ישנה לעיתים נטייה לחשוב שעבודות שיפוצים של דירה קיימת, הן עבודות פשוטות יותר מעבודות של בניה חדשה לגמרי. הדבר אינו בהכרח נכון, ולעבודות שיפוצים של דירה קיימת ישנם היבטים מורכבים לא פחות. במאמר זה ננסה לפרט את השלבים הבסיסיים לקראת ביצוען של עבודות כאלה, וניתן מספר המלצות, כדי להקל על הקוראים את קבלת ההחלטות
מאת: אבי אלטלף, עו"ד ומגשר
ראשית יש לנסות ולהגדיר את התקציב העומד לרשותנו, כאשר יש לחלק אותו לשלושה חלקים עיקריים – תכנון, ביצוע ופיקוח. הגדרה ראשונית של התקציב יכולה לסייע בקביעת היקף העבודות, אולם הערכה מדויקת יותר של עלות העבודות בפועל, תוכל להתבצע בסיום שלב התכנון. המלצה עקרונית וחשובה היא לערוך הסכם בכתב עם כל אחד מהגורמים המעורבים בביצוע השיפוצים, החל מהמתכנן וכלה בקבלן. להלן נזכיר מספר נושאים שחשוב שיכללו בהסכם כזה, ובהתאמה ניתן ליישם נקודות אלה לגבי כל אחד מבעלי המקצוע אשר נשכור את שירותיהם. כמו בהרבה תחומים בחיים, ככל שנבצע עבודת הכנה מקדימה, טובה יותר כך נדע לדעת מה לדרוש מבעלי המקצוע הרלוונטיים.
> שיפוצים בקריות
כדאי מאוד להתקשר עם בעלי מקצוע, על פי המלצות קודמות, ולא תמיד להסתפק בממליצים אליהם מפנים אותנו בעלי המקצוע עצמם. יש לקחת בחשבון שבעלי מקצוע שונים עובדים ביחד על פרויקטים שונים, ומפנים לקוחות אחד אל השני. לכן גם אם לדוגמא המתכנן המליץ על קבלן שיפוצים מסוים, חובה לקבל על הקבלן המלצות נפרדות ואף לראות עבודות שבוצעו על ידיו, לשוחח עם הממליצים על עמידתו בלוחות זמנים, על מילוי התחייבויותיו, העמידה שלו במחיר המוסכם מראש ומשך הזמן שחלף מאז ביצע את העבודה אצל אותו ממליץ.
להלן מספר עקרונות יסוד שמרביתם נכונים לכלל בעלי המקצוע, ואשר כדאי לתת אליהם את הדעת:
1. בדיקה מוקדמת: וותק בעבודות בתחום הבניה, עבודות קודמות שביצע, המלצות מלקוחות קודמים, מהיכן הוא מגיע לביצוע העבודות.
2. עובדיו של הקבלן: יש לוודא שהקבלן מעסיק עובדים בעלי היתר עבודה בישראל. חשוב לוודא ששכרם של העובדים משולם בצורה סדירה, דבר שימנע מהם להפסיק להגיע לעבודה במהלך העבודות ולגרום לעיכובים מיותרים.
3. לוח תשלומים: לאחר שהסדרנו את התמורה הכוללת, יש לקבוע כי ללא התחייבות בכתב שלנו לא יחול כל שינוי בתמורה, ולוודא שתמיד יישאר בידינו מספיק כסף כדי להשלים את העבודות במידה ויגרם סכסוך עם המבצע. לוח התשלומים יחולק על פי שלבי ביצוע העבודות והתשלום יבוצע לאחר סיום כל שלב ובאישור המפקח.
4. ערבות ביצוע: יש להותיר חלק מהתשלום לתקופה מסוימת לאחר השלמת ביצוע העבודות לשם בדיקת איכות ביצוע העבודות על ידי הקבלן.
5. אחריות לטיב העבודות: יש לציין בחוזה את האחריות לטיב העבודות ולתיקון ליקויים בזמן סביר.
6. ערבות אישית: מרבית הקבלנים פועלים במסגרת חברה בע"מ. כדי להבטיח את אחריות הקבלן באופן אישי יש לכלול בחוזה ערבות אישית של בעלי המניות או המנהלים.
7. ביטוחים: עלינו לוודא שהקבלן וכל אחד מבעלי המקצוע, ערך ועורך ביטוחים מתאימים, בהם נכללות גם העבודות שלנו. הביטוח צריך להיות למבנה, לעבודות, לעובדים ולצדדים שלישיים. בכל מקרה מומלץ, בנפרד ובנוסף, לערוך ביטוח מתאים למשך זמן ביצוע העבודות.
8. מינוי מנהל עבודה: ביצוע עבודות בניה מחייב על פי החוק מינוי מנהל עבודה. אי מינוי מנהל עבודה עלול להטיל עלינו חבות אישית לאירועים שיכולים לקרות במסגרת ביצוע העבודות. חובה להטיל אחריות זו על הקבלן.
9. מנגנון לפתרון סכסוכים: לעיתים מתעוררות מחלוקות בין הקבלן למזמין העבודות. קיומו של מנגנון מוסדר בחוזה, של גורם מכריע ובמקרים אחרים של בוררות או גישור בדרכים מקובלות, יכול לצמצם את המחלוקות ולאפשר את השלמת העבודות בדרכי שלום.
האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי, אינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה. הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף.
