כמו בכל תחום בחיינו, חשוב לבדוק אם עסקה שביצענו היא כדאית ומשתלמת. אם כן- איך נשתמש בכלי המינוף שמציע לנו הבנק, מהם הסיכונים ואיך נדע אם העסקה היא רווחית. כריסטיאן דאוד, יועץ פיננסי ובעלי חברת "אקו סלושנס" עושה לנו סדר
תוכן שיווקי
מהו מינוף?
נתחיל בהגדרה הבסיסית של מינוף, מלשון מנוף- זהו שימוש במשאבים נתונים לצורך השגת משאבים רבים יותר .
כלומר "לעשות את המקסימום בעזרת המינימום."
אם יש לכם, למשל, 300 אלף ש"ח בבנק ואתם מעוניינים לרכוש בית במיליון ש"ח, תצטרכו להשתמש במינוף על מנת שתוכלו לרכוש אותו .
אפשר גם להגדיר את פעולת המינוף כאשראי.
הבנק בעצם נותן לי הלוואה שאתה אוכל לבצע עסקה בסכומים שאינם קיימים ברשותי .
מי נותן מינוף?
הגוף הממשלתי הנפוץ ביותר שמעניק מינוף הוא הבנק .
אם זה בצורת הלוואות, משכנתאות, מימון לפרויקטים או כל צורה אחרת של הלוואת כספים.
ישנן גם חברות וגופים פרטיים שממנפים חברות אחרות אך שם זה מתנהל בכללים וריביות אחרות שאינם כפופים למדינה ולבנקים .
אחוזי מימון: הבנקים בישראל מלווים כספים בצורת משכנתא לפי סוג הנכס והסיכונים הכרוכים בו באחוזים משתנים .
דירה ראשונה – עד 75 % מימון מהדירה .
נכסים מסחריים – עד 50 % מימון מהנכס .
אדמות חקלאיות – לרוב לא מקבלות מימון כלל .
(משתנה בהתאם לסיכון וליכולות שהבנק רואה לנכון)
סיכויים אל מול סיכונים
מי שמכיר את שוק ההון למשל, יודע שבמינוף ישנם יתרונות מול חסרונות, והעיקריים הם בעצם הרווח הגדול או מנגד- ההפסד הגדול.
היתרון- התשואה הרבה יותר גבוהה מההשקעה. השקעה של מיליון ש"ח תניב רווח גדול הרבה יותר מהשקעה של 100 אלף ש"ח.
החיסרון- ההפסד עלול למחוק את כל ההון העצמי שהשקעתם ולגרור עמו עוד הפסדים כבדים. לוויתם מיליון ש"ח והפסדתם אותם? אתם תצטרכו להחזיר את כל המיליון שלקחתם .
דוגמה: רכשתי מחסן עם הון עצמי של 200 אלף ש"ח בדיוק בסכום הזה, לאחר שמכרתי את המחסן הרווחתי מהשכירות ומעליית הערך סך הכול 20 אלף ש"ח, כלומר רווח של 10% בשנה .
עסקה אחרת שביצעתי- רכשתי דירה ב-600 אלף ש"ח, באמצעות 200 אלף ש"ח הון עצמי ועוד 400 אלף ש"ח במימון מהבנק .
במקרה הטוב, לאחר שנה מכרתי את הדירה והרווחתי מהשכירות ומעליית הערך 50 אלף ש"ח, לאחר הורדת הריביות. משמע רווח של 25% בשנה.
כלומר עם הון עצמי של 200 אלף ש"ח, הצלחתי לקבל 25% תשואה עם מינוף, במקום 10% תשואה ללא מינוף.
במקרה הרע, אני עלול להפסיד 25% מההון העצמי וכנראה שההפסד הזה יגרור קושי לעמוד בהחזרים לנותן המינוף וכתוצאה מכך ההפסד יהיה קריטי ועמוק עוד יותר .
הסיכון ההרסני
השימוש במינוף הוא כלי להתקדמות וצמיחה מהירה .
אך אם לא משתמשים בו במקסימום זהירות, עלולים לקרוס ברמות שלא תיארתם לעצמיכם.
בדוגמה הבאה אקצין זאת יותר על מנת להמחיש עד כמה זה כלי מדהים, אך יכול להיות גם הרסני .
אדמה זאת לקפיצה ממטוס: צנחתי ממטוס עם מצנח ונפצעתי במהלך הנחיתה- נפגעתי קלות .
(הפגיעה שאספוג כשלא אקח מינוף)
צנחתי ממטוס בלי מצנח- התרסקתי .
(הפגיעה שאספוג אם אקח מינוף)
סיכון = צמיחה
אל חשש- חשוב לקחת סיכונים, אך סיכונים מחושבים .
חשוב שתדעו בדיוק היכן אתם שמים את כספיכם במינוף ותבחנו לעומק את הכדאיות של כל עסקה, האם היא משתלמת.
בנוסף, בדקו שאתם מסוגלים לעמוד בכל ההחזרים של המינוף. מינוף טומן בתוכו ריביות והצמדות, לכן הבנת המספרים והחישובים היא קריטית עוד יותר .
משבר הסאב-פריים
לאחר המשבר הכלכלי בשנת 2000, הבנקים בארה"ב הפחיתו את הריביות, במטרה לעודד צמיחה במשק .
בין היתר, הבנקים בארה"ב התירו לרוכשי דירות לקחת משכנתאות עם עד 90% מימון לרכישת דירות, ללא בדיקת יכולות ההחזר של אותם רוכשים.
לאחר מספר שנים, אותם אנשים שלקחו משכנתא לא יכלו לעמוד בהחזרים, מה שגרם לאחר מכן למשבר הסאב פריים ב-2008- משבר כלכלי-נדל"ני כלל עולמי .
הבנקים בארה"ב לקחו סיכונים גבוהים ללא בטחונות וזו התוצאה ההרסנית שהתקבלה .
במדינת ישראל לעומת זאת, הבנקים לוקחים מקדמי הגנה ובטחונות איתנים ועד כה שומרים על עצמם ועל המשק באופן לא רע בכלל .
חוב טוב וחוב רע
חוב טוב- חוב שהשימוש בו הוא לצורך השקעה וצמיחה כלכלית, כמו מינוף בעזרת משכנתא. מחירי הדירות צפויים לעלות וחישבנו את הסיכונים הכרוכים בלקיחת החוב, לבסוף הגדלנו את ההון העצמי שלנו באמצעות החוב.
חוב רע- חוב שלוקחים לצורך כיסוי חובות וגירעונות כלכליים, שמטרתו כביכול לסגור את המינוס. אם לקחתם חוב למטרה שכזו, כנראה שאינכם מתנהלים בצורה כלכלית נכונה .
לסיכום
אני באופן אישי ממליץ להשתמש בכלי המינוף בנדל"ן, כל עוד אתם מספיק מבינים ובקיאים בחישוב הכלכלי של העסקה .
זהו כלי מצוין לתחילת הדרך ולצמיחה כלכלית ואין ספק שהוא הכרחי ונחוץ להתקדמות והתפתחות של יזמים בענף .
התחילו בסכומים קטנים ואל תשתוללו, ההשקעה שלכם חייבת להיות מושכלת, בפרטים הכי מינימליסטים.
ותמיד תזכרו שמינוף גבוה יותר, גורר עמו סיכון גבוה יותר בהתאמה .
המאמר נכתב באדיבות כריסטיאן דאוד, בעל חברת "אקו סלושנס- ייעוץ פיננסי למגזר הפרטי והעסקי
