תביעה שהוגשה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה חושפת לכאורה מנגנון הונאה מורכב בתחום המשכנתאות, שבמסגרתו איבדו בני זוג ותיקים מחריש את ביתם לאחר שנים של תשלומים סדירים. המקרה, שמטפל בו עורך הדין ירון בר אל, מדגים לדבריו לאייס תופעה רחבה יותר של ניצול אנשים במצוקה כלכלית.
הזוג, שניהם מעל גיל 60, השקיעו שנים ארוכות בעבודה קשה כדי לפרוע את ההלוואה על דירתם. הבעל השתכר מעבודה כשליח ועובד כללי ברשת סופרמרקטים, בעוד אשתו עבדה במטפלת לקשישים. החוב למשכנתא המקורית מבנק הפועלים הסתכם בסביבות 400 אלף שקלים.
בשלב מסוים נקלעו השניים לקשיים כלכליים ופנו לחברה המתמחה בייעוץ למשכנתאות. המטרה הייתה למחזר את ההלוואה הקיימת ולקבל מימון נוסף בסך 370 אלף שקלים. בעל החברה הצליח לארגן עבורם הסדר עם בנק מזרחי טפחות שענה על הדרישות שלהם.
המצב הכלכלי של בני הזוג המשיך להידרדר, והם חזרו שוב אל אותו יועץ בבקשה למקור מימון נוסף, תוך הצעה להשתמש בנכס כבטוחה. התשובה שקיבלו הייתה שאמנם אי אפשר לעשות זאת באופן ישיר, אך קיימת אפשרות עקיפה – להעביר את הבעלות באופן פורמלי בלבד לגורם חיצוני, שיוכל לנצל אותה להשגת האשראי הנדרש.
בר אל מתאר את שיטת הפעולה הנפוצה: "ברוב המקרים, הנוכל מציג עצמו כמי שמספק פתרון מימון או הלוואה זמנית, תוך הבטחה שהנכס ישמש כבטוחה בלבד ושיוחזר לבעלות בעלי הדירה במהרה – לאחר שההלוואה תוחזר". בפועל, מדובר בחתימה על הסכם מכר אמיתי שמועבר לרישום בטאבו ללא ידיעת הקורבנות.
בני הזוג הסכימו להצעה ונפגשו עם קרוב משפחה של היועץ, אותו מכנה התביעה בשם ג'. הפגישה התקיימה במשרד של עורך דין בטירת הכרמל, שם נחתם הסכם למכירת הנכס. השניים מעידים שלאורך המפגש כולו הובהר להם שמדובר בהסכם פורמלי גרידא, שלא יהיה לו תוקף מעשי, ושהבעלות תוחזר אליהם מיד עם השבת ההלוואה בסכום של 200 אלף שקלים.
להערכת בר אל, הקרוב שימש כ"דמות חזית" בעוד היועץ עצמו המשיך לתזמר את המהלכים מאחורי הקלעים. ג' פנה לבנק מזרחי טפחות וקיבל אישור למשכנתא על סך כמיליון שקלים, כאשר הבנק רשם משכון על זכויותיו בנכס והוסיף הערת אזהרה על הנכס עצמו.
תוך ימים ספורים שולם מכספי ההלוואה החדשה החוב הקודם לבנק טפחות, שעמד על כ-770 אלף שקלים, ובני הזוג קיבלו את ה-200 אלף שקלים שהובטחו להם. אולם בר אל מציין שבמקביל העביר הבנק לג' למעשה 1.2 מיליון שקלים, כאשר הערכת השמאי מטעם הבנק הייתה 1.7 מיליון שקלים בלבד – נמוכה בהרבה משווי השוק האמיתי שעמד אז, בסוף 2015, על יותר משני מיליון שקלים.
בשלב הבא התחילו הנתבעים לדרוש מבני הזוג תשלומים חודשיים של 6,000 שקלים, סכום גבוה משמעותית מהחזר המשכנתא בפועל שעמד על מעט למעלה מ-4,000 שקלים. המרווח נכנס לכיסם של הנתבעים. כך, לטענת בר אל, הועברה לזוג הלוואה מבלי שהמלווים השקיעו אפילו שקל מכיסם.
במשך שבע שנים שמרו השניים על תשלומים סדירים, כשהם משוכנעים שבקרוב יצליחו לסגור את החוב ולקבל בחזרה את הבעלות על ביתם, שבו המשיכו לגור כל התקופה. אך בשנת 2023 הגיעו למצב של חדלות פירעון ולא הצליחו להעביר את התשלום החודשי.
בעקבות כך פנו הנתבעים לבית המשפט השלום בחדרה עם תביעה לפינוי, בטענה שהבעל הפר את הסכם השכירות שחתם עליו. מכיוון שהבעל לא קיבל הודעה על ההליך המשפטי, הוא לא התייצב לדיון, ובית המשפט הוציא נגדו צו פינוי במעמד צד אחד.
רק כאשר התברר להם על פסק הדין, פנו השניים לקבלת ייעוץ משפטי, שלדברי בר אל לא היה ברמה הנדרשת. "לדאבוני גיליתי שצו הפינוי המקורי הופנה אל הבעל בלבד, שנגדו הוגשה התביעה. חרף כך, עורך הדין שייצג את הבעל בבקשה לביטול פסק הדין לא עדכן בדבר את האישה. למעשה, לא הייתה שום מניעה שהאישה תמשיך להתגורר בנכס, אך משום שלא עודכנה בכך היא פינתה את הדירה מיוזמתה – ללא שום צורך או הכרח", הוא מסביר.
גילוי המזעזע ביותר הגיע רק בשלב זה: ההסכם שהוצג להם כ"פורמלי בלבד" שימש כבר ב-2018 להעברת הבעלות בפועל בטאבו, ללא כל ידיעה מצדם של בני הזוג. בית המשפט השלום בחדרה הסכים אמנם לבטל את פסק הדין, אך דרש הפקדת ערובה של למעלה מ-70 אלף שקלים – סכום שהיה מעבר ליכולתם הכלכלית של השניים.
התוצאה: בני הזוג נאלצו לעזוב את הבית שרכשו בכספם ועבדו עליו שנים רבות, ועברו למגורים בדירת מרתף בחריש, כשהם נותרים ללא דבר.
בר אל מונה מספר ראיות התומכות בטענה שלא מדובר בעסקת מכר אמיתית אלא בהסדר הלוואה: ראשית, שטרות מכר שלכאורה נחתמו בידי בני הזוג נערכו מול עורך דין שלדבריהם לא פגשו מעולם. שנית, מסמכי משכנתא עם בנק טפחות, הנושאים את חתימותיהם, נחתמו לכאורה בפגישה במשרד עורך הדין מטירת הכרמל – פגישה שלטענתם מעולם לא התקיימה.
"אם באמת היה מדובר בהסכם שכירות, אזי לא הגיוני שהשכירות החודשית לא תעלה לאורך 8 שנים רצופות ותעמוד כל העת על 6,000 שקלים", טוען בר אל. הוא מוסיף שגם העובדה שבמהלך כל השנים הללו "בעל הדירה" לא ביקר אפילו פעם אחת בנכס ולא ביצע תיקונים כלשהם, מעידה על אופי ההסכם האמיתי.
נקודה נוספת שמעלה בר אל היא גובה דמי השכירות. בעוד שהיום 6,000 שקלים זה סכום סביר לנכס כזה, בשנת 2015 דירה דומה הייתה מושכרת בסביבות 3,000 שקלים בלבד. "כל המאפיינים הללו גם יחד מעידים כי לא מדובר בהסכם שכירות דירה, אלא בהסכם הלוואה לכל דבר ועניין שנחתם בין הצדדים", הוא מסכם.
התביעה מופנית כנגד מספר גורמים: יועץ המשכנתאות וקרוב משפחתו ג', עורך הדין מטירת הכרמל שערך את הסכם המכר, בנק מזרחי טפחות שלטענה התרשל בבדיקת מצב הנכס ששימש בטוחה להלוואה, ושלושה אזרחים נוספים (אחד מהם עורך דין) שמופיעים בהערות אזהרה על הדירה בגלל חובות לכאורה של ג'.
בר אל מבקש מבית המשפט להורות על הסרת כל השעבודים והעיקולים מהנכס, להחזיר את הבעלות לידי בני הזוג, להכריז על הסכם המכר כפיקטיבי וחסר תוקף, ולהסיר את המשכנתא של הבנק.
ההכרעה תתקבל בבית המשפט המחוזי בחיפה, שיצטרך לקבוע האם אכן מדובר בתרגיל הונאה מתוחכם לגזל דירה, או שמא בעסקה לגיטימית כפי שטוענים הצד השני. בר אל מציין שמטפל בשתי תביעות נוספות במצבים דומים כנגד אותה חברת ייעוץ משכנתאות ובעליה.
