השופטת רבקה איזנברג קיבלה את הערעור של רות נבון נגד מפעילי בית הקפה בשדרות הנשיא. במרכז המחלוקת: מי צריך לשלם על 14 מטרים נוספים בחצר המשותפת שסופחו לבית הקפה? התיק הוחזר לדיון בבית המשפט לתביעות קטנות לאחר שנמנעה עדותו של עורך הדין שערך את החוזים
בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל השבוע את ערעורה של בעלת נכס במרכז הכרמל, והורה להחזיר לדיון תביעה שהגישה נגד מפעילי בית הקפה "מנדרין" הפועל במקום. פסק הדין, שניתן על ידי השופטת רבקה איזנברג, מבטל את החלטת בית המשפט לתביעות קטנות וקובע כי יש לברר לעומק האם השוכרים עשו שימוש בשטח עודף מבלי לשלם עליו, ומותח ביקורת על אי-שמיעת עדותו של עורך הדין שערך את הסכמי השכירות.
סכסוך ה"צריף" בשדרות הנשיא
שורשי הסכסוך נוגעים לנכס מסחרי הממוקם בשדרות הנשיא 129 ו-129א' בחיפה, המוכר לחיפאים רבים כסניף של רשת "מנדרין". הנכס הושכר על ידי רות נבון ושותפיה לאסף כץ ולחברת "מנדרין מרכז הכרמל בע"מ" החל משנת 2011. על פי הסכמי השכירות, שחודשו לאחרונה ב-2018, שילמו המפעילים דמי שכירות חודשיים של כ-8,500 עד 9,000 שקל (בתוספת מע"מ).
o נהיה חשק לקפה? מגוון בתי קפה בחיפה במדד חדשות חיפה והקריות >>
הבעיה התעוררה סביב הגדרת גודל הנכס. במקור, המבנה כונה בתשריט הבית המשותף "צריף" (HUT) ושטחו עמד על כ-48 מ"ר. אולם בפועל, כפי שעלה בהליכים משפטיים קודמים, בית הקפה התרחב עם השנים ותפס שטח נוסף של כ-14 עד 16 מ"ר מתוך הרחבה המשותפת של הבניין, כך ששטחו הכולל הגיע לכ-62 מ"ר.
נציגות הבית המשותף (ועד הבית) לא עברה על כך בשתיקה. בהליך משפטי קודם תבעה הנציגות את נבון (בעלת הנכס) על הפלישה לשטח המשותף, וזו חויבה לשלם לנציגות סכום של 115 אלף שקל בגין דמי שימוש ראויים עבור אותו "שטח עודף".
"מקצה שיפורים" או דרישה צודקת?
לאחר ששילמה לנציגות הבית המשותף, פנתה נבון לבית המשפט לתביעות קטנות בחיפה ותבעה את כץ ואת חברת מנדרין. טענתה הייתה פשוטה: היא השכירה להם 48 מ"ר בלבד, והם שילמו שכירות לפי גודל זה. בפועל, הם השתמשו ב-62 מ"ר. כעת, משחויבה לשלם לוועד הבית על השטח הנוסף, היא דורשת מהשוכרים להשיב לה את החלק היחסי בתשלום – סך של כ-36 אלף שקל.
הרשם הבכיר מילאד תלחמי מבית המשפט לתביעות קטנות דחה ביולי האחרון את תביעתה. הוא קבע כי הנושא כבר הוכרע בהליכים הקודמים מול נציגות הבית המשותף, וכי מדובר בניסיון ל"מקצה שיפורים". עוד נקבע כי נבון לא הביאה לעדות את עורך הדין שערך את החוזים, עו"ד אלקון, כדי להוכיח את כוונת הצדדים.
המחוזי מתערב: השוכרים לא היו צד
נבון לא ויתרה וערערה לבית המשפט המחוזי. השופטת רבקה איזנברג, שבחנה את התיק, הפכה את ההחלטה. בפסק דינה קבעה כי השוכרים (כץ ומנדרין) כלל לא היו צד להליכים המשפטיים הקודמים מול נציגות הבית המשותף, ולכן לא ניתן להשתמש נגד נבון בטענה של "השתק פלוגתא" (מצב בו סוגיה כבר הוכרעה משפטית ולכן לא דנים בה שוב).
o לא רוצים להיפגש בבית המשפט? מגוון עורכי דין מקרקעין בחיפה במדד 2025 >>
"במקרה דנן המשיבים לא היו צד להליכים קודמים וברור שהמשיבים אינם חליפים של מי מבין בעלי הדין שם, או בעלי אינטרסים זהים לאלו של הנציגות", כתבה השופטת איזנברג. "אדרבה, מדובר בבעלי דין עם אינטרסים מנוגדים – בעוד שהמשיבים הם שוכרים, הנציגות היא בעלת הזכויות בשטח העודף שבפועל נעשה בו שימוש על ידי המשיבים".
השופטת הוסיפה נימוק של צדק: אם אכן יתברר שהשוכרים ידעו שהם שוכרים רק 48 מ"ר, אך בפועל השתמשו ב-62 מ"ר ולא שילמו על כך לא לבעלת הבית ולא לוועד הבית – הרי שנוצר מצב אבסורדי בו בעלת הנכס משלמת מכיסה על ההנאה שלהם מהשטח הנוסף.
העד החסר: עו"ד אלקון
נקודה מרכזית נוספת בפסק הדין נגעה לאי-זימונו לעדות של עו"ד אלקון, עורך הדין שערך את הסכמי השכירות בין הצדדים. בבית המשפט לתביעות קטנות נזקפה אי-הופעתו לחובתה של נבון. אולם, בדיקת המחוזי העלתה תמונה שונה.
התברר כי נבון עשתה מאמצים רבים לזמן את עורך הדין: היא הגישה בקשות, הפקידה את שכרו בקופת בית המשפט, ואף פנתה למשרדו ולמזכירתו, אך הזימונים הרשמיים לא הופקו על ידי המזכירות כנדרש. השופטת איזנברג מתחה ביקורת על כך שבית המשפט קמא לא איפשר את שמיעת העדות החיונית הזו, שיכולה לשפוך אור על השאלה: על איזה גודל נכס בדיוק הסכימו הצדדים כשחתמו על החוזה?
"לא היה צריך בית משפט קמא למנוע מהמבקשת אפשרות להעיד את עו"ד אלקון וככל שלא היה מתייצב, נכון היה לשקול הוצאת צו הבאה כנגדו", נכתב בפסק הדין.
השופטת איזנברג הורתה על ביטול פסק הדין של בית המשפט לתביעות קטנות והחזרת התיק לדיון מחודש בפני אותה ערכאה. ההנחיה ברורה: יש לזמן את עו"ד אלקון לעדות, לבחון את הסכמי השכירות לעומק, ולהכריע האם השוכרים צריכים לפצות את בעלת הנכס. בנוסף, חויבו כץ ומנדרין לשלם לנבון הוצאות משפט בסך 4,000 שקל.
