המאבק על עתיד הערים: בין צורך בדיור לאיכות חיים עירונית

ההתפתחות המואצת של החיים העירוניים בעולם מעמידה את קובעי המדיניות בישראל בפני דילמות מורכבות בנוגע לעתיד התכנון העירוני. על רקע מצוקת הדיור הקשה והלחץ לבניית מגדלים בשכונות קיימות, מתעצם הוויכוח על האופן שבו יש לפתח את הערים הישראליות, כולל במרחב חיפה והקריות שעובר תהליכי התחדשות משמעותיים בשנים האחרונות.

פרופ' עדי וולפסון, חוקר במרכז לתהליכים ירוקים במכללה האקדמית להנדסה ע"ש סמי שמעון, מציג בניתוח מקיף את האתגרים העומדים בפני התכנון העירוני המודרני. על פי הנתונים שמובאים במאמרו, הערים מאכלסות כיום כ-55% מאוכלוסיית העולם, לעומת 3% בלבד בשנת 1800 ו-30% בשנת 1950. שיעור זה צפוי להמשיך ולעלות בעשורים הקרובים עד ל-70%.

הנתונים מגלים תמונה של צמיחה עירונית חסרת תקדים. בין השנים 1990 ל-2014 גדלה אוכלוסיית 20 הערים המאוכלסות ביותר בעולם ב-64%, ובעוד שבשנת 1950 היו בעולם 83 ערים עם אוכלוסייה העולה על מיליון תושבים, בשנת 2014 עלה מספרן ל-488 ובשנת 2030 הוא צפוי להגיע ליותר מ-600. הפעילות בעיר אחראית לצריכה של כ-75% מהמשאבים הטבעיים וכ-85% מהאנרגיה בעולם, וגורמת לייצור של כ-50% מהפסולת וכ-70% מפליטות גזי החממה.

ההתפתחות של הערים לאורך השנים נגסה בשטחים הטבעיים הפתוחים, ותופעות של פירבור לצד הקמה של שכונות חדשות בפאתי הערים הובילו להידרדרות של רבים מהאזורים הישנים, לעומס בכניסות לערים ולעלייה בזיהום האוויר וברעש. מבחינה כלכלית, העלות של בניית יחידת דיור ממוצעת עם כל התשתיות הנלוות בבניה חדשה בפרברים גבוה בכ-400% מהעלות של יחידה דומה בבניה חדשה במרכז העיר, וזאת מבלי לקחת בחשבון את העלויות העקיפות של זיהום האוויר, פליטות גזי החממה והפגיעה בשטחים הבלתי מופרים.

כל אלה הובילו להתפתחות של מודלים עירונים חדשים, כגון מודלים של התחדשות עירונית, עירוניות חדשה וקיימות עירונית, המבקשים לחבר בין היבטים סביבתיים, חברתיים וכלכליים, ולהבטיח חיים איכותיים בעיר. המודלים מבוססים על שבעה עקרונות מרכזיים: איזון בין שטחים פתוחים ועירוניים ובין סביבה טבעית לסביבה אנושית, תכנון עירוני המייצר חיבור בין תשתיות ושירותים לתושבים, שימור ושיפור של התשתיות והחייאת מרכזי הערים והאזורים הוותיקים, יצירת אינטנסיביות של מפגש בין אנשים שמצמיחה חיי מסחר ותרבות, יצירה של קהילות הטרוגניות, הגברת הנגישות לשירותים עירוניים וגיוון שימושים בתשתיות, וחיסכון כלכלי בפיתוח תשתיות ובנייה.

אחד האמצעים המרכזיים להטמעת כל המודלים הללו הוא ציפוף עירוני, אך המרוץ אחר ציפוף מעלה שאלות חשובות. הגדלת צפיפות התושבים בעיר מחייבת התאמה של התשתיות, החל ממערכות ביוב ואספקת מים ועד לתשתיות התחבורה ושירותי החינוך והבריאות. בנוסף, הקמת מגדלים גבוהים גורמת לא פעם לשינויי אקלים מקומיים, החל מהצללת יתר ושינוי זרימת האוויר בסביבת המבנים ועד ליצירה של תופעת "אי חום" או "אפקט הקניון".

אי חום היא תופעה אקלימית שבה צמצום הקרקע החשופה והגדלת השטח הבנוי, שמאפשר קליטה של חום ושבירה והחזרה מוגברת של קרני השמש לצד פליטה של חום מפעילות אנושית, יוצרים תנאי מיקרו־אקלים חמים יותר וגורמים לעליה בטמפרטורה בתוך העיר. "אפקט הקניון" היא תופעה של היווצרות מעין קניונים לאורך הרחובות ובין הבניינים הגבוהים שבהם נקלע החום. לכל אלה צריך להוסיף גם את התחזוקה המורכבת והיקרה של המגדלים, שמעבר לעלויות השוטפות הגבוהות לדיירים יכולה להוביל עם השנים להזנחה ואיתה לסכנה בטיחותית.

המצב בישראל מציג אתגרים ייחודיים. מדינת ישראל היא מהמדינות הצפופות בעולם, וכבר עתה כ-90% מתושבי המדינה מתגוררים בערים. מצוקת הדיור והכסף הקל והרב שמניבות זכויות בנייה מוגדלות ליזמים ולרשויות המקומיות דוחפים את כולם לאשר לקבלנים בנייה של מגדלים. מנגד, בשנים האחרונות עולות עוד ועוד מחאות והתנגדויות של תושבים מול תוכניות והחלטות של עיריות להוסיף מגדלים בתוך שכונות קיימות, מבלי להתחשב במרקם החברתי ובצרכי התושבים ומבלי להתאים את התשתיות במקום.

וולפסון טוען כי "ציפוף עירוני בישראל לא צריך להיות כורח המציאות, אלא מנוף לפיתוח והתחדשות של העיר. האתגר האמיתי של העירוניות החדשה אינו להכניס כמה שיותר אוכלוסייה לשטח קטן על ידי בנייה רוויה ולגובה, אלא להוביל לשיפור באיכות החיים והסביבה". לדבריו, יש לתכנן את המרקם העירוני בראייה רחבה וארוכת טווח, להתאים את כמות וגובה המבנים לתשתיות ואת התשתיות למבנים, ולהוסיף אלמנטים של בנייה ירוקה.

החוקר מדגיש כי חשוב להתאים את התמהיל של צפיפות וגובה המבנים למקום הנתון ולצרכי הקהילה המקומית, ולשתף את הציבור הרחב בתהליכי קבלת ההחלטות. עקרונות אלו רלוונטיים במיוחד לאזור חיפה והקריות, שבהם מתבצעים כיום פרויקטי התחדשות עירונית רבים ומתנהלים דיונים ציבוריים על עתיד התכנון העירוני.

שאלות ותשובות

מדוע ההתפתחות העירונית מהווה אתגר סביבתי עולמי?
הפעילות בערים אחראית לצריכה של כ-75% מהמשאבים הטבעיים וכ-85% מהאנרגיה בעולם, וגורמת לייצור של כ-50% מהפסולת וכ-70% מפליטות גזי החממה. בנוסף, ההתפתחות העירונית נוגסת בשטחים הטבעיים הפתוחים וגורמת לעומס תחבורתי, זיהום אוויר ורעש. העלות של בניה בפרברים גבוהה ב-400% מבניה במרכז העיר, מה שיוצר בזבוז משאבים כלכליים.

מהם העקרונות המרכזיים של המודלים העירוניים החדשים?
המודלים של התחדשות עירונית, עירוניות חדשה וקיימות עירונית מבוססים על שבעה עקרונות: איזון בין שטחים פתוחים ועירוניים, תכנון המייצר חיבור בין תשתיות ושירותים, שימור והחייאת אזורים ותיקים, יצירת אינטנסיביות של מפגש בין אנשים, יצירת קהילות הטרוגניות, הגברת נגישות לשירותים וגיוון שימושים, וחיסכון כלכלי בפיתוח תשתיות.

מהן תופעות אי החום ואפקט הקניון בערים?
אי חום היא תופעה שבה צמצום הקרקע החשופה והגדלת השטח הבנוי, לצד פליטת חום מפעילות אנושית כמו מזגנים ומכוניות, יוצרים עליה בטמפרטורה בתוך העיר. "אפקט הקניון" היא תופעה של היווצרות מעין קניונים לאורך הרחובות ובין הבניינים הגבוהים שבהם נקלע החום. שתי התופעות גורמות לשינויי אקלים מקומיים ופוגעות באיכות החיים.

כיצד ציפוף עירוני יכול להיות מנוף לשיפור ולא רק כורח מציאות?
ציפוף עירוני יכול להיות מנוף כאשר הוא מתוכנן בראייה רחבה וארוכת טווח, עם התאמה של כמות וגובה המבנים לתשתיות ושל התשתיות למבנים. יש להוסיף אלמנטים של בנייה ירוקה, להתאים את התמהיל למקום הנתון ולצרכי הקהילה המקומית, ולשתף את הציבור הרחב בתהליכי קבלת ההחלטות. המטרה היא לא להכניס כמה שיותר אוכלוסייה לשטח קטן, אלא להוביל לשיפור באיכות החיים והסביבה.

מה מאפיין את המצב העירוני בישראל?
ישראל היא מהמדינות הצפופות בעולם, וכבר עתה כ-90% מתושבי המדינה מתגוררים בערים. מצוקת הדיור והכסף שמניבות זכויות בנייה מוגדלות ליזמים ולרשויות דוחפים לאישור בניית מגדלים. בשנים האחרונות עולות מחאות והתנגדויות של תושבים מול תוכניות עירוניות להוספת מגדלים בשכונות קיימות מבלי להתחשב במרקם החברתי, בצרכי התושבים ומבלי להתאים את התשתיות.