בית המשפט השלום לתביעות קטנות בחיפה חייב את חברת נופי רוממה ייזום והשקעות בע"מ לשלם לליהי בר-חיים סך של 26,365 שקלים בגין איחור במסירת דירה בפרויקט תמ"א 38 ואי אספקת דלת כניסה בהתאם למוסכם. פסק הדין, שניתן על ידי השופטת קרן מרגולין-פלדמן בנובמבר 2021, מהווה דוגמה נוספת למחלוקות בין רוכשי דירות לבין חברות יזמיות בעיר חיפה.
התיק החל כאשר בני הזוג פינטל ושכנים נוספים בבניין התקשרו עם חברת נופי רוממה בהסכם תמ"א 38 להריסה ובניה מחדש של בניין מגורים, ביחס לבנין הידוע כגוש 10923 חלקה 36. בהמשך מכרו בני הזוג פינטל את זכויותיהם באותו נכס, לרבות הזכויות הנובעות מהסכם התמ"א, לליהי בר-חיים, ומלוא זכויותיהם הומחו לה.
איחור של חמישה חודשים וחצי
על פי ההסכם שנחתם בין הצדדים, מועד תחילת ביצוע העבודות להריסת הבניין הישן ולבניית הבניין החדש היה אמור להיות בתוך 60 ימים ממועד פינוי דירה שהוחזקה על ידי דיירת מוגנת, בכפוף לפינוי יתר הדירות ולקבלת היתר בניה. הדיירת המוגנת פונתה מהדירה בפברואר 2018, ואין מחלוקת כי החברה עלתה על הקרקע והחלה בביצוע העבודות במרץ 2018.
התובעת צרפה לכתב תביעתה צילום מסך מדף הפייסבוק של החברה, המעיד על ביצוע עבודות חפירה בתוך השטח ביום 21 במרץ 2018. על פי ההסכם, הצדדים הסכימו כי העבודות יושלמו בתוך 24 חודשים ממועד תחילתן, וכפועל יוצא המועד החוזי למסירת החזקה בדירות היה יום 20 במרץ 2020.
אין מחלוקת בין הצדדים כי המסירה בוצעה רק ביום 9 בספטמבר 2020, כמפורט בפרוטוקול המסירה, וכי החברה שילמה לתובעת פיצוי בסך של 10,500 שקלים בלבד בגין האיחור במסירה. האיחור עמד על 5.6 חודשים.
מחלוקת על שיעור הפיצוי
השופטת מרגולין-פלדמן התייחסה למחלוקת בין הצדדים באשר לשיעור הפיצוי המגיע. על פי ההסכם, הצדדים הסכימו כי שיעור דמי השכירות הראויים לדירה עומד על סך של 4,000 שקלים בחודש, אולם צוין שם כי זה יהיה שיעור הפיצוי החודשי בגין שמונה החודשים הראשונים שלאחר מועד המסירה החוזי.
נציג החברה העיד בבית המשפט כי מדובר בטעות קולמוס, וכי מהסעיף נשמטה ההוראה הכופלת את דמי השכירות האמורים פי 1.5, בהתאם ללשון חוק המכר דירות. התובעת טענה כי שיעור דמי השכירות הראויים, כפי שנקבע בהסכם, אינו מבטא את שיעור דמי השכירות הראויים לדירה דומה באותו אזור.
השופטת הבהירה כי בהתאם להוראות החוק, רשאים הצדדים להסכים לעניין שיעור הפיצוי, אולם במקרה כזה סכום הפיצוי שישולם בפועל יהיה הגבוה מבין השניים – השיעור המוסכם או שיעור דמי השכירות לדירה דומה בגודלה ובמיקומה, כפול 1.5 במהלך שמונה החודשים הראשונים שלאחר מועד המסירה החוזי.
להוכחת טענתה הציגה התובעת הסכם שכירות אחד בלבד, שנערך בשנת 2020, אך השופטת קבעה כי אין בכך כדי להרים את הנטל המוטל על התובעת להוכיח שדמי השכירות הראויים לדירה דומה בתקופה הרלוונטית עמדו על סכום גבוה מ-4,000 שקלים לחודש.
כפועל יוצא, השופטת קבעה כי התובעת זכאית לפיצוי בגין איחור במסירה ביחס לתקופה מיום 20 במרץ 2020 ועד ליום 9 בספטמבר 2020, בשיעור של 6,000 שקלים לכל חודש, ובסך הכל 33,600 שקלים. החברה שילמה פיצוי בסך של 10,500 שקלים בלבד, ונותרה חייבת סך של 23,100 שקלים.
טענות החברה נדחו
החברה טענה שאין מקום לחייבה בגין מלוא התקופה, ובין יתר נימוקיה טענה כי עיכוב בביצוע עבודות התשתית מטעם חברת החשמל ומטעם תאגיד המים הם שהובילו לעיכוב במסירה, ואלו אינם בשליטתה. יחד עם זאת, השופטת קבעה כי החברה לא המציאה כל אסמכתא שתעיד על מועדי ביצוע עבודות תשתית כטענתה, לא הביאה כל ראיה לכך שעשתה כמיטב יכולתה כדי לזרז את ביצוע העבודות, וממילא לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח שנסיבות העיכוב אינן בשליטתה.
עוד ביקשה החברה לערוך את תחשיב ימי האיחור תוך הפחתת 60 ימי הגרייס שנקבעו בהסכם כאלו שאינם מזכים בפיצוי. השופטת דחתה טענה זו וקבעה כי הן הסכם התמ"א והן הוראות החוק קובעים אחרת. "ימי הגרייס אכן אינם מזכים בפיצוי אם נמסרה הדירה במהלך אותם ימים, אולם משנמסרה לאחר חלוף 60 הימים ממועד המסירה החוזי, הרי שחלה על הנתבעת חובה לפצות אף בגינם," נקבע בפסק הדין.
מחלוקת על דלת הכניסה
נוסף על כך, ביקשה התובעת לחייב את החברה בהפרש שבין סכום הזיכוי שהועמד לטובתה לרכישת דלת כניסה בסך של 2,000 שקלים, לבין עלותה של דלת רב בריח, אותה התחייבה החברה לספק בהסכם התמ"א.
החברה טענה שהתחייבה לספק דלת שווה ערך לדלת רב בריח, וכי הזיכוי שניתן על ידה אפשר רכישת דלת שהיא שווה ערך לדלת רב בריח בשים לב לאופייה ולטבעה. במעמד הדיון הוסיפה החברה וטענה כי ממילא עלות דלת כניסה בסיסית של חברת רב בריח עומדת על כ-1,500 עד 1,700 שקלים.
השופטת דחתה טענה זו. היא ציינה כי עיון במפרט שצורף להסכם התמ"א ואשר מחייב את החברה, מלמד על כך שזו התחייבה למסור לדיירים "דלת רב בריח", ולא צוין שם כי די בדלת "שווה ערך" לדלת כזו. יתרה מזו, עיון בתכתובות שהוחלפו בין הצדדים מלמד על כך שאלו הגיעו להסכמה כי התובעת תבחר דלת מחברת "שריונית חסם" וכי החברה תעמיד לרשותה זיכוי בסך של 4,500 שקלים ומע"מ כדין לשם כך.
השופטת קבעה כי הטענה של התובעת לפיה עלות דלת רב בריח בסיסית עומדת על סך של 4,500 שקלים, לא זו בלבד שלא נסתרה אלא שהיא מתיישבת עם התכתובות. "נסיונה של הנתבעת לטעון כאן, כעת, כי זיכוי שניתן הלכה למעשה לתובעת, בסך של 2,000 שקלים, לרכישת דלת בחברה אחרת – די בו כדי למלא אחר חובתה להעמיד לרשות התובעת דלת מסוג רב בריח, אין לו מקום," נכתב בפסק הדין.
השופטת קבעה כי הפחתת הסך של 2,000 שקלים שניתן לתובעת לכיסוי הוצאות רכישת הדלת מן הסכום המוסכם של 4,500 שקלים ומע"מ, מוביל לכך שהחברה נותרה חייבת סך של 3,265 שקלים בגין רכיב זה.
הפסיקה הסופית
בסיכום, השופטת מרגולין-פלדמן חייבה את חברת נופי רוממה לשלם לליהי בר-חיים סך של 26,365 שקלים – 23,100 שקלים בגין איחור במסירה ו-3,265 שקלים בגין דלת הכניסה. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, 21 בדצמבר 2020, ועד ליום התשלום בפועל. בנוסף, חויבה החברה בהוצאות התובעת בגין ההליך בסך של 1,500 שקלים.
