עיריית חיפה מקדמת בימים אלה תכניות בנייה שצפויות להוסיף לעיר כ-100,000 יחידות דיור, לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ואזורי תעסוקה. מדובר במערך תכנוני רחב היקף המשתרע על פני כמעט כל שכונות העיר – מקריית חיים בצפון, דרך שכונות החוף וקריית אליעזר, ועד למדרונות הכרמל ונווה שאנן. במדריך זה ריכזנו את כל התכניות, הפרויקטים והעדכונים האחרונים נכון לפברואר 2026.
מבט כולל: המספרים שמאחורי ההתחדשות
המנהלת להתחדשות עירונית בחיפה, שהוקמה ב-2017 במסגרת קול קורא של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מרכזת כיום מערך תכנון מקיף. ברחבי העיר מקודמות 15 תכניות במסלול מיסוי, שבע תכניות נמצאות בשלבי ביצוע, ושמונה תכניות אב שכונתיות מצויות בהכנה. סך תכניות האב והמתאר השכונתיות מתייחסות ל-81,000 יחידות דיור.
תקציב העירייה לשנת 2026, שאושר בסוף דצמבר 2025, עומד על 4.2 מיליארד שקל בתקציב הרגיל ו-782 מיליון שקל בתקציב הפיתוח. התחדשות עירונית מופיעה כסעיף מרכזי בסדרי העדיפויות, לצד פיתוח תשתיות, שיקום כבישים והקמת מוסדות חינוך.
רוח גב ממשלתית נוספת הגיעה ב-2025, עם חתימת הסכמי מסגרת בין המדינה ל-12 רשויות מקומיות – ביניהן חיפה – בתקציב כולל של כ-440 מיליון שקל. הסכומים מיועדים למימון תשתיות ציבוריות הנלוות לפרויקטי ההתחדשות: כבישים, ביוב, מבני ציבור ושטחים פתוחים. מנגנון זה נועד להתגבר על חסם מרכזי – קושי הרשויות לממן את התשתיות הנדרשות, בפרט באזורים שבהם חל פטור מהיטל השבחה למגורים.
תכנית ההתחדשות הבניינית – החלופה לתמ"א 38
מהלך תכנוני מרכזי שהתגבש בשנה האחרונה הוא תכנית ההתחדשות הבניינית – החלופה המקומית לתמ"א 38, שתוקפה פג באוגוסט 2024. התכנית חלה על כ-13,000 מבנים ותיקים בשכונות ההיסטוריות של העיר ומציעה פוטנציאל תיאורטי של כ-69,752 יחידות דיור, עם תוספת צפויה בפועל של כ-31,341 דירות. העורך הראשי של התכנית הוא אדריכל אליהו אברהם דרמן ממשרד דרמן ורבקל.
שני מסלולים עומדים בפני בעלי נכסים: הריסה ובנייה מחדש, או חיזוק ותוספת בנייה. זכויות הבנייה משתנות לפי אזור – מ-135% במורדות הצפוניים ועד 250% באזורים כמו בת גלים, רחוב אלנבי ומקטע מוריה שבציר הרכס. גובה הבנייה המרבי עומד על 7 קומות, והצפיפות המותרת נעה בין 11 ל-22 דירות לדונם.
שרית גולן שטיינברג, סגנית ראש העיר וממלאת מקום יושב ראש הוועדה המקומית, הבהירה כי התכנית באה "להתאים את התכנון לטופוגרפיה הייחודית של חיפה", תוך "שמירה על הוואדיות ועל השכונות הכלואות". מטרה נוספת שציינה: "למנוע תחולה גורפת של חלופת שקד, שאחוזי הבנייה הגבוהים שבה אינם מתאימים לעיר". גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית, תיאר זאת כ"התכנית הגדולה והמורכבת ביותר" שהרשות מקדמת.
נקודה חשובה לבעלי דירות: על פי החלטת המועצה הארצית, תוקפה של תמ"א 38 בחיפה הוארך עד לאישור התכנית הבניינית החדשה או עד מאי 2026 – המוקדם מבין השניים.
קריית חיים מערבית: שלושה מתחמים, 6,600 דירות
בשכונת קריית חיים מערבית אושרה תכנית אב המתווה התחדשות של שלושה מתחמים גדולים – טרומן, דגניה וורבורג. כיום קיימות בהם כ-2,100 דירות קטנות בבנייני שיכון ישנים בסגנון "מבני רכבת". תחתיהם תוכננו כ-6,600 דירות חדשות, בבניינים בני 6 עד 16 קומות, הן במסלול פינוי-בינוי והן במסלול עיבוי.
בנוסף, כ-2,500 דירות בבתים דו-משפחתיים צמודי קרקע באזור "לב הקריה" עתידות ליהנות מתוספת זכויות לצורך הרחבת שטח הדירות. המרקם המחודש של השכונה ישלב מגורים, מסחר, משרדים, מבני ציבור, שטחים ירוקים, ואף מתחמי תיירות עם כ-1,400 חדרי מלון.
מבחינת יזמים, חברת אלמוגים וקבוצת W GROUP זכו במכרז דיירים לפרויקט ברחוב דגניה 57-69, הכולל פירוק 140 דירות והקמת 7 בניינים חדשים בני 9 עד 18 קומות, עם כ-630 דירות – יחס של 1:4.5 בין ישן לחדש.
קריית אליעזר וקריית אליהו: מוקד ההתחדשות הגדול
קריית אליעזר היא ללא ספק מוקד ההתחדשות הפעיל ביותר בעיר כיום. השכונה המישורית, שבנייתה החלה בשנות ה-50 ומונה כיום כ-5,000 דירות על שטח של כ-950 דונם, זוכה לריכוז חסר תקדים של תכניות ופרויקטים. תכנית האב, שאושרה ב-2021, צופה תוספת של כ-9,500 דירות – בבינוי מדורג עם תמהיל מגוון של דירות, שטחי תעסוקה ומסחר.
לפי אורנה מור, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית, תכנית האב חזתה מימוש של 60%, אך עם הזמן התברר כי המימוש צפוי להיות מלא – לכל 30 המתחמים בשכונה יש כיום תכניות פינוי-בינוי בשלבי קידום שונים. מדיניות העירייה מדגישה הקפדה על "כרטיסי מתחם" – מסמכים תכנוניים נפרדים לכל מתחם, עם הוראות ספציפיות בנוגע לזכויות בנייה, גובה, תחבורה והקצאות לצרכי ציבור.
להלן הפרויקטים המרכזיים בשכונה, נכון לפברואר 2026:
מתחם 11 (אלמוגים): בנובמבר 2025 אישרה הוועדה המחוזית להפקדה תכנית על כ-24 דונם, הכוללת 667 דירות בארבעה מגדלים בני 20 עד 32 קומות ובבניין נוסף בן 10 קומות. לפחות רבע מהדירות יוקצו כדירות קטנות. התכנית מקצה 5.7 דונם למבני ציבור ו-1,800 מ"ר לשטחי מסחר. רונן סגל, מתכנן מחוז חיפה, ציין כי זהו "מהלך משמעותי בחיזוק השכונה ובחידוש פני העיר".
מתחם 12: אושרה להפקדה תכנית ל-970 דירות חדשות במקום 216 קיימות, בין רחוב אלנבי לרחוב צה"ל.
פרויקט "החותרים" (דוניץ-אלעד): התכנית אושרה בוועדה המחוזית בתנאים בנובמבר 2025, וכוללת הריסת 107 דירות והקמת 503 דירות חדשות על 24 דונם, בהשקעה כוללת של כ-800 מיליון שקל. תחילת הבנייה תוכננה ל-2026. עם זאת, בדצמבר 2025 התקבלה בבית המשפט המחוזי בקשת ההסתדרות לעיכוב הליכים, מה שעלול לעכב את התכנית. כמו כן, עיריית חיפה עצמה משכה את חתימתה מהתכנית ומבקשת לצמצם את היקפי הבנייה. רונן יפו, מנכ"ל דוניץ-אלעד, אמר כי "אנו רואים בפרויקט הזדמנות למימוש חזון החברה בשכונת קריית אליעזר". יחד עם פרויקט "פארק רוטשילד" הסמוך, החברה צפויה להקים מעל 1,250 דירות בשכונה.
פרויקט אאורה: החברה נבחרה לבצע פרויקט שבמסגרתו ייהרסו 144 דירות ויקומו כ-620 דירות במגדלים עד 22 קומות, לצד כ-450 דירות נוספות במתחם אלנבי.
נקודה מהותית לגבי קריית אליעזר: העירייה נוקטת מדיניות של הפחתת "מכפילי יחידות דיור" – היחס בין הדירות הישנות לחדשות. מהנדסת העיר אורית מרץ ציינה כי המכפילים בשכונה ירדו בהדרגה מ-4.5 בתכנית רוטשילד ועד ל-3.83 בתכניות חדשות יותר, על מנת להבטיח שהתשתיות העירוניות יעמדו בעומס האוכלוסייה הנוספת.
מתחם רוטשילד: מ-168 ל-760 דירות
בתכנית מתחם רוטשילד, שבעה בנייני שיכון ותיקים בני ארבע קומות (168 דירות) עתידים לפנות את מקומם לתשעה בניינים חדשים בגובה 10 עד 22 קומות, עם 760 דירות – מכפיל של כ-4.5. המתחם מחולק לשלושה תתי-מתחמים (A, B, C), כשמתחם B זכה בתקציב ממשלתי של 16 מיליון שקל לפרויקטים בתחומי חינוך, רווחה ותרבות – ולליווי חברתי של התושבים בתהליך.
קריית שפרינצק: 2,407 דירות של ICR
באוגוסט 2025 הופקדה רשמית תכנית ההתחדשות שמקדמת חברת ICR על שטח של כ-65 דונם. התכנית כוללת הריסת 25 בניינים ישנים (557 דירות) והקמת כ-30 מגדלים בגובה 9 עד 35 קומות, עם 2,407 דירות חדשות. מתוכן, 1,850 ישווקו בשוק הפתוח והיתר יוענקו כתמורה לדיירים הוותיקים. כמו כן יוקמו כ-3,500 מ"ר שטחי מסחר.
חברת ICR, בבעלות ישראל קנדה ו-ORC LAND, גייסה את כלל ביטוח כשותפה (15%) בהשקעה של כ-260 מיליון שקל. הראל פרץ, מנכ"ל ההתחדשות העירונית בחברה, ציין כי "צו השעה הוא להוציא פרויקטים כאלה לפועל בהקדם", וכי "חיפה נמצאת בתנופת בנייה והתחדשות ומושכת אליה אוכלוסייה צעירה ואיכותית".
שכונות החוף: ארבע שכונות, מעל 14,000 דירות
אשכול שכונות החוף – עין הים, שפרינצק מערב, שער עלייה ונווה דוד – מהווה את אחד מאזורי ההתחדשות הנרחבים ביותר בעיר. כיום קיימות בהן 4,934 דירות, ותכנית האב מציעה הגעה ל-14,294 יחידות סך הכל.
הפירוט לפי שכונות: עין הים – מ-746 ל-1,478 דירות; שפרינצק מערב – מ-378 ל-628; שער עלייה – מ-1,848 ל-3,758; ונווה דוד – ל-8,430 דירות (כולל 1,649 מאושרות). בנווה דוד הוצאו כבר היתרי בנייה ליותר מ-500 דירות.
יזמים פעילים באזור: חברת אזורים מקימה כ-1,000 דירות בנווה דוד; נקסט אורבן מקדמת 800 דירות בשער עלייה (מתחם הרותם סעדיה-פז, בו ייהרסו 184 דירות ישנות); ובנווה דוד קבוצת נתיב מקדמת את מתחם יהושפט המלך – הריסת 102 דירות ישנות ב-7 בנייני שיכון והקמת כ-432 דירות חדשות. הוועדה המקומית אישרה את ההפקדה, אך קבעה הפחתה של 75 דירות מהתכנית המקורית.
בת גלים: תכנית ל-4,100 דירות נוספות
בשכונת בת גלים מתוכנן מערך התחדשות רחב הכולל מספר פרויקטי פינוי-בינוי. לפי מסמכי מינהל ההנדסה בעירייה, התוספת הכוללת לשכונה צפויה לעמוד על כ-4,100 דירות, המתפלגות על פני מתחמים רבים: מתחם "חיל הים" (413), "העלייה השנייה" (660), מתחם ה"אמצע" (868), העלייה השנייה 20 (222), רציף מרגולין (24), מסלול תמ"א 38 (כ-640), יזמויות נקודתיות (כ-30) ופינוי בסיס ההדרכה של חיל הים (1,300). במידה ומסילת הרכבת תשוקע בעתיד, צפויות להתווסף עוד כ-2,000 דירות.
פעילות תמ"א 38 בבת גלים ממשיכה במקביל: ברחוב הרחף, קבוצת גמליאל מקדמת פרויקט חיזוק ועיבוי של שלושה מבנים (20 דירות קיימות, 18 חדשות), בתמהיל של 3 עד 5 חדרים.
נווה שאנן: שלושה מתחמי פינוי-בינוי
נווה שאנן, השכונה הגדולה ביותר בחיפה עם מרבית בתיה בני קומה אחת משנות השישים, נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים. קרבתה לטכניון הופכת אותה לאזור מבוקש, ובשכונה מזוהים לפחות שלושה מוקדי פינוי-בינוי.
הוועדה המחוזית אישרה תכנית של חברת נקסט אורבן ל-480 דירות עם שטחי מסחר ותעסוקה. חברת אזורים נבחרה לבנות כ-400 דירות נוספות. העירייה העניקה גם אישור עקרוני לקידום מתחם פינסקר כמתחם פינוי-בינוי. אורנה מור, ראש מינהלת ההתחדשות, ציינה כי "בשכונות משופעות כמו נווה שאנן נדרש תכנון ייחודי – מוקדי תעסוקה ובנייה אינטנסיבית לאורך צירים מתונים, ובצירים התלולים פתרונות כמו גרמי מדרגות, שבילי אופניים ודרגנועים".
הדר הכרמל והשכונות המזרחיות
בהדר הכרמל קיים מסמך מדיניות להתחדשות המגדיר יעדי שיקום תשתיות, פיתוח צירי תרבות וצירים ירוקים, ושימור ערכים אדריכליים – במקביל לבנייה חדשה.
בשכונות המזרחיות – חליסה, תל עמל, נווה יוסף ונווה פז – מקודמת תכנית אב בשיתוף משרד הבינוי והשיכון. מדובר בשכונות המאופיינות באוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי נמוך ובמבנים המחייבים התחדשות. התכנית כוללת פיתוח דרך יד לבנים כציר ראשי, שדרוג צירים ירוקים ויצירת מוקדי פעילות. אורנה מור הודתה כי "ההתחדשות בשכונות האלה לא תקרה מעצמה – היא כרוכה בהשקעה ציבורית" ושיפור המרחב הציבורי הוא תנאי הכרחי "כזרז להתחדשות".
מדיניות הדיור: דגש על דירות קטנות ומגוון אוכלוסיות
נקודה חשובה בגישת חיפה להתחדשות היא הדגש על תמהיל דירות מגוון. אורנה מור הסבירה כי "בכל תכנית נדרשות דירות קטנות עד 80 מ"ר, וגם 'דיור מכליל' – דירות בשטח של 30 עד 55 מ"ר, המתאימות לסטודנטים, רווקים, משפחות צעירות או מבוגרים בודדים". העירייה פועלת גם לקידום מודלים של שכירות ארוכת טווח ודיור בר השגה.
ההשפעה הכלכלית
מבחינה כלכלית, פרויקטי התחדשות עירונית מעלים את ערך הנכסים באזור בשיעורים של 10% עד 15%. מעניין לציין כי מחירי הדירות בחיפה עלו ב-1.2% בשנה האחרונה, בניגוד למגמת הירידה הארצית – מה שעשוי להעיד על ביקוש גובר. לצד עליית הערך, ההתחדשות מביאה שדרוג של תחבורה, תשתיות, פארקים, מרכזים קהילתיים ומוסדות חינוך.
אתגרים שכדאי להכיר
חיפה מציבה אתגרים ייחודיים בתחום ההתחדשות, שחשוב להכיר אותם:
טופוגרפיה מורכבת: מדרונות תלולים, קרבה למפרץ ומגבלות שדות תעופה מייקרים את הבנייה ומסבכים את התכנון.
תהליכי אישור ארוכים: הוועדות בחיפה מפעילות תהליכי בחינה נרחבים, מה שעלול לעכב לוחות זמנים. דוגמה לכך היא דרישת העירייה להפחית היקפי בנייה בפרויקטים שהיא עצמה קידמה בעבר.
כדאיות כלכלית: מחירי הדירות בחיפה נמוכים יותר מאשר בערי המרכז, מה שפוגע ברווחיות הפרויקטים. בעוד שמחירי הביצוע עלו בכ-20% בשנתיים האחרונות, מחירי המכירה עלו בכ-4% בלבד.
רגישות חברתית: בשכונות רבות נדרש איזון בין צורכי התושבים הוותיקים לבין שדרוג המרקם, תוך שמירה על האופי ההיסטורי והתרבותי.
נתוני הלמ"ס למחצית הראשונה של 2025 ממחישים את הפער: בעוד תל אביב רשמה 1,841 התחלות בנייה במסגרת התחדשות (64% מכלל הבנייה), ובפתח תקווה 1,083 (74%), בחיפה נרשמו עשרות בלבד – שיעור חד-ספרתי. ערים כמו בת ים (82%) וגבעתיים (80%) מציגות שיעורי מימוש גבוהים בהרבה.
סיכום: מה צפוי ב-2026
שנת 2026 צפויה להיות שנת מפנה לחלק מהפרויקטים. תחילת בנייה מתוכננת בפרויקט "החותרים" של דוניץ-אלעד (בכפוף לפתרון המחלוקות המשפטיות), וכן בפרויקטים נוספים בקריית אליעזר. התכנית הבניינית שתחליף את תמ"א 38 צפויה להגיע להכרעה עד מאי 2026. בנוסף, פרויקטי ICR בשפרינצק ואלמוגים בקריית אליעזר ממשיכים לעבור הליכי תכנון מתקדמים.
למרות האתגרים, היקף הפעילות התכנונית בחיפה רחב מתמיד. יזמים כמו אלמוגים, אאורה, ICR, נקסט אורבן, אזורים, דוניץ-אלעד, נתיב וקרדן נדל"ן פועלים במקביל בשכונות רבות, והמדינה מזרימה תקציבים ייעודיים. עבור בעלי דירות בשכונות הוותיקות, עבור משקיעים ועבור מי שמחפש דיור בחיפה – כדאי לעקוב מקרוב אחר ההתפתחויות, כי פני העיר עומדים להשתנות.
