בית המשפט המחוזי בחיפה דחה ערעור של זוג בעלי דירה מרחוב ליטניס בעיר, והותיר על כנו פסק דין המחייב אותם לשלם לחברת י.ע. ביליה יזמות בע"מ סך של 300,000 שקלים כפיצויים מוסכמים. פסק הדין, שניתן על ידי השופט יצחק כהן במאי 2025, מהווה דוגמה למחלוקות בין דיירים לחברות יזמיות בפרויקטי התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38.
המקרה עוסק ביעקב אמיתי וחמדה אמיתי, שהתקשרו עם חברה יזמית לביצוע פרויקט התחדשות עירונית ברחוב ליטניס 4 בחיפה. החברה הגישה תביעה במקור לבית המשפט השלום בחיפה, בטענה שבני הזוג הפרו תנאים שנקבעו כתנאים יסודיים בחוזה, ועתרה לחייבם בסכום הפיצויים המוסכמים שנקבע בחוזה.
שתי הפרות יסודיות
החברה טענה לשתי הפרות יסודיות של החוזה. ההפרה הראשונה נגעה להתחייבות לפי סעיף 15.4 לחוזה, הקובע כי אי חתימת הבעלים על תכניות ההיתר ועל מסמכי הליווי הבנקאי תחשב כהפרה יסודית. הסעיף קבע כי "אי חתימת הבעלים על תכניות ההיתר ו/או אי פינוי המגרש ומסירת ההחזקה בי במועדם בנסיבות התלויות במוכר, ו/או אי חתימת הבעלים על מסמכי הליווי הבנקאי בנוסח המקובל והתואם את הוראות ההסכם שלא תוקנו תוך 30 יום ממתן התראה בכתב, יחשבו כהפרה יסודית של ההסכם על ידי הבעלים."
בניגוד לאמור בסעיף זה, בני הזוג סרבו לחתום על בקשת החברה לקבלת היתר בניה. כמו כן, גם על מסמכי הליווי הבנקאי סירבו לחתום, ועל כן נפתח הליך לפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, לשם מינוי עורך דין שיחתום על המסמכים במקומם.
ההפרה השנייה נגעה להצהרת בני הזוג שבסעיף 3.15 לחוזה, בו נקבע כי הם לא יתנגדו לכל הליך תכנוני שהחברה תנקוט, לרבות כל שינוי בתוכנית בסמכות ועדה מקומית ולבקשה להיתר בניה, ובלבד שאלו יהיו תואמים להוראות ההסכם ושלא יהיה בכך כדי לפגוע בזכויותיהם או לעכב את קידום הפרויקט.
החברה טענה כי בניגוד להצהרתם, בני הזוג התנגדו לבקשתה לקבלת היתר בניה, ולאחר שהתנגדותם נדחתה, הגדילו והגישו התנגדות לתכנית, ואף היא נדחתה.
פסיקת בית משפט קמא
בית המשפט השלום בחיפה, בפסק דין שניתן על ידי השופטת הדס שכטר ישראלי בדצמבר 2024, קבע שבני הזוג אכן הפרו את הסעיפים הנזכרים, וקיבל את התביעה במלואה. בית המשפט חייב את בני הזוג לשלם לחברה סך 300,000 שקלים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מתאריך 7 באוגוסט 2016, יום הגשת התביעה. כמו כן חייב בית המשפט את בני הזוג לשלם לחברה שכר טרחת עורך דין בסך 22,900 שקלים כולל מע"מ והוצאות משפט בסך 7,750 שקלים.
הערעור וטענות בני הזוג
בני הזוג לא השלימו עם פסק הדין והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה. במסגרת הערעור טענו מספר טענות, ביניהן שהחברה לא שלחה להם התרעה לפי החוזה, שהם לא גרמו לעיכוב כלשהו קודם שהחוזה נכנס לתוקפו, שהחברה לא הגישה את התכניות לאישור בעלי הדירות, ושלאחר דחיית הערר שהגישו כלל לא היה צורך בחתימתם על התכניות.
טענה מרכזית של בני הזוג נגעה לכך שבתכנית שהחברה הגישה חלה "סטייה מהותית" בנוגע למיקום הדירה, שכן בתכניות לא נקבע מפלס הדירה. עוד טענו בני הזוג כי בית המשפט שגה בקביעתו שהם גרמו לעיכוב של 4.5 חודשים, וכי החברה העדיפה בעלי דירות אחרים והפלתה אותם לטובה.
פסיקת בית המשפט המחוזי
השופט יצחק כהן דחה את הערעור במלואו. בפסק דינו התייחס השופט לשלושה עניינים מרכזיים: עניין מפלס הדירה, הקשר בין הגשת ההתנגדות לעיכוב הפרויקט, ומועד כניסת החוזה לתוקף.
באשר לטענת בני הזוג בנוגע למפלס הדירה, קבע השופט כי אין כל מקום לקבל את הטענה שבתכניות לא נקבע מפלס הדירה ושעל כן היו רשאים להתנגד לתכנית. "אם סברו המערערים, שיש חשיבות לנתון של מפלס הדירה, היה עליהם לעמוד על כך שנתון זה יופיע בתוכנית שהוצגה להם בעת החתימה על החוזה," כתב השופט. בחוזה נקבע שבני הזוג יקבלו דירה במפלס קומת הקרקע, ולא נעשה בעניין זה כל שינוי בתכנית.
השופט קבע כי "טענת המערערים בנוגע לכך שחלה בתכנית 'סטייה מהותית', בשל כך שלא נקבע בה מפלס הדירה, לא נועדה אלא לשמש כתירוץ קלוש להצדקת הפרתם את ההתחייבות היסודית, שלא להגיש התנגדות לתכנית."
באשר לעיכוב בביצוע הפרויקט, השופט כהן קבע שבית משפט קמא נתפס לטעות כאשר סבר שלפי החוזה יש לבחון האם התנגדות בני הזוג גרמה לעיכוב בביצוע הפרויקט. לדעת השופט, הפרשנות הנכונה היא שלבעלי הדירות אין זכות להתנגד להליכים תכנוניים שהחברה תנקוט בהם, אלא אם הליכים אלו אינם תואמים לחוזה או שהם גורעים מזכויות בעלי הדירות או שהם יגרמו לעיכוב בביצוע הפרויקט. "על כן, ההתנגדות שהגישו המערערים, כמו גם הערר שהגישו לאחר מכן, הם הפרה יסודית של החוזה בין אם גרמו לעיכוב ובין אם לאו," קבע השופט.
סוגיית מועד כניסת החוזה לתוקף
סוגיה נוספת שהתעוררה נגעה למועד כניסת החוזה לתוקף. בתחילה היה צורך במינוי אפוטרופוס לבעלת דירה בבניין, זהבה שמואלי, ומשנפטרה היה צורך בקבלת צו ירושה אחריה. בתאריך 7 באפריל 2019, לאחר שניתן צו הירושה, יורשיה חתמו על החוזה.
בני הזוג ניסו לטעון שכל עוד יורשי המנוחה לא חתמו, החוזה לא נכנס לתוקף, ועל כן לא יכלו להפר אותו. השופט דחה טענה זו וקבע כי מלכתחילה היה ברור שיורשי המנוחה מסכימים לפרויקט, אך חתימתם הפורמלית מתעכבת בשל "עניינים טכניים" הכרוכים בקבלת צו ירושה. "התחייבותם של המערערים כלפי המשיבה נכנסה אפוא לתוקף מייד לאחר שהם חתמו על החוזה, בלא קשר לחתימתם של יורשי המנוחה שמואלי," קבע השופט.
בסיכום פסק דינו קבע השופט כהן כי אין מקום להתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט קמא, וכי הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית אליה הגיע בית המשפט, ואין בפסק הדין טעות שבחוק. הערעור נדחה, ובני הזוג חויבו לשלם לחברה הוצאות משפט בערעור בסכום כולל של 11,800 שקלים.
