בית משפט השלום בחיפה דחה תביעה של מתווך מקרקעין מרימקס לדמי תיווך בסך 17,999 שקל בגין מכירת דירה בעיר, לאחר שקבע שהסכם הבלעדיות עם המוכרים הסתיים בטרם נחתם הסכם המכר. במקביל נדחתה תביעה נגדית של המוכרים בסך 34,600 שקל בטענות למרמה, עוקץ והתנהגות בלתי הוגנת, לאחר שבית המשפט קבע שלא הוכח שהמתווכים פעלו בכוונת מרמה. השופטת עינב נהרי סנדלר חייבה את המתווך בתשלום הוצאות משפט למוכרים.
המעורבים בתיק הם אילן צ'בוטר, מתווך מקרקעין מורשה הפועל כזכיין של סוכנות התיווך רימקס ישראל באזור חיפה באמצעות חברת גרנד שירותי נדל"ן שבבעלותו, ואברהם ושושנה אלקיים, זוג נשוי שמכר דירה בעיר. צ'בוטר יוצג על ידי עורכת הדין ל. ברילנשטיין, ובני הזוג אלקיים יוצגו על ידי עורכת הדין ל. פסטרנק-אלקיים.
תחת הזכיון של צ'בוטר עובדים עשרות מתווכים עצמאים בשיתוף פעולה עם החברה שלו. אולג סומחלבוב ואנדרי שילו הם מבין המתווכים העובדים בשיתוף פעולה עם משרד צ'בוטר. סומחלבוב, שיוצג על ידי עורך הדין פ. הלון, הפך אף הוא לנתבע בתביעה הנגדית שהגישו בני הזוג אלקיים.
העניין החל בתחילת 2021 כאשר בני הזוג אלקיים פרסמו באופן עצמאי מודעת מכירה של דירה שבבעלותם בחיפה באתר האינטרנט של "יד 2". בהמשך למודעה יצר עמם קשר סומחלבוב ותיאם ביקור בדירה על מנת להציג את הנכס לקונה בשם ליאנה דובינסקי. אין חולק בין הצדדים שסומחלבוב לא החתים את בני הזוג אלקיים על הסכם תיווך, שהם הבהירו לו שאינם מוכנים לשלם למתווך, ושהוא הגיע לדירה כנציג הקונה בלבד.
מתווך נוסף שעובד בשיתוף פעולה עם צ'בוטר, שילו, ראה אף הוא את המודעה של בני הזוג אלקיים באתר "יד 2" ויצר עמם קשר בניסיון לשכנע אותם להתקשר בהסכם בלעדיות. בני הזוג אלקיים הסכימו להתקשר בהסכם תיווך בבלעדיות באמצעות שילו.
ביום 21 בפברואר 2021 נחתמו ביחס לדירה שני הסכמים, האחד הסכם להזמנת שירותי תיווך בבלעדיות והשני הסכם הזמנת שירותי תיווך, וזאת בין בני הזוג אלקיים לבין רימקס גרנד באמצעות מנהל המשרד צ'בוטר ובאמצעות הסוכן במקרקעין שילו. בהסכם הבלעדיות הוסכם שהבלעדיות תחל ביום 21 בפברואר 2021 עד ליום 21 באוגוסט 2021. כמו כן הוסף בכתב יד "הלקוח רשאי לצאת בתאריך 21.4.21".
בהסכמי התיווך הוסכם שדמי התיווך שישולמו על ידי המוכרים במקרה של מכירה יעמדו על 1.5 אחוז ממחיר העסקה כולל מע"מ או לפחות סכום של 17,999 שקל כולל מע"מ. אין חולק שצ'בוטר עצמו לא נפגש עם בני הזוג אלקיים ולא עמד אתם בקשר עובר לחתימה על הסכמי התיווך, אלא באמצעות המתווך שילו שפעל כשלוחו.
לפי עדויותיהם של בני הזוג אלקיים ושל שילו, ביום 21 באפריל 2021 הודיעו המוכרים לשילו שהם מבקשים להביא לסיום הסכם הבלעדיות על פי אופציית היציאה שניתנה להם בהסכם. שילו אישר בפניהם את סיום תוקף הסכם הבלעדיות והשיב לידיהם את מפתחות הדירה.
ביום 26 במאי 2021 נחתם הסכם מכר במסגרתו מכרו בני הזוג אלקיים לקונה דובינסקי את הדירה. אין חולק שהקונה התקשרה מצידה בהסכם תיווך עם סומחלבוב העובד בשיתוף פעולה עם צ'בוטר תחת הזכיון שלו.
משנחתם הסכם המכר, צ'בוטר דרש מהמוכרים לשלם לו דמי תיווך על בסיס הסכמי התיווך שנחתמו באמצעות שילו. משנדחתה דרישתו על ידי המוכרים, הגיש צ'בוטר תביעה כספית חוזית לתשלום דמי תיווך במקרקעין. המוכרים הגישו כתב הגנה וכן כתב תביעה נגדית כנגד צ'בוטר וסומחלבוב. במסגרת התביעה הנגדית טענו המוכרים שצ'בוטר וסומחלבוב פעלו כלפיהם במרמה ונקטו כלפיהם ב"תרגיל עוקץ" במטרה להוציא מהם תשלום דמי תיווך שלא כדין. כמו כן תבע אברהם אלקיים את צ'בוטר בעילה לפי חוק איסור לשון הרע.
השופטת נהרי סנדלר דחתה את תביעת צ'בוטר לדמי תיווך. השופטת קבעה שאין חולק שביום 21 באפריל 2021 הודיעו המוכרים לשילו שהם מבקשים לצאת מהסכם הבלעדיות על פי אופציית היציאה המפורשת שהוסכמה בהסכם הבלעדיות. השופטת הדגישה ששילו אישר בפניהם את סיום תוקף הסכם הבלעדיות והשיב לידיהם את מפתחות הדירה. משכך, קבעה השופטת, הסתיים תוקפו של הסכם הבלעדיות עוד בטרם נחתם הסכם המכר עם הקונה ביום 26 במאי 2021, ולפיכך אין המוכרים חייבים בתשלום דמי תיווך.
השופטת התייחסה לטענת צ'בוטר שההסכם השני שנחתם באותו יום לא כלל אופציית יציאה ולכן נותר בתוקף. השופטת דחתה טענה זו וקבעה שהתובע לא השכיל לשכנע שההסכם השני, שאינו כולל הסכם בלעדיות, נועד להמשיך ולחייב את המוכרים בתשלום דמי תיווך גם בחלוף תקופת הבלעדיות, בשעה שקיימים ספקות לגבי משמעותו ולגבי התאמתו לכוונת הצדדים בעת החתימה.
השופטת הדגישה שמדובר בהסכמי אחיד שהוכנו על ידי צ'בוטר ובתנאים שנקבעו על ידו, ולכן ככל שקיימים ספקות ביחס לפרשנות ההסכם, הם נפרשים לרעת מנסחו. השופטת ציינה שהמוכרים סברו בתום לב שמרגע שביטלו את הסכם הבלעדיות הם אינם כבולים עוד בתנאי ההתקשרות שנכללו בהסכם השני, וציפייתם זו היא סבירה בנסיבות העניין.
במקביל נדחתה התביעה הנגדית של המוכרים. השופטת קבעה שלא עלה בידם להוכיח את טענותיהם למרמה ו"תרגיל עוקץ" מצד המתווכים. השופטת ציינה שמי שניהל את המשא ומתן עם המוכרים והחתים אותם על הסכמי התיווך הוא שילו ולא המתווכים הנתבעים או מי מהם. שילו פעל כשלוחו של צ'בוטר ופעולתו מחייבת ומזכה אותו, אך המוכרים אינם מעלים טענות כלפי שילו.
השופטת קבעה ששילו העיד כי בעת שהחתים את המוכרים על הסכמי התיווך לא ידע על דבר ביקור קודם של סומחלבוב בדירה עם הקונה, וכל שידע הוא מפיהם של המוכרים עצמם שישנה קונה פוטנציאלית שהוחרגה בהסכמתו מהסכמי התיווך. לפיכך, קבעה השופטת, לא ניתן לייחס לו כשלוח של צ'בוטר חוסר תום לב חוזי במשא ומתן.
באשר לטענה שהמוכרים הוטעו ונפלו קורבן ל"תרגיל עוקץ", השופטת דחתה גם טענה זו. ראשית, בהתאם למכלול הראיות עולה המסקנה שהמוכרים לא הוטעו בפועל, שכן על פי עדות אברהם אלקיים הם הבינו מיד במה מדובר וידעו להעמיד את צ'בוטר במקומו ולהכחיש כל זכאות שלו לקבלת דמי תיווך בגין עסקת מכר הדירה עוד באותה פגישה במשרדו.
שנית, צ'בוטר לא טיפל בעסקת המכירה באופן אישי אלא באמצעות סוכניו המהווים שלוחיו, והשופטת לא השתכנעה שפעל כלפי המוכרים בכוונת מרמה. צ'בוטר העיד שלא נאמר לו על ידי שילו שהקונה הוחרגה מהסכמי התיווך ולא ידע על כך בזמן אמת. החרגה זו אף לא צוינה בכתב בהסכמי התיווך כפי שנחתמו על ידי המוכרים. כמו כן צ'בוטר העיד שלא ידע בזמן אמת שהמוכרים ביטלו את הסכם הבלעדיות, אלא רק לאחר סיום הפגישה שהתקיימה במשרדו. גם שילו העיד שהבהיר לתובע שהבלעדיות בוטלה לאחר הפגישה עם המוכרים שהתקיימה במשרד צ'בוטר.
השופטת קבעה שאף שנסיבות העניין עשויות ללמד על היעדר תקשורת תקינה ונדרשת בין צ'בוטר לשילו בזמן אמת והיעדר נהלי עבודה תקינים ביניהם, אין בכך כדי לבסס את טענות המרמה ו"תרגיל העוקץ" המצריכות על פי הדין רמת הוכחה מוגברת.
באשר לסומחלבוב, השופטת קבעה שלא השתכנעה שפעל כלפי המוכרים בכוונת מרמה בניסיון להטעותם. השופטת דחתה את הטענה שסומחלבוב ניסה להסתיר מהמוכרים את זהותו כמתווך ושהציג עצמו כבן משפחתה של הקונה. סומחלבוב מכחיש את הטענה והעיד שמסר למוכרים שהוא מתווך זאת כבר בפגישה הראשונה בדירה. עדותו זו נתמכה בעדויות הקונה ושל מתווך נוסף שנכח אף הוא בפגישה הראשונה בדירה.
השופטת הדגישה שאברהם אלקיים עצמו סתר בעדותו את טענה זו ואישר שידע מראש שסומחלבוב הוא מתווך של הקונה. עדות זו עומדת בסתירה חזיתית לתזה שמעלים המוכרים בכתבי הטענות לפיה סומחלבוב הסתיר את זהותו כמתווך, טענה העומדת בבסיס טענתם שהופעל נגדם "תרגיל עוקץ".
באשר לעילה שהופנתה כלפי צ'בוטר לפי חוק איסור לשון הרע, השופטת קבעה שלא הוכח על ידי המוכרים עצם הפרסום כמשמעו בחוק איסור לשון הרע. כמו כן לא עלה בידי המוכרים להוכיח שהפרסום הנטען הופץ לאדם או יותר זולת המוכרים עצמם במשמעות סעיף 7 לחוק איסור לשון הרע.
השופטת ציינה שהמוכרים טענו במכתב הדרישה שצ'בוטר כינה אותם "שקרנים". בתביעה הנגדית ובעדותו של אברהם אלקיים נטען שצ'בוטר קרא לעברם "שקרנים", "רמאים" ואמר "נתראה בבית המשפט". מלבד עדות זו לא הובא עד נוסף לתמיכה בטענות המוכרים ואף לא נטען בעדותו של אברהם אלקיים שצדדי ג' שמעו את הדברים. צ'בוטר מכחיש את הדברים המיוחסים לו. השופטת קבעה שלא עלה בידי המוכרים להוכיח את הפרסום עצמו ושהפרסום הנטען הופץ לאדם נוסף מלבדם.
לסיכום חייבה השופטת את צ'בוטר לשלם למוכרים הוצאות בסך כולל של 2,500 שקל. סכום מופחת זה נקבע אף בהתחשב בדחיית התביעה הנגדית. כמו כן חייבה השופטת את המוכרים לשלם לסומחלבוב הוצאות בסך כולל של 5,000 שקל. פסק הדין, שניתן ביום 26 בספטמבר 2023, מדגיש את חשיבות הפרשנות הנכונה של הסכמי תיווך ואת הצורך בתקשורת תקינה בין מתווכים ובין מתווכים למוכרים.
