בעידן שבו תוכניות פינוי-בינוי ותמ"א 38 הן מרכיב מרכזי בנוף התכנון העירוני, עולה לא אחת השאלה מהו הגבול בין תמריצים ליזמים לבין שמירה על איכות החיים של הקהילה הסובבת. סוגיה זו עמדה לאחרונה במרכז דיון משפטי בחיפה, כאשר בית המשפט לעניינים מינהליים נדרש להכריע במחלוקת בין חברת יזמות לבין ועדת התכנון המקומית והוועדה לעררים. לבסוף, הפסיקה שניתנה חיזקה את מעמדם של מוסדות התכנון והבהירה כי זכויות בנייה נוספות אינן זכות מוחלטת, אלא כלי שנתון לשיקול דעת מקצועי.
האירוע המדובר החל בדצמבר 2018, אז הגישה חברת "יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע בע"מ" בקשה לקבלת היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 בשכונת כרמליה בחיפה, ברחוב רחל. התוכנית שהוצגה הייתה לבצע הריסה של בניין מגורים ישן ולבנות במקומו מבנה חדש, בן שמונה קומות ו-15 דירות. התוכנית נועדה לנצל את מלוא זכויות הבנייה האפשריות על פי תמ"א 38, במטרה למקסם את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. אולם, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחנה את הבקשה לא רק דרך הפריזמה של תוכנית המתאר, אלא גם דרך זו של השפעתה על הסביבה הקרובה.
מתוך התחשבות בנוף העירוני, בצפיפות ובמאפיינים המקומיים, החליטה הוועדה המקומית להגביל את היזמית. במקום שמונה הקומות שהתבקשו, היא אישרה הקמה של אה קומות בלבד. כמו כן, היא אישרה בנייה של 13 דירות, במקום 15 הדירות שנכללו בתוכנית המקורית. בהחלטתה, הבהירה הוועדה כי מתן זכויות בנייה נוספות במסגרת תמ"א 38 אינו אוטומטי ואינו מהווה זכות מוקנית עבור היזם. מדובר, כך על פי הוועדה, בכלי תכנוני ששימוש בו נתון לשיקול דעתה.
החברה היזמית לא הסכימה עם החלטת הוועדה המקומית והגישה ערר. בערר, היא ביקשה שוב לקבל אישור לבניית מלוא התוכנית המקורית. עם זאת, ועדת הערר בחנה את הדברים ונתנה את הסכמתה להחלטת הוועדה המקומית. בנוגע למספר הקומות, קבעה ועדת הערר כי 6.5 קומות הוא הגבול העליון האפשרי על פי תמ"א 38 בנסיבות העניין, וכי אין הצדקה לחרוג ממנו. באשר למספר הדירות, הבהירה ועדת הערר כי קביעת מספרן הסופי היא סמכות בלעדית של הוועדה המקומית, שכן היא זו שמכירה מקרוב את מאפייני האזור. עמדה זו התבססה על העיקרון שרשות התכנון המקומית מחזיקה בידע המקצועי הנדרש כדי לאזן בין האינטרס הציבורי לבין הזכויות הפרטיות של היזם והדיירים.
התשובות שקיבלה היזמית הן מהוועדה המקומית והן מוועדת הערר לא סיפקו אותה. לכן, בנובמבר האחרון, הגישה חברת "יוזמה אלונים" עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים. בעתירתה, היא העלתה טענות משפטיות ומהותיות. בנושא גובה הבניין, טענה החברה כי אישור לבנייה של מעל 6.5 קומות הכרחי לצורך רווחת הדיירים. כדי לתמוך בטענה, היא הציגה דוגמה של בניין סמוך, שלטענתה קיבל אישור לבנייה דומה, והעלתה בכך טענה לכאורה על אפליה. לגבי מספר הדירות, טענה היזמית כי תמ"א 38 מאפשרת לה לבנות עד 17 דירות, ולכן יש לאפשר לה לבנות לפחות את 15 הדירות שתכננה במקור. טענות אלו נועדו לשכנע את בית המשפט כי החלטות הוועדות היו שגויות, פגעו בזכויותיה וחטאו לאינטרס הציבורי של חיזוק מבנים.
מנגד, טענו הוועדה המקומית וועדת הערר כי כל החלטותיהן היו מקצועיות, עמדו במתחם הסבירות, ולא הייתה כל הצדקה להתערבות שיפוטית בהן. לטענתן, מתן היתרי בנייה במסגרת תמ"א 38 צריך לאזן בין אינטרס חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה לבין ההשפעה של הבנייה החדשה על הסביבה. הן הדגישו כי ליזם אין זכות מוקנית לקבל באופן מלא את כל התמריצים התכנוניים, אלא שהדבר נתון לשיקול דעתה של הוועדה המקומית המוסמכת, שאמונה על האיזון העדין הזה. עמדתן המשפטית הייתה כי בית המשפט צריך לנהוג בריסון ולא להתערב בהחלטות אלו.
ההכרעה ניתנה על ידי השופטת בטינה טאובר, אשר דחתה את העתירה על כל חלקיה. השופטת הסבירה בפסק דינה כי בית המשפט לעניינים מינהליים אינו נוטה להתערב בהחלטות של מוסדות התכנון, וזאת משום שהן גופים מקצועיים ומומחים בתחומם. היא קבעה כי החלטת ועדת הערר, שאישרה את החלטת הוועדה המקומית, התבססה על שיקולים תכנוניים טהורים ולכן אין כל הצדקה להתערב בה.
באופן ספציפי, התייחסה השופטת טאובר לכל אחת מטענותיה של היזמית. בנוגע למספר הקומות, היא קבעה כי החלטת הוועדה שלא לאפשר בנייה של מעבר ל-6.5 קומות הייתה סבירה, במיוחד לאור העובדה שהנימוק היחיד שהעלתה החברה היה "רווחת הדיירים", שכן נימוק זה הינו כללי ולא מנומק. באשר למספר הדירות, אימצה השופטת את עמדת הוועדות וציינה כי תמ"א 38 קובעת את מספר הדירות המקסימלי שניתן לאשר במגרש, אך הסמכות לאישור בפועל של מספר הדירות הסופי נתונה בידי הוועדה המקומית, שמכירה היטב את המאפיינים הייחודיים של האזור. היא גם דחתה את טענת האפליה שהעלתה היזמית, והבהירה כי אין להשוות בין פרויקטים שונים שכן הנסיבות של כל מקרה ומקרה הן שונות. תוספות שאושרו בפרויקט אחד לא יכולות לשמש כהצדקה אוטומטית לאישורן בפרויקט אחר.
בסיכומו של עניין, העתירה נדחתה במלואה. בית המשפט אישר כי זכויות הבנייה על פי תמ"א 38 אינן אוטומטיות, אלא נתונות לשיקול דעת רחב של ועדת התכנון המקומית, שכן היא הגורם המקצועי שמופקד על האיזון בין אינטרס החיזוק לבין איכות החיים העירונית. החלטה זו מעניקה רוח גבית לוועדות תכנון מקומיות ומחזקת את כוחן לקבל החלטות על בסיס שיקולים תכנוניים מקיפים. היזמית חויבה בסופו של ההליך בהוצאות משפט בסך 20 אלף שקלים.
