ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה בחיפה קיבלה חלקית ערר של תושבי בניינים גובלים ברחוב יותם בחיפה, וביטלה החלטה של הוועדה המקומית לאשר בקשה להיתר להקמת בניין מגורים חדש במסגרת פרויקט תמ"א 38. הועדה קבעה כי נפלה טעות משמעותית באופן עריכת הבקשה, כאשר חברת י.ע. ביליה יזמות בע"מ השתמשה באתר govmap לקביעת גובה הבניין במקום במפות ההיסטוריות הקיימות בוועדה המקומית. ההחלטה, שניתנה במאי 2021, מהווה דוגמה למורכבות ההליכים התכנוניים בעיר חיפה ולחשיבות הדיוק בהגשת בקשות להיתר.
הפרויקט נשוא הערר כלל הריסת מבנה קיים בן ארבע יחידות דיור בשתי קומות ברחוב יותם 42 בחיפה, והקמת בית מגורים חדש בן 12 יחידות דיור בשבע קומות, כאשר הקומה השביעית חלקית, תוך ניצול תמריצים מכוח תמ"א 38. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה אישרה את הבקשה במספר תנאים, אך החלטה זו עוררה התנגדות של בעלי זכויות בדירות בבניינים גובלים ברחוב יותם 44 ו-44א.
העוררים, בהם ישעיהו ועידית לוי, דרור ומרים אלעזר, דליה ואלי מרדכי, יעקב וטובה טימור ויצחק זייד, הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית. אחת הטענות העיקריות שלהם נגעה לגובה הבניין המתוכנן. לטענתם, גובה הבניין לא נמדד מפני הקרקע הטבעית המקורית, כפי שיש לעשות בהתאם להוראות התכנית החלה.
הבעיה שהתגלתה
במהלך הדיון בוועדת הערר התברר כי אכן נפלה טעות משמעותית. הוועדה המקומית דרשה מסמכים נוספים, ובעקבות בחינה מעמיקה התגלה כי מפת המדידה עליה הסתמכה הוועדה בהחלטתה והוגשה על ידי החברה היזמית התבססה על פני הקרקע כפי שמופיעים באתר govmap ולא על תיקי הבניין הישנים, כפי שנהוג בוועדה המקומית.
בחינת התיקים הישנים הקיימים בוועדה וסימון פני הקרקע הטבעית במפות המדידה העלתה ממצא מדאיג. בעוד שעל פי מפת המדידה של המודד מטעם היזם, שהתבססה על אתר govmap, החניון המוצע הוא כולו תת קרקעי ואינו בולט מעל 1.20 מטרים מעל פני הקרקע הטבעית, הרי שעל פי הנתונים העולים ממפות המדידה הקיימות בתיקי הוועדה המקומית, קומת החניה כולה מעל פני הקרקע הטבעית, אף כי מתחת למפלס רחוב יותם.
בהתאם להוראות תכנית חפ/1400 גב, גובה מבנים בתחום התכנון של חיפה נמדד ביחס לפני הקרקע הטבעית או החפורה, לפי הנמוך. הפרשנות הנוהגת של הוועדה המקומית, כפי שהוצגה לפני ועדת הערר במאות הליכים, היא כי קרקע טבעית היא הקרקע המקורית, לפני כל בניה במגרש, וזאת בהתאם למפות טופוגרפיות מקוריות הקיימות בתיקי הוועדה המקומית.
החלטת ועדת הערר
ועדת הערר, בראשות עורכת הדין דקלה מוסרי טל, דחתה את טענת הוועדה המקומית כי היזם רשאי היה להסתמך על מפות govmap. בהחלטתה ציינה הוועדה כי החברה היזמית היא "יזם ותיק מאוד בעיר חיפה והיא מכירה היטב את התכניות החלות ואת האופן שבו יש לסמן את פני הקרקע הטבעית בבקשות להיתרים מזה שנים ארוכות." לפיכך, עצם הסתמכותה לכאורה על אתר govmap במקרה זה אינו מעלה טעם מספיק להותיר את החלטת הוועדה המקומית על כנה.
הוועדה הוסיפה כי לא ניתן לראות בפניה של היזם לאתר govmap כמקימה הסתמכות כלשהי, גם מהטעם שבתנאי השימוש של האתר הובהר מפורשות כי אין כל ערבות למהימנות או אמיתות המידע באתר. יתרה מזו, במקרה של סתירה בין המידע באתר ובין מסמכים מקוריים, יש לראות אך ורק את המסמכים המקוריים כמסמכים נכונים.
בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי "נפלה טעות משמעותית באופן עריכת הבקשה על ידי המשיבה 2. יש להציג בבקשה את פני הקרקע הטבעית בהתאם למסמכים ומפות ההיסטוריים הקיימים בתיקי הוועדה המקומית, כפי שעושה הוועדה המקומית זה שנים רבות."
כתוצאה מן הטעות, ניתנה החלטת הוועדה המקומית בהסתמך על מידע שגוי, ולמעשה אושרה בקשה שאינה תואמת את הוראות מסמך המדיניות מבלי שהוועדה המקומית הייתה ערה לכך.
הוראות לתיקון הבקשה
ועדת הערר קבעה כי יהיה על היזם לתקן את הבקשה להיתר, באופן שיוצגו בה פני הקרקע הטבעית על פי המסמכים ההיסטוריים שבתיקי הוועדה המקומית. גובה הבניין מעל פני הקרקע הטבעית יהיה בהתאם למסמך המדיניות ולא יעלה על שבע קומות, כאשר שטח הקומה השביעית יהיה מחצית משטח הקומה שמתחתיה.
קומת חניה לא תחושב במספר הקומות רק אם היא תת קרקעית, כלומר אינה בולטת יותר מ-1.20 מטרים מפני הקרקע הטבעית. בחתך שבו קומת החניה אינה תת קרקעית, היא תחושב במספר הקומות.
נושאים נוספים שנדונו
מעבר לסוגיית גובה הבניין, התייחסה ועדת הערר למספר נושאים נוספים שהעלו העוררים. בנושא הצפיפות, קבעה הוועדה כי בבקשה מוצעת צפיפות של פחות מ-13 יחידות דיור לדונם, ומדובר בצפיפות מתאימה ואף על הצד הנמוך לאזור, ולכן אין מניעה לאשרה.
בנושא גג הרעפים, קבעה הוועדה כי אישור הקלה מהוראות התכנית ואישור הקמת בניין ללא גג רעפים היא החלטה סבירה מבחינה תכנונית ואדריכלית. הוועדה ציינה כי חובת התקנת גג רעפים התאימה לתקופה בו אושרה התכנית, ולמבנים בגובה של ארבע קומות, ואישור גג רעפים על מחצית קומה בבניין בן שבע קומות ייצר תוצר תכנוני ואדריכלי לא מיטבי.
באשר למספר מקומות החניה, הוועדה קבעה כי 18 מקומות חניה וחניית נכה עבור שמונה יחידות דיור חדשות הוא מספר התואם את תקן החניה ואף מעבר לו. עם זאת, הוועדה ציינה כי יתכן שיהיה שינוי במספר מקומות החניה במגרש בעקבות תיקון הבקשה.
בנושא העצים, הורתה הוועדה כי פקיד היערות ייצא לאתר ויבחן את התאמת מפת המדידה שהוצגה לו לקיים בשטח. זאת לאור טענות העוררים כי קיימים עצים נוספים שלא סומנו בבקשה, כולל עץ חרוב ותיק.
בנושא המרווחים והחריגה מקווי הבניין, קיבלה הוועדה את טענת העוררים והורתה כי הבניין יתוכנן כך שלא תהיינה חריגות מקווי הבניין מעבר ל-10 אחוזים. הוועדה קבעה כי מדובר במבנה חדש במגרש רגולרי, ללא תנאים טופוגרפיים חריגים לאזור, ולא מצאה הצדקה תכנונית לחריגה מעבר לכך.
בסיכום, הערר התקבל באופן חלקי, החלטת הוועדה המקומית בוטלה והבקשה הוחזרת לתיקון הטעות בנושא גובה פני הקרקע הטבעית ולדיון נוסף לפני הוועדה המקומית. הוועדה שמרה זכות ערר על כל החלטה חדשה של הוועדה המקומית, למעט בסוגיות בהן ניתנה הכרעה סופית בהחלטה זו.
