נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2025, שפורסמו השבוע, מציבים את אזור הקריות בלב הסיפור הארצי של שוק הדירות: קריית אתא רושמת כ-1,220 דירות חדשות שטרם נמכרו, וקריית ביאליק נמצאת לא הרחק מאחור עם כ-1,060 יחידות שעדיין מחכות לקונים. המשמעות: קבלנים באזור מתמודדים עם מלאי גדל והולך, בעוד קצב הרכישות מאט.
חיפה עצמה מככבת אף היא בנתונים – אך דווקא בצד החיובי. העיר נמצאת במקום השני ארצית במכירות דירות יד שנייה, מיד אחרי ירושלים ולפני באר שבע ותל אביב. הנתון הזה מעיד על ביקוש מתמשך לדירות קיימות בעיר התחתית, גם בתקופה שבה השוק הארצי חווה האטה ניכרת.
התמונה הכוללת שעולה מהדו"ח מצביעה על שוק שמתקרר בקצב מדאיג מבחינת הקבלנים. בשנה שחלפה נמכרו ברחבי הארץ כ-90,690 דירות – צניחה של קרוב ל-12% בהשוואה לשנת 2024. מנגד, מדובר בזינוק של כ-27% ביחס לשנת 2023, שנה שנפגעה קשות מפרוץ המלחמה ברבעון האחרון שלה. הפגיעה העיקרית הורגשה בדירות חדשות מקבלנים, שם נרשם נפילה חדה של כ-25% במכירות. דירות יד שנייה, לעומת זאת, הפגינו יציבות מפתיעה עם ירידה של אחוז בודד בלבד.
הנתון הזה מקבל משנה תוקף כשזוכרים שדירות חדשות מהוות רק כ-40% מהיקף העסקאות בשוק הישראלי. כלומר, הנטל העיקרי של ההאטה נופל על כתפי היזמים והקבלנים, בעוד שוק היד השנייה – שמרכיב כ-60% מהפעילות – נותר יציב יחסית.
ירושלים עוקפת את תל אביב – לראשונה
אחד הנתונים הבולטים בדו"ח נוגע למאזן הדירות שלא נמכרו בערים הגדולות. ירושלים תפסה לראשונה את המקום הראשון עם כ-10,230 דירות שטרם מצאו רוכשים, ודחקה את תל אביב-יפו למקום השני עם כ-9,710 יחידות. עד לפני שלושה חודשים בלבד, הפער בין שתי הערים עמד על כמעט 3,000 דירות – כך שמדובר בשינוי מגמה חד.
בתל אביב נצפית דווקא מגמה מעודדת: המלאי הצטמצם ביותר ממאה דירות בחודש בודד, וזהו החודש השני ברציפות שבו מספר הדירות שלא נמכרו ירד מתחת לרף עשרת האלפים. מהלמ"ס ציינו כי חלק ניכר מהדירות הללו כלל אינן מוכנות למגורים ונמצאות עדיין בשלב של היתר בנייה בלבד. את ההתהפכות בירושלים ניתן לייחס, בין היתר, לעליית מחירים של כ-10% בעיר בשנה האחרונה, שככל הנראה הניעה גל של היתרי בנייה חדשים.
ברמה הארצית, סך הדירות שאינן מכורות טיפס לכ-86 אלף – ומספר חודשי ההיצע הנדרשים עד למכירתן עומד על 29.2 חודשים. מהלמ"ס הדגישו כי מדובר בנתון שאינו מנוכה עונתיות, וכי כאשר מנטרלים השפעות עונתיות המספר עומד על 83,340 דירות. מהלשכה נמסר כי "יש חשיבות מרכזית לבחינת הנתון המנוכה עונתיות, משום שהוא מייצג את המגמה הממשית ללא הרעשים האופייניים לסוף שנה. קיימת נטייה עונתית מובהקת להגדלת כמות היתרי הבנייה שמונפקים סמוך לתום שנה קלנדרית, עקב תהליכי סגירה תקציביים וביורוקרטיים ברשויות המקומיות".
הקריות והפריפריה: יותר מאלף דירות בכל עיר
מעבר לערים הגדולות, הנתונים חושפים ריכוזי מלאי משמעותיים בערים בינוניות. לצד קריית אתא וקריית ביאליק, הערים שבולטות במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה הן: לוד (2,720), קריית גת (2,190), באר יעקב (1,760), רעננה (1,580), רמת השרון (1,490), נתיבות (1,340), קריית אונו (1,330), אופקים (1,090) ואלעד (1,070).
עבור תושבי אזור הקריות, המשמעות ברורה: מי שמחפש דירה חדשה באזור יכול למצוא עצמו בעמדת מיקוח משופרת. כשקבלנים מחזיקים במלאי של מאות דירות שלא נמכרו, הלחץ לסגור עסקאות גובר – ועמו גם הנכונות להציע תנאים אטרקטיביים יותר לרוכשים פוטנציאליים.
היישובים שהובילו ברכישות דירות במהלך 2025 הם תל אביב, אופקים, ירושלים ולוד. בפלח של דירות יד שנייה, ירושלים בראש הטבלה ואחריה חיפה, באר שבע ותל אביב. בניגוד לירידה הארצית בהשוואה ל-2024, היו יישובים שדווקא צעדו נגד הזרם: באר יעקב, הרצלייה, נוף הגליל ואלעד רשמו מגמת עלייה מתמשכת בעסקאות.
שוק המשכנתאות וסימני תקווה
מתוך סך הדירות שנמכרו, כ-30% מהיחידות החדשות – 10,160 דירות בסך הכל – נרכשו בסיוע סבסוד ממשלתי. עוד כ-56,660 דירות יד שנייה החליפו ידיים לאורך השנה.
הרבעון הרביעי של 2025 סיפק תמונה מעורבת: נמכרו כ-21,710 דירות, שמהווים בניכוי עונתיות ירידה זניחה של 0.2% בלבד, אך בהשוואה לרבעון המקביל בשנה הקודמת מדובר בירידה של 9.2%. דווקא בתחום היד השנייה נראתה צמיחה קלה – עלייה של 0.5% בניכוי עונתיות, ו-1.4% לעומת התקופה המקבילה ב-2024.
בחודש דצמבר 2025 לבדו נמכרו 8,800 דירות, מתוכן 3,680 חדשות. המשמעות: 58.1% מהעסקאות באותו חודש היו דירות יד שנייה. בדירות החדשות נרשמה ירידה של 1.3%, ובהשוואה לדצמבר אשתקד מדובר בצניחה של 22.1%.
מחוזות המרכז והדרום שלטו בשוק במהלך 2025, עם 24.8% ו-21.3% מכלל העסקאות, בהתאמה. ניתוח המגמות לאורך זמן מגלה תנודתיות מתמשכת: מאוקטובר 2021 ועד אפריל 2023 נרשמה ירידה בקצב ממוצע של 3.9% בעסקאות. ממאי 2023 ועד יוני 2024 המגמה התהפכה לעלייה ממוצעת של 2.5%. ומאז יולי 2024 חזר הכיוון לירידה, עם האטה חודשית ממוצעת של 0.8%.
בלמ"ס מציינים כי בשלושת החודשים האחרונים נצפו עליות מתונות בעסקאות יד שנייה, אולם אלה אינן מעידות עדיין על מפנה ברור במגמה הכללית. עם זאת, נתון נוסף שמשדר אופטימיות זהירה הוא היקף המשכנתאות בחודש ינואר 2026, שזינק ב-19% לעומת ינואר אשתקד – סימן אפשרי לכך שקונים מתחילים לחזור לשוק.
