פגיעת טיל בבניין מגורים יכולה, באופן פרדוקסלי, להפוך לזרז משמעותי בפרויקט התחדשות עירונית – ולקצר את לוחות הזמנים שלו באופן דרמטי. על רקע המלחמה מול איראן והפגיעות הישירות שהפכו למציאות יומיומית, מתברר כי נזקי מלחמה משנים לא רק את המצב הפיזי של מבנה, אלא גם את הדינמיקה המשפטית, התכנונית והכלכלית סביב תהליכי פינוי-בינוי ועיבוי-חיזוק שכבר נמצאים בעיצומם או על סף התחלה.
עו"ד גל חסון, מומחה למקרקעין והתחדשות עירונית, מסביר כי קיים ואקום משפטי בין מנגנוני הפיצוי הממלכתיים לנזקי מלחמה לבין ההסכמים הפרטיים של פרויקטי התחדשות. "המדינה אחראית ראשונית לפיצוי על נזקי המלחמה עצמם", הוא אומר, אך מוסיף כי הרשות המקומית קובעת את הסטטוס ההנדסי של המבנה – האם הוא ניתן לשיקום או שיש להכריז עליו כמבנה מסוכן – והיזם מחויב לפעול בהתאם להוראות החוזה עם הדיירים.
במקרים שבהם הפרויקט עדיין לא קיבל היתר בנייה, הדיירים זכאים לדיור חלופי מהמדינה בטווח הקצר. אם ניתן להגיע לרוב הדרוש להמשך התהליך, הפגיעה עשויה דווקא לסייע בקידום ההיתר. "פגיעה קשה עלולה להוביל להכרזה על המבנה כמבנה מסוכן המחייב הריסה מיידית", מסביר חסון, "ובמצב כזה הרשויות נוטות לתת עדיפות ולקדם את ההיתר במסלול מזורז כדי למנוע השארת דיירים ללא קורת גג".
התמונה משתנה לחלוטין כאשר הפגיעה מתרחשת לאחר שכבר ניתן היתר בנייה. במצב זה לוחות הזמנים מתקצרים באופן משמעותי. "ניתן לפנות לוועדה המקומית ולבקש היתר הריסה נפרד ומוקדם, מבלי להמתין להיתר הבנייה המלא", מדגיש עו"ד חסון. הוא מבהיר כי פגיעת טיל אינה נחשבת "כוח עליון" שמבטל את ההסכם, אלא גורם שמשנה את לוחות הזמנים – ולרוב מקצר אותם.
עו"ד יואב זהבי, ראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ERM, מוסיף כי ההשלכות תלויות מאוד בשלב התכנוני המדויק, בסוג ההתחדשות (הריסה ובנייה מחדש מול עיבוי וחיזוק) ובהיקף הנזק. "כל גורם פועל בתחום סמכותו ולפי נהליו, לעיתים מבלי לראות את התמונה הכוללת", הוא אומר, ומזהיר כי "אין להסתפק רק בנזק הפיזי – השלב הראשון הוא קביעת סטטוס המבנה על ידי הרשות המקומית".
באשר למימון דיור חלופי, אם היתר כבר ניתן אך הדיירים עדיין לא פונו, האחריות הראשונית נותרת על המדינה. אולם ברגע שהיזם מוציא צו פינוי מכוח ההסכם, הוא מחויב לשלם את דמי השכירות המוסכמים. חסון מדגיש כי היזם הוא זה שתובע ממס רכוש פיצוי על נזקים ליסודות (אם כבר החלו עבודות), בעוד הדיירים תובעים על התכולה האישית.
שני עורכי הדין מסכימים כי בכל מקרה של פגיעה כזו מומלץ להיוועץ לאלתר בעורך דין המתמחה בתחום, כדי לבחון את נוסח ההסכם ואת האפשרות שהפגיעה מפעילה סעיפים מסוימים. בעידן שבו פגיעות ישירות אינן עוד תרחיש תיאורטי, השילוב בין נזקי מלחמה להתחדשות עירונית יוצר הזדמנויות – וגם סיכונים – שלא תמיד ברורים מראש לדיירים וליזמים כאחד.
