הוועדה המקומית בחיפה ניצלה דיון טכני על רמפת חניה כדי לקצץ קומה מפרויקט תמ"א 38 שכבר אושר בציר חורב. ועדת הערר המחוזית מתחה ביקורת חריפה על ההתנהלות, ביטלה את ההחלטה והורתה להשיב את היקף הבנייה המקורי: "דרך זו אינה הגיונית"
ועדת הערר המחוזית בחיפה קיבלה את ערר החברה היזמית וביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקצץ קומה מפרויקט תמ"א 38 בכרמל. בהחלטה נקבע כי הוועדה המקומית פעלה באופן לא תקין כאשר שינתה החלטה קודמת ומחייבת במסגרת דיון שעסק בנושא טכני בלבד, והורתה לאשר את הפרויקט בנפחו המקורי – בניין בן 8 קומות.
במוקד המחלוקת עומד פרויקט הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ברחוב חורב, אחד הצירים המרכזיים על רכס הכרמל. במקום הבניין הישן, הכולל 3 קומות ו-5 דירות, הגישה החברה היזמית בשנת 2022 בקשה להקמת בניין חדש הכולל 14 דירות, שבע קומות וחצי מעל למפלס הרחוב ושתי קומות חניה (אחת תת-קרקעית ואחת עילית).
"שינוי כללי המשחק"
השתלשלות העניינים חושפת התנהלות בירוקרטית חריגה. בדיון הראשון שערכה, אישרה הוועדה המקומית את הפרויקט בגובה של 7.5 קומות, בהתאם למדיניות העירונית לחיזוק זכויות בציר הרכס, וזאת בניגוד להמלצת הצוות המקצועי שביקש להפחית קומה. עם זאת, האישור הותנה בתיקון טכני של רמפת הכניסה לחניון.
לאחר שהחברה היזמית תיקנה את התכנון ופרסמה הקלה כנדרש, הוחזר התיק לדיון בוועדה המקומית. אלא שבשלב זה, במקום לאשר את התיקון הטכני בלבד, החליטה הוועדה המקומית לפתוח מחדש את סוגיית הגובה והורתה לגרוע קומה שלמה מהבניין.
החברה היזמית עתרה לוועדת הערר וטענה כי מדובר בשינוי מהותי של החלטה שכבר התקבלה, ללא הצדקה תכנונית חדשה. לטענתה, הדרישה החדשה הופכת את הפרויקט ללא כלכלי ופוגעת בזכויותיה לאחר שהסתמכה על האישור המקורי. מנגד, דיירים בבניינים הגובלים טענו כי הגובה המאושר חריג לסביבה ויגרום להצללה על נכסיהם.
ביקורת על ההליך: "פגיעה בזכויות היזמת"
ועדת הערר, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, מתחה ביקורת נוקבת על התנהלות העירייה. בהחלטה נכתב כי נפל פגם בהתנהלות הוועדה המקומית, שכן התיק הוחזר אליה למטרה אחת בלבד – בחינת רמפת החניה.
"הוועדה המקומית מצאה לנכון לדון מחדש בנושא הגובה ומספר הקומות, הגם שנושאים אלה כבר הוכרעו בהחלטה קודמת ולא היו חלק מהנושאים שבהם היא נדרשה לדיון נוסף", נכתב בהחלטה. עוד צוין כי גם אם לוועדה המקומית סמכות לשנות את דעתה, היה עליה להודיע על כך מראש ליזמים: "שינוי העמדה באופן מפתיע… פגע בזכויותיה של היזמת אשר הסתמכה על ההחלטה הקודמת".
כיצד מחשבים זכויות בנייה?
מעבר להיבט הפרוצדורלי, ועדת הערר הכריעה גם בסוגיה העקרונית של חישוב זכויות הבנייה. העירייה טענה כי כיוון שהבניין הקיים הוא בן 3 קומות, תוספת הזכויות צריכה להיגזר ממצב זה, מה שמוביל למקסימום של 6.5 קומות (כולל חניה עילית).
ועדת הערר דחתה פרשנות זו וקבעה כי בסיס החישוב צריך להיות התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש, המאפשרת באופן עקרוני בנייה של 4 קומות. על בסיס זה, בתוספת הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38 ומדיניות ציר הרכס (תוספת של 3.5 קומות), ניתן להגיע להיקף הבנייה המבוקש.
"דרך זו אינה הגיונית בעינינו", כתבה הוועדה ביחס לשיטת החישוב של העירייה. היא קבעה כי יש לאשר את הפרויקט כפי שאושר במקור – 7.5 קומות מעל מפלס הקרקע ושתי קומות חניה, ובכך קיבלה את ערר החברה ודחתה את התנגדות השכנים.
