו-8 דירות. בשנת 1964 נחתם שטר חכירה שלפיו הוחכר לעיריית חיפה שטח של כ-600 מ"ר בחלק העורפי של החלקה לתקופה של 999 שנים. שטח זה נותר ריק ומכוסה צמחייה.

חברת זוהרה ניהול ונכסים בע"מ, המיוצגת על ידי עו"ד יוסי מילר, ביקשה להרוס את המבנה הקיים ולהקים במקומו בניין בן 6 קומות מגורים מעל 2 קומות חניה, ובו 21 יחידות דיור. הבנייה תתרכז בחלק הקדמי של החלקה, בעוד החלק העורפי המוחכר לעירייה יישאר פנוי.

הנקודה המרכזית: זכויות הבנייה והתמריצים חושבו על בסיס שטח החלקה כולה – כ-1,400 מ"ר נטו לאחר הפרשות לדרכים – ולא רק על פי השטח הקדמי. הדבר התאפשר לאחר שהיזמית רכשה מהעירייה את זכויות הבנייה למגורים המשויכות לשטח המוחכר.

טענות השכנים: "ניוד זכויות בלתי חוקי"

העוררים – בעלי דירות ברחוב דיזרעאלי 52, 61, 63 ו-65 – יוצגו בין היתר על ידי עו"ד תמי שפיר ועו"ד רועי בכרך. הם העלו מגוון טענות:

בהיבט הקנייני: נטען כי מדובר ב"ניוד זכויות" בלתי חוקי, שנועד להעמיס זכויות בנייה חריגות על שטח קטן. לטענתם, ההסכם בין היזמית לעירייה הוסתר מהם, ונעשה ללא מכרז או הליך שוויוני אחר.

בהיבט התכנוני: העוררים טענו לפגיעה בנוף, באור ובאוויר; לצפיפות חריגה של 21 דירות במקום 12; לגובה בניין קיצוני המשנה את אופי הסביבה; ולעומס על תשתיות התנועה והחניה ברחוב.

בהיבט הפרוצדורלי: נטען כי פרסום ההקלות לא פירט את מהותן כנדרש בחוק, וכי נוכחותו של נציג ארגון הקבלנים, מר אבי ירום, כ"משקיף" קבוע בישיבות הוועדה המקומית פוגעת בזכויות המתנגדים.

הכרעת ועדת הערר: העסקה כשרה, החישוב תקין

ועדת הערר דחתה את מכלול הטענות וקבעה כי הבקשה אושרה כדין.

בנושא מכירת הזכויות: הוועדה קבעה כי אינה מוסמכת לדון בתקיפת הסכם המכר עצמו, שמקומה בבית המשפט. עם זאת, ציינה כי "על פני הדברים העסקה נעשתה כדין ובהליך תקין" – בפטור ממכרז לפי תקנה 3(ד) לתקנות העיריות, באישור מועצת העיר, ובאישור שר הפנים שהתקבל ב-13 בנובמבר 2025.

הוועדה הבהירה את ההיגיון התכנוני: "זכויות הבנייה המשויכות לשטח המוחכר הן זכויות בנייה תקפות ומוקנות על פי התכניות המאושרות, שכן החלקה כולה בייעוד אזור מגורים א'. העיריה החליטה להתקשר עם המשיבה בעסקה מאחר שהיא איננה מעוניינת לממש את זכויות הבנייה למגורים, אלא להשתמש בשטח לצרכי ציבור."

בנושא חישוב הזכויות: נקבע כי החישוב בוצע כדין לפי תקנה 3(א) לתקנות חישוב שטחים, הקובעת כי שטח המגרש הוא "השטח כפי שתוחם בתכנית". הוועדה הוסיפה: "קבלת טענות העוררים משמעותה אובדן של זכויות בנייה מאושרות. הדבר אינו עולה בקנה אחד עם הצורך בניצול יעיל של משאבי הקרקע."

בנושא הצפיפות: הבקשה מציעה 21 יחידות דיור בשטח נטו של כ-1,400 מ"ר – צפיפות של כ-15 יח"ד לדונם, התואמת בדיוק את מסמך מדיניות 2020 של הוועדה המקומית. הוועדה הדגישה: "מסמך המדיניות הוא אחד המסמכים החשובים, אם לא החשוב ביותר, לצורך בחינה של בקשה לתמ"א 38 בעיר חיפה."

בנושא הנוף והאור: הוועדה קבעה כי "לתושב המתגורר בעיר אין זכות מוקנית לנוף, ורק במקרים חריגים וקיצוניים ינתן משקל לנושא הפגיעה בנוף." צוין כי אף אחד מהעוררים אינו מתגורר בחלקה גובלת, וכי המרחק בין הבניין המתוכנן לבתיהם עולה על 20 מטר.

בנושא החניה: דווקא כאן הפרויקט משפר את המצב הקיים. כיום ל-8 הדירות אין חניות במגרש והן נשענות על הרחוב. הפרויקט מציע 28 מקומות חניה (כולל מקום לנכה) עבור 21 דירות – תקן של 1.3 חניות לדירה בהתאם למדיניות.

בנושא "המשקיף": הוועדה אישרה כי נציג ארגון הקבלנים מוזמן כמשקיף לכל ישיבות ועדת המשנה, לצד נציג החברה להגנת הטבע. נקבע כי "מדובר במוזמנים שקיים נוהג להזמינם לדיוני ועדת המשנה דרך קבע, והם אינם נוטלים חלק, חלילה, בקבלת ההחלטות." הוועדה ציינה כי הנוהג נבחן ואושר במסגרת הליך ההסמכה של הוועדה המקומית כוועדה עצמאית.

מסמך המדיניות כמגן על יזמים

ההחלטה מחזקת את מעמדו של מסמך מדיניות 2020 כ"שריון משפטי" לפרויקטים התואמים אותו. הוועדה קבעה: "במקרים בהם הבקשה תואמת את מסמכי המדיניות, ועדת הערר תיטה לאשר את הבקשה, מאחר שאין עוד מקום לטענות 'הכלליות' העוסקות בהשפעת הבנייה על הסביבה."

עו"ד דגנית קורן, שייצגה את הוועדה המקומית, הצליחה לשכנע כי "האינטרס הציבורי לאשר את חיזוק הבניין, במיוחד בתקופת זו של מלחמה בה הצורך בממ"דים הפך לקריטי, עדיף על הפגיעה המינורית בנוף."

המשמעות: תקדים לחלקות מורכבות

ההחלטה מספקת מענה לסוגיה שעד כה לא הוכרעה באופן ברור: האם ניתן לחשב זכויות בנייה על בסיס שטח חלקה שחלקה מוחכר לגורם אחר, כאשר זכויות הבנייה נרכשות בנפרד.

התשובה החיובית פותחת פתח ליזמים בחיפה – ואולי גם במקומות אחרים – לאתר חלקות עם פוטנציאל דומה: מגרשים שבהם חלק מהקרקע שייך או מוחכר לרשות המקומית, וניתן לרכוש ממנה את זכויות הבנייה לצורך העצמת פרויקט התחדשות עירונית.