הרשם בכיר יניב לוזון בבית משפט השלום בקריות דחה תביעה של מאיה ברדוגו, מתווכת נדל"ן, נגד קרן ודרור בכר לתשלום דמי תיווך בסך 27,144 שקל. פסק הדין מדגיש כי למרות קשרי חברות ארוכי שנים, על מתווך להחתים את לקוחותיו על הסכם תיווך כנדרש בחוק, ואי עשיית כן מעמידה את הסיכון לפתחו של המתווך.
ברדוגו הגישה תביעה קטנה נגד בני הזוג בכר בטענה שהייתה הגורם היעיל במכירת דירתם ברחוב ספיר במוצקין. לטענתה, בשל קשרי החברות ביניהם, היא לא החתימה את הצדדים על הסכם למתן שירותי תיווך כפי שעשתה בעבר כאשר החתימה את הנתבעים על הסכמים כאלה. לפי ברדוגו, הנתבעת התחייבה לשלם 2 אחוזים ממחיר העיסקה בתוספת מע"מ. הליך המכר נמשך 13 חודשים, כאשר הדירה נמכרה במחיר 1,160,000 שקל, בעשרים אלף שקל יותר מהמחיר שרצו הנתבעים.
מנגד, בני הזוג בכר טענו כי לא היה הסכם בין הצדדים וכי דמי התיווך כבר נגבו מהרוכשים, ולכן אין מקום לחייב אותם בתשלום נוסף.
הרשם לוזון התמקד בפסק דינו בסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין משנת 1996, הקובע כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר. החתמה על הזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין היא דרישה קוגנטית, כלומר חובה שאין לעקוף אותה.
בפסק הדין צוטטה פסיקה קודמת שקבעה כי מתווך זכאי לדמי תיווך אם היה "הגורם היעיל" שהוביל לכריתת חוזה המקרקעין, וזאת בנסיבות שבהן נחתם חוזה תיווך כדין בינו לבין הרוכש. הפסיקה הבהירה שמדובר בדרישה קוגנטית, במובן זה שאין מקום לחיוב בדמי תיווך כאשר היא אינה מתקיימת.
בהתייחסו לשאלה אם יש מקום לריכוך דרישת הכתב בהעדר הסכם, קבע הרשם כי תכליתה של דרישת הכתב בחוק המתווכים היא בעיקר צרכנית. הדרישה מיועדת להסדיר את העיסוק בתיווך ולהגן על ציבור רוכשי הדירות, תוך הבהרת אופי ההתקשרות ופרטי העסקה באופן מדוקדק. בהקשר זה צוין כי מתווכים במקרקעין הם "שחקנים חוזרים" ובעלי השפעה ממשית על עיצוב תוכנו של חוזה התיווך. לפיכך, כך נקבע, פוחתת ההצדקה להכיר באפשרות לסטות באופן גורף מדרישת הכתב, שנועדה כאמור להגן בעיקרה על הצרכן ולא על המתווך.
הרשם הוסיף וציין כי במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום להתגבר על דרישת הכתב, וככלל יש מקום להחמרה. אם לא כן, הוסבר בפסק הדין, החוק יתרוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן, הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו.
במהלך הדיון, העידה ברדוגו על קשרי החברות עם הנתבעת קרן בכר: "קרן ודרור חברים טובים, מכירה אותה 14 שנה, היא הייתה מאמנת של הבן שלי, והפכה להיות חברה גם שלא אימנה, מאוד אהבנו אותה אז, במשך השנים מכרתי לה 2 דירות וקיבלתי דמי תיווך והחתמתי אותה". ברדוגו הסבירה מדוע לא החתימה את הנתבעת הפעם: "לא חשבתי לרגע שאני אצטרך להחתים אותה. היא חברה טובה. כשהיא הייתה אצל רימקס אמרתי לה תסיימי איתם ותחזרי אלי".
ברדוגו הוסיפה כי בעסקה זו קיבלה דמי תיווך מהרוכשים, אבל לא את הכל: "דיברתי כי להביא לה סכום, היא רצתה למכור 1,120,000 שקל הצלחתי להביא לה 1,160,000 שקל והורדתי 5,000 שקל דמי תיווך". מדבריה עולה כי ברדוגו הצליחה למכור את הדירה ב-40,000 שקל יותר ממה שביקשה הנתבעת, והורידה מעצמה חלק מדמי התיווך.
מנגד, העידה קרן בכר: "כמו שהיא אמרה היינו חברות המון שנים, בפעם הראשונה שהחלטנו למכור קראתי לה ודיברנו לא היה שום דבר שמזכיר לדמי תיווך, באיזה שלב 13 חודשים לא נאמר לי שאני צריכה לשלם, אני הבנתי שרק הקונים צריכים לשלם". מעדותה עולה שלמרות החברות הארוכה והעבודה המשותפת בעבר, הפעם לא היה דיבור מפורש על תשלום דמי תיווך מצד המוכרים.
הרשם לוזון קבע בפסק דינו כי למרות הקשר החברי, על התובעת היה להחתים את הנתבעים על הסכם תיווך ולא לסמוך על החברות בין הצדדים. העדר חתימה על חוזה תיווך, כך נפסק, מניח את הסיכון לפתחו של המתווך, בין אם מדובר באנשים שאינם הגונים ובין אם עצם התשלום שנוי במחלוקת.
פסק הדין מדגיש את החשיבות שמייחס החוק להחתמה על הסכם תיווך, גם במקרים של קשרי חברות או עבודה קודמת. המסר המשתקף מהפסק הוא שמתווכים במקרקעין צריכים לפעול לפי הכללים המחייבים אותם בחוק, ללא קשר ליחסים האישיים עם הלקוחות. עקרון זה נועד להגן הן על הצרכנים והן על המתווכים עצמם.
בסיכום, הורה הרשם על דחיית התביעה. לפנים משורת הדין, הוא קבע שאין חיוב בהוצאות, כך שכל צד ישא בהוצאותיו שלו. פסק הדין ניתן ביום 17 באפריל 2023.
