המציאות הביטחונית בצפון חשפה פעם נוספת את עקב אכילס של המרקם העירוני במטרופולין חיפה והקריות: מאות בנייני מגורים ישנים, שנבנו לפני עשרות שנים ללא מרחבים מוגנים וללא עמידות בפני רעידות אדמה. כעת, קריאה יוצאת דופן מגיעה מכיוון לשכת עורכי הדין במחוז חיפה, ומציעה לשנות את כללי המשחק. המשנה ליו"ר לשכת עורכי הדין במחוז, עו"ד אדיר צבי, המכהן גם כיו"ר ועדת מקרקעין ויו"ר הוועדה לתכנון ובניה בלשכת עורכי הדין מחוז חיפה, קורא לרשויות המדינה להתקין לאלתר תקנות שיאפשרו הליך התחדשות עירונית מואץ בבניינים שנפגעו.

לדברי עו"ד צבי, המודל הקיים פשוט אינו יעיל ומהווה בזבוז כספי ציבור. "נוצר מצב אבסורדי שבניינים ישנים, ללא ממ"ד ושלא עמידים בפני רעידות אדמה, נפגעו אנושות מהטילים, ואלה עתידים לעבור הליך שיקום מיותר בעלות של מיליוני שקלים", נמסר מטעמו. "במקום לזרוק כסף לפח בשיקום מיותר, תוך מימון מגורים זמניים לתושבים, יש לבצע תכלול בין כל משרדי הממשלה ולנצל את ההזדמנות".

הבעיה: מעגל השיקום המסוכן

כדי להבין את עומק הבעיה, צריך לצלול לאופן שבו המערכת פועלת כיום. כאשר מבנה בחיפה, נשר, טירת כרמל או אחת הקריות נפגע, קרן הפיצויים של מס רכוש נכנסת לפעולה. שמאי מעריך את הנזק, ובהתאם, המדינה מקצה תקציב לתיקון "והשבת המצב לקדמותו". הבעיה היא ש"קדמותו" של בניין משנות ה-60 בקריית אתא או בשכונת הדר בחיפה, הוא מצב מסוכן מטבעו.

התוצאה היא תהליך יקר וממושך שבסופו דיירים חוזרים לבניין מתוקן קוסמטית, אך עדיין ללא ממ"ד וללא חיזוק הנדסי משמעותי. המדינה למעשה מממנת שימור של פצצה מתקתקת, במקום לנטרל אותה. היוזמה החדשה מבקשת לשבור את המעגל הזה. הרעיון הוא פשוט ומהפכני: את אותם מיליוני שקלים שמיועדים לשיקום יש להסיט, ולהפוך אותם למנוף כלכלי לביצוע פרויקט "פינוי-בינוי" מלא.

הפתרון: הריסה, בנייה ומיגון מלא

המודל המוצע דורש חשיבה אסטרטגית ותיאום בין-משרדי הדוק. במקום שהכסף יוזרם לקבלן שיפוצים, הוא ישמש כהון עצמי ראשוני או כערבות מדינה עבור יזם שיהרוס את המבנה הפגוע ויקים תחתיו בניין חדש ומודרני. בניין זה ייבנה על פי התקנים המחמירים ביותר, יכלול ממ"ד תקני בכל דירה, ויהיה עמיד בפני רעידות אדמה.

"מדובר בצורך השעה", מדגיש עו"ד צבי. "אני מקווה שהנוגעים בדבר ידעו לנצל הזדמנויות לבצע הליך תכנוני מואץ והסטת הכסף לביצוע התחדשות עירונית". מהלך כזה דורש, כמובן, התגייסות של רשויות התכנון, כמו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה וועדות התכנון בקריות, כדי ליצור "מסלול ירוק" שיאפשר אישור מהיר של תוכניות אלו ויקצר את הבירוקרטיה שמלווה פרויקטים כאלה בשגרה.

מעבר להיבט הביטחוני המיידי, למהלך כזה יש השלכות כלכליות וחברתיות מרחיקות לכת עבור תושבי האזור, מעכו ועד קריית טבעון. דיירים שביתם נפגע לא רק שיקבלו פתרון דיור בטוח, אלא גם יזכו לנכס ששוויו גבוה בעשרות אחוזים, עם תוספת שטח, מרפסת וחניה, ולרוב ללא כל עלות מצידם. היזם, שמקבל תמריץ כלכלי מהמדינה, יוכל להוציא לפועל פרויקטים שאולי לא היו כדאיים כלכלית במצב רגיל.

"העיר עצמה מרוויחה את התחדשות פניה, החלפת תשתיות ישנות, ומשיכת אוכלוסייה חזקה לשכונות הוותיקות. בערים כמו קריית ים, קריית ביאליק או שכונות החוף של חיפה, מהלך כזה יכול לשנות לחלוטין את הנוף העירוני ולהזניק את איכות החיים. זהו אינטרס משותף של הדיירים, היזמים והרשות המקומית", מסכם עו"ד צבי.