לאחר מאבק ממושך שהציל את המבנה מכדורי ההריסה, מגיע השלב הבא: ועדת השימור של עיריית חיפה תדון בשבוע הקרוב בהצעת בינוי ראשונה מסוגה עבור הנכס ההיסטורי ברחוב חורב 26. ההצעה מציגה לראשונה הדמיות המראות כיצד ניתן לשלב בנייה חדשה מעל ולצד המבנה המקורי – בית הקיץ שתוכנן בשנות השלושים ושימש במשך עשרות שנים את הרב הראשי של חיפה.
המהלך מסמן מעבר משמעותי: מהחלטה עקרונית על שימור הבניין אל עבר תכנון מעשי שיאפשר את מימוש זכויות הבנייה במקום, תוך שמירה על הערכים האדריכליים והתרבותיים של המבנה.
מבניין שעמד בפני הכחדה לפרויקט משולב
הנכס ברחוב חורב 26 עבר גלגולים רבים מאז הוקם. מקורו בתכנון מ-1937 של האדריכל אוסקר קאופמן, אחד השמות הבולטים באדריכלות הישראלית של אותה תקופה. קאופמן, שבין יצירותיו נמנים תיאטרון הבימה בתל אביב וקולנוע אורה בהדר הכרמל, עיצב את המבנה כבית קיץ חד-קומתי עבור עדה ואן דר וילן לבית היאם ואחיותיה.
הבית תוכנן בסגנון הבינלאומי האופייני לתקופה. במרכזו חלל מעגלי שממנו מסתעפים חדרי המגורים, ומעליו סקיילייט עשוי זכוכית צבעונית המכניס אור טבעי לתוך הבית. בחזית הפונה לרחוב פרויד נבנתה מרפסת מרווחת המשקיפה על חוף הכרמל – תכנון שניצל את המיקום הייחודי של הנכס.
בשנת 1984 רכשו את הבית הרב שאר ישוב הכהן ורעייתו ד"ר נעמי כהן. מאז ועד פטירתו של הרב בשנת 2016, שימש המבנה את ביתו של הרב הראשי של העיר. תקופה זו העניקה לנכס שכבה נוספת של משמעות היסטורית ותרבותית, מעבר לערכו האדריכלי.
עם זאת, עתידו של הבית לא היה מובטח. בראשית שנות האלפיים נדונה תכנית שעיקרה היה הריסת המבנה והקמת בניין חדש תחתיו. בשלב מסוים אף נקבע כי ניתן לבצע את ההריסה, אולם הוועדה המחוזית דחתה בסופו של דבר את התכנית. ב-2003 הוכרז הבית כמבנה לשימור, ובהמשך נכלל במתחם השימור של רחוב חורב. בשנת 2022 אושר סקר שימור מרקמי שקבע את מעמדו כמבנה לשימור מחמיר בדרגה א' – הדרגה הגבוהה ביותר.
הרקע המשפטי: הסכם משנות התשעים שטרם מומש
מאחורי הקלעים של התכנון הנוכחי עומד הסכם שנחתם עוד בשנת 1997 בין בעלי הזכויות בנכס לבין חברת נתיבי כרמל. ההסכם נולד בעקבות התנגדות שהגישו הבעלים לתכנית להרחבת רחוב פרויד הסמוך.
במסגרת ההסכם הופקע חלק משטח המגרש לטובת הרחבת הכביש, ובתמורה נקבע כי זכויות הבנייה יחושבו על פי השטח המקורי של המגרש – לפני ההפקעה. סך הזכויות שנקבעו עומד על 824 מטרים רבועים.
אלא שחרף חלוף כמעט שלושה עשורים מאז חתימת ההסכם, לא קודמה תכנית עירונית למימושו. היעדר תכנית מוסכמת הוא שהוביל בעבר להכנת התכנית להריסה ובנייה מחדש – תכנית שכאמור נדחתה.
כעת, לאחר שהמבנה הוגדר לשימור מחמיר, נדרש פתרון תכנוני אחר: כזה שיאפשר את מימוש זכויות הבנייה מבלי לפגוע במבנה ההיסטורי עצמו.
הצעת הבינוי: תוספות מעל ולצד המבנה המקורי
ההצעה שתוצג בפני ועדת השימור מציעה מענה לאתגר זה באמצעות תוספות בנייה. על פי המסמכים שהוגשו לוועדה, התכנון כולל הוספת קומות מעל המבנה המקורי, וכן הקמת אגפי בנייה חדשים לצידו.
בין הרכיבים התכנוניים הנכללים בהצעה: חדר מדרגות חדש, פיר מעלית וטור חדרי ממ"ד – רכיבים הכרחיים להתאמת המבנה לדרישות הבנייה העכשוויות ולהפיכתו ליחידות מגורים תקניות.
ההדמיות שצורפו למסמכי הוועדה מציגות את המראה הצפוי של המתחם מזוויות שונות: הן מכיוון רחוב חורב והן מכיוון רחוב פרויד. הן מאפשרות להתרשם לראשונה כיצד צפויה הבנייה החדשה להשתלב עם המבנה ההיסטורי.
במסמכי הוועדה מודגש כי מדובר בשלב תכנוני בלבד. כל התערבות במבנה עצמו, בפיתוח השטח ובסביבת הגן שמקיף אותו, תחייב תיאום מלא עם מחלקת השימור של העירייה. המשמעות היא פיקוח הדוק על כל פרט ופרט, כדי להבטיח שהערכים שבגינם הוחלט לשמר את המבנה אכן יישמרו.
הדיון הקרוב: שלב ראשון בתהליך ארוך
חשוב להדגיש כי הדיון הצפוי בשבוע הבא אינו כולל אישור סופי של התכנית. מדובר בהצגה ראשונה של הרעיון התכנוני בפני חברי הוועדה, שתאפשר דיון מקצועי בהיבטים השונים.
לאחר הדיון הראשוני, צפויות להיבחן חלופות תכנוניות נוספות. אלה יובאו לדיונים עתידיים בפני ועדת השימור, עד להגעה לנוסח סופי שיקבל את אישור כל הגורמים הרלוונטיים.
התהליך הקפדני משקף את הרגישות הכרוכה בכל התערבות במבנה בעל ערך היסטורי ואדריכלי מיוחד. מצד אחד עומדות זכויות הבנייה שנקבעו בהסכם משנות התשעים ושטרם מומשו. מצד שני ניצב הצורך לשמר את אופיו הייחודי של הבית – הן כיצירה אדריכלית של קאופמן והן כמקום מגוריו של הרב הראשי של חיפה לאורך שנים ארוכות.
האיזון בין שני השיקולים הללו הוא שעומד במרכז הדיון התכנוני, ופתרונו יקבע את דמותו העתידית של אחד המבנים המיוחדים בשכונת חורב.
