ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה על הסף ערר של 59 רוכשי יחידות משרדים בחיפה, שניסו לסתור את הצהרותיהם בשומה העצמית שהגישו למנהל מיסוי מקרקעין. הוועדה קבעה שהרוכשים, שרכשו יחידות במסגרת פרויקט משרדים שיזמה חברת רפאל א.ג. יזמות בע"מ, עשו שימוש לרעה בהליך המשפטי וחייבה אותם בהוצאות המדינה בסך 75,000 שקל.
בין הרוכשים נמנו יחידים וחברות, ביניהם ניר ישראל רוטנברג, תומר פלג, יאיר וירון גרינבוים, בתיה רונן, אייל ברזלי, דן עמיאל, אליהו שמש ועשרות אחרים. את הרוכשים ייצג עורך הדין משה הר שמש, ואילו את מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ייצגה עורכת הדין רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה.
בליבת המחלוקת עמדה השאלה האם רשאים הרוכשים להעלות במסגרת הערר טענות שסותרות את השומה העצמית שהגישו. הרוכשים הצהירו בשומתם העצמית שרכשו נכס מוגמר – משרדים – ואף קבעו את שווי המכירה לפי שווי הקרקע בצירוף עלויות הבנייה המוערכות. עם זאת, לאחר שהוצאה להם שומה לפי מיטב השפיטה מצד המנהל, הגישו הרוכשים השגה ובה טענו שמהות הממכר היא קרקע בלבד ולא נכס מוגמר.
השופטת אורית וינשטיין, שעמדה בראש הוועדה, קבעה בפסק דינה כי הרוכשים מנועים מלטעון טענות הסותרות את הצהרתם בשומה העצמית, ומשלא הגישו בקשה לתיקון השומה – יש לדחות את הערר על הסף. היא הוסיפה כי גם לגופו של עניין, מהות העסקה הייתה רכישת נכס מוגמר, כפי שהוצהר על ידי הרוכשים עצמם.
הוועדה בחנה לעומק את מערכת ההסכמים שנחתמה בין הצדדים, והדגישה כי הרוכשים חתמו על שלושה הסכמים נפרדים: הסכם רכישת אופציה להקצאת זכות בנייה, הסכם לביצוע עבודות בנייה והקמת בניין ובו יחידת משרדים, והסכם מכר זכויות במקרקעין וזכות בניה. לפי הוועדה, עצם ההתקשרות בהסכמי בנייה מקבילים להסכם רכישת האופציה והמכר מלמדת שהמטרה הייתה רכישת נכס מוגמר.
הוועדה הסתמכה על חוות דעת שהוכנה עבור המזמינה, חברת רפאל, עוד לפני החתימה על הסכם האופציה, שכותרתה הייתה "בדיקת היתכנות כלכלית מבוססת הנחות". במסמך זה צוין במפורש שמטרת הבדיקה היא להציג את ההיתכנות הכלכלית של השקעה ברכישת "קרקע + שירותי בנייה לשטחי משרדים". הוועדה ציינה כי עוד טרם רכישת האופציה, המזמינה הגדירה באופן ברור את מהות העסקה המתוכננת כרכישת קרקע ושירותי בנייה יחד, ולא רק קרקע.
בנוסף, הוועדה דחתה טענה של הרוכשים לעניין הקטנת שווי המכירה המוצהר בדרך של היוון. הרוכשים טענו שיש לבצע היוון של שווי יחידות המשרדים בשל דחייה של הבנייה במספר שנים, אך הוועדה קבעה שאין בסיס ענייני לטענת ההיוון, שכן הרוכשים הצהירו על שווי המכירה בהתאם לערכים רלבנטיים ליום המכירה ולא לפי ערך עתידי.
השופטת וינשטיין הדגישה כי הרוכשים היו מודעים למגבלות המקרקעין ולצורך לבצע עבודות פיתוח של הסטת תוואי נחל טרם ניתן היתר בנייה. זאת, מכיוון שההסכמים עצמם כללו הצהרות מפורשות של הרוכשים בדבר מודעותם למצב הקרקע. למרות זאת, הוועדה קבעה שהתמשכות התהליך של קבלת היתר הבנייה אינה יכולה לשנות את מהות העסקה.
הוועדה ציינה כי חלק מהרוכשים אמנם הגישו תביעה נגד חברת רפאל, במסגרתה ביקשו גם את ביטול מערכת ההסכמים שנחתמה. עם זאת, לדעת הוועדה, עצם הגשת התביעה מלמדת כי המטרה של הרוכשים הייתה ועודנה להגיע לתוצאה של בניית פרויקט המשרדים, ולא רכישת קרקע בלבד.
בפסק הדין הודגש כי במקרים שבהם מבוצעות שומות עצמיות, חזקה על המשתכר שמילא את דרישות החוק במסירת הפרטים הנדרשים והצהרתו בשומה היא נכונה. הוועדה קבעה שאי אמת בשומה העצמית עלולה להיחשב כהצהרה כוזבת ולהוות עבירה פלילית, ולפיכך אין לאפשר למגיש שומה עצמית לחזור בו ממנה ולהצהיר הצהרות סותרות בהשגה או בערר.
חבר הוועדה אברהם שרם הוסיף בחוות דעתו כי כבר מקריאת הסקר הראשוני עולה שהמזמינה הגדירה באופן ברור את מהות העסקה המתוכננת כ"קרקע + שירותי בנייה לשטחי משרדים", וכי טרם החתימה על העסקה קיבלה המזמינה נספח מתקן המעיד שבוצע תכנון מפורט של הנכס. לדעתו, התמונה על פי מסמכים אלה ברורה לגמרי לגבי מהות העסקה שעמדה בפני הרוכשים.
בנוגע לטענת ההיוון, שרם ציין שכבר בסקר ההיתכנות צוין במפורש שהקרקע עדיין אינה מפותחת וכי קיימות מגבלות בניה. לדעתו, סביר להניח שמחיר האופציה ומחיר הקרקע, שהוצהרו על ידי הרוכשים עצמם כ"תמורה הוגנת", משקפים את מצב הקרקע ואת הסיכון שבדחיית הבנייה, ולכן אין מקום לקבל את טענת ההיוון.
חברת הוועדה עורכת הדין אהובה סימון הצטרפה במלואה לפסק דינה של יושבת ראש הוועדה. לסיכום, הוועדה החליטה פה אחד לדחות את הערר על הסף ולחילופין לגופו של עניין, תוך חיוב העוררים, יחד ולחוד, בהוצאות המדינה ובשכר טרחת עורך דין בסך כולל של 75,000 שקל, שישולמו בתוך 30 יום. הוועדה הדגישה בפסיקת ההוצאות את העובדה שהעוררים טענו בניגוד לשומתם העצמית, לא ביקשו כלל את תיקון השומה העצמית, ולדעתה עשו שימוש לרעה בהליך המשפטי.
