ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה קיבלה ערר שהגישה חברת א.ג. כוכב תמ"א 38 בע"מ נגד דרישת הוועדה המקומית בחיפה, וקבעה כי די בהתקנת 13 מקומות חניה בפרויקט לחיזוק מבנה ברחוב זמנהוף 33. ההחלטה מבטלת את דרישת העירייה להוספת שני מקומות חניה נוספים וכן את הדרישה להקמת קירות אקוסטיים בהיקף המגרש.
הערר, שנדון בפני ועדת הערר המחוזית בראשות עורכת הדין דקלה מוסרי טל, עסק בפרויקט לחיזוק מבנה קיים מכוח תמ"א 38, הכולל הוספת יחידות דיור בקומת העמודים וארבע יחידות נוספות בקומות חדשות המתווספות מעל הבניין הקיים. הבניין ממוקם על צומת שני רחובות, זמנהוף ואיינשטיין, מה שיצר אתגר תכנוני מורכב בכל הקשור לפתרונות החניה.
על פי התכנון המקורי שהוגש, הוצעו כלפי רחוב איינשטיין ארבעה מכפילי חניה ובהם 8 מקומות חניה, ואילו כלפי רחוב זמנהוף הוצעו 4 מקומות חניה ללא מכפילים, המחליפים 4 מקומות חניה ניצבים שהיו בהיתר המקורי. בסך הכל הוצעו 12 מקומות חניה במסגרת הפרויקט.
דרישת הוועדה המקומית
הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה אישרה את הבקשה, אך דרשה כי יוצגו שני מקומות חניה נוספים על מנת לעמוד בתקן של 2.25 מקומות חניה עבור כל יחידת דיור חדשה. על פי החישוב, נדרשו בסך הכל 15 מקומות חניה – 4 מקומות המחליפים את הקיימים ו-11 מקומות חניה חדשים עבור 5 יחידות הדיור החדשות. בנוסף, דרשה הוועדה המקומית כי יותקנו קירות אקוסטיים בגבולות המגרש.
טענות היזמית
החברה היזמית, באמצעות באת כוחה עורכת הדין מירי זוהר, טענה כי אין לוועדה המקומית סמכות לדרוש תקן של 2.25 מקומות חניה לכל יחידת דיור חדשה. בהקשר זה הפנתה היזמית להחלטה קודמת של ועדת ערר זו בערר אחר שעסק בנושא דומה.
היזמית הסבירה כי לא ניתן להתקין מתקני חניה נוספים לכיוון רחוב זמנהוף מסיבות פיזיות ברורות. החניה ממוקמת בסמיכות גבוהה הן מבחינת גובה והן מבחינת מרחק אופקי אל חלונות הדירות הקיימות, והתקנת מתקני חניה משמעותה שמתקני החניה יעלו אל מול החלונות של הדירות ומעליהן בקרבה גדולה.
מנגד, טענה היזמית כי ניתן להתקין מקום חניה נוסף לכיוון רחוב איינשטיין, אם תותר הקטנה של רצועת הגינון באופן חלקי. לדרישת ועדת הערר, העבירה היזמית תכנון של חניה נוספת כאמור, וכן הוסיפה אופציה לשני מתקני חניה לכיוון רחוב זמנהוף.
החלטת ועדת הערר
ועדת הערר קיבלה את טענת היזמית בכל הקשור לתקן החניה. בהחלטה נקבע כי הוועדה המקומית אינה רשאית לדרוש תקן של 2.25 מקומות חניה עבור כל יחידה חדשה. יתרה מזאת, ועדת הערר ציינה כי הוועדה המקומית התעלמה מהעובדה שכחלק מהפרויקט הוסבו 4 מקומות חניה ניצבים לחניה העומדת בדרישותיה העדכניות של הוועדה המקומית עם כניסה ויציאה אחת, באופן שגם פינה בין 1 ל-2 מקומות חניה ציבוריים ברחוב ביחס למצב הקיים.
עם זאת, ועדת הערר השתכנעה כי אין מניעה להוסיף עוד מקום חניה כך שהתקן יעמוד על 1.8 מקומות חניה לכל יחידה חדשה, תקן שאותו רשאית הוועדה המקומית לבקש ללא ספק.
על פי ההחלטה, התכנון של מקום חניה תשיעי לכיוון רחוב איינשטיין על חשבון חלק משטח הערוגה המתוכננת הוא תכנון נכון, במיוחד כשקיימים עצים בוגרים בשטח המדרכה. ועדת הערר קבעה כי תוספת הצמחייה הנמוכה בסמוך אליהם, גם אם היא מוסיפה במידת מה לחזות ירוקה כלפי הרחוב, אינה משמעותית. באיזון בין הצורך בהתקנת מקומות חניה בתחומי מגרשים לבין הותרת הרצועה על מלוא רוחבה, העדיפה ועדת הערר במקרה זה את הראשון. יצוין כי הודגש בהחלטה שביצוע החניה צריך להתבצע בהתחשב בקיומם של עצים ותיקים סמוכים, ובאופן שימנע כל פגיעה בהם.
התייחסות לדיירים הקיימים
ועדת הערר גילתה הבנה להסתייגות של הדיירים בבניין הקיים מהוספת מקום חניה חמישי מכיוון רחוב זמנהוף באמצעות התקרבות לבניין, וזאת בשל הקירבה הרבה – הן אופקית והן אנכית – שתיווצר בין החניה הנוספת לחלונות דירה קיימת. לכן, ועדת הערר לא חייבה את הוספתו, למרות שציינה כי מצאה שבנסיבות העניין די גם בפתרון חניה של 13 מקומות חניה בתחום.
בהחלטה צוין כי מתווספים גם 1-2 מקומות חניה ציבוריים ברחוב במסגרת הפרויקט. עם זאת הובהר, כי אם בכל זאת יבקשו לבצע מקום חניה נוסף כאמור, הרי שעל פני הדברים קיימת אפשרות כזו.
ביטול הדרישה לקירות אקוסטיים
בנושא הקירות האקוסטיים, הבהירה הוועדה המקומית כבר בדיון כי אין דרישה להקמת קירות אקוסטיים בהיקף המגרש כולו, כפי שעלול היה להשתמע מהחלטתה המקורית, אלא רק בגבולות בהם קיימים מתקני חניה אשר עשויים לייצר הפרעה אקוסטית.
גם בעניין זה קיבלה ועדת הערר את טענות היזמית. על פי ההחלטה, מתקני החניה לכיוון רחוב איינשטיין מוקפים בקירות תמך שגובהם בין 2.00 ל-3.90 מטרים, כאשר הקירות התומכים גבוהים יותר ככל שמתקרבים לבניין. משמעות הדבר היא שמתקני החניה הקרובים לבניין ולבניינים הגובלים ממילא מוסתרים על ידי הקירות התומכים גם כאשר הם "עולים". במצב דברים זה לא מצאה ועדת הערר כי מתקיים הצורך בהתקנת קירות אקוסטיים, והוועדה המקומית לא הוכיחה אחרת.
בסופו של דבר, הערר התקבל במלואו. על פי ההחלטה הסופית, היזמית תתקין חניה נוספת לכיוון רחוב איינשטיין על פי התכנון שהוגש לוועדת הערר, תוך הקטנת רצועת הגינון, באופן שבסך הכל יותקנו במגרש 13 מקומות חניה. ההחלטה ניתנה ביום 18 בדצמבר 2018.
