החלטה שצפויה לשנות את כללי המשחק בענף ההתחדשות העירונית התקבלה היום (ב') על ידי השמאי הממשלתי הראשי גיל בלולו. לאחר בחינה מעמיקה של עשרות חוזים וסבב פגישות עם גורמי השוק, הודיע בלולו כי הוא חוזר בו מההנחיה שאימצה את שכר הטרחה המומלץ של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובמקומה יורה לשמאים מטעמו להכיר בתעריפים הנהוגים בפועל בשוק – עד לתקרה של שני אחוזים מהכנסות הפרויקט.
ההודעה נמסרה במסגרת פורום מארגני עסקאות התחדשות עירונית שנערך על ידי מרכז הנדל"ן בשיתוף משרד עורכי הדין כהן ושות'. באירוע נכחו גם עו"ד קרן כהן בלחרסקי ומומחה השיווק ד"ר יניב זייד.
הרקע למהפך: מסמך מדיניות שלא התאים למציאות
על פי הדיווח במרכז הנדל"ן, השורשים של המהלך הנוכחי נעוצים בתקופת כהונתו של מנכ"ל הרשות הממשלתית הקודם, אלעזר במברגר. בתקופתו פורסם שכר טרחה מומלץ למארגנים, שעמד על כ-30 אלף שקל לכל דייר במצב נכנס. במברגר פנה לבלולו וביקש ממנו להטמיע את ההמלצה בתקן 21 – התקן הבוחן כדאיות כלכלית מינימלית לפרויקטי התחדשות. בלולו נענה לבקשה והוציא הנחיה לשמאים מטעמו בהתאם.
אלא שמיד לאחר פרסום ההנחיה, החלו לזרום אל משרדו של השמאי הממשלתי פניות רבות. לשכת המארגנים וגורמים נוספים מהענף טענו כי ההנחיה מנותקת מהמתרחש בפועל. "אמרו לי 'ההנחיה שלך אינה מחוברת לשוק'", תיאר בלולו את הפניות שקיבל.
בעקבות המשוב הביקורתי, יזם בלולו בדיקה יסודית. הוא זימן פגישות עם נציגי הענף ודרש לראות חוזים אמיתיים בין מארגנים ליזמים. "ביקשתי שיציגו בפניי הסכמי התקשרות. רציתי להבין כיצד מתנהג השוק במציאות", הסביר. צוותו ניתח עשרות חוזים, ומממצאי הבדיקה עלתה תמונה שונה מזו שהוצגה במסמך המדיניות: התעריף הנהוג בשוק עומד על כאחוז וחצי מדירות התמורה ליזם.
"דיברנו עם יזמים, שמאים מייצגים וגורמים נוספים", ציין בלולו, "וכולם אישרו שזה התעריף המקובל בפועל".
עימות עם הרשות: "אני לא מתכוון לחנך את השוק"
עם סיום הבדיקה, חזר בלולו אל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשם בירור. בינתיים חלה תמורה בהנהלת הרשות: במברגר ועינת גנון עזבו את תפקידיהם, ותחתם הגיע ארבל אלטשולר מהחשב הכללי, המשמש כיום סגן מנהל הרשות.
מהשיחות עם ההנהלה החדשה הבין בלולו את המניע מאחורי ההמלצה המקורית. "השכר המומלץ היה יותר בגדר מסמך מדיניות", גילה. "הם רצו 'להכווין' את השוק לעבר תעריף שנראה להם ראוי יותר".
תגובתו של בלולו הייתה נחרצת: "אמרתי להם, 'אני באופן אישי אינני נכנס לעניין הזה. אם אתם סבורים שקיים כשל רגולטורי, אתם הרגולטורים – התערבו בעצמכם'". הוא הדגיש כי כשם שאין התערבות בתעריפי שיווק העומדים על שני אחוזים, או בשכר טרחתם של שמאים ועורכי דין, כך אין מקום להתערב בתעריפי המארגנים אם אלה משקפים את המציאות בשוק.
"תפקידנו לשקף את הנעשה בשוק כדי שהתחדשות עירונית אכן תתרחש", הטעים בלולו. "אינני מתכוון להוביל מהלך חינוכי כלפי השוק, ובוודאי לא בכובעי כשמאי מקרקעין או כשמאי הממשלתי הראשי. כאשר הוצאה מקובלת בשוק אינה מוכרת במסגרת הדוח השמאי, בסופו של דבר היזם נושא בעלות, ואז ייתכן שפרויקטים לא יצאו אל הפועל".
ההנחיה החדשה: הכרה בתעריפי שוק עד שני אחוזים
בלולו הודיע כי בשבועות הקרובים תפורסם הנחיה חדשה שתחליף את הקודמת. על פי ההנחיה המתוכננת, שכר טרחת המארגנים יוכר בהתאם למחירים הנהוגים בפועל בשוק, עד לתקרה של שני אחוזים מהכנסות הפרויקט.
השמאי הממשלתי ציין כי ההנחיה תכלול גם הוראות יישום מפורטות. "יכול להיות שבשלב הראשון נבקש מכל הגורמים להציג את חוזי ההתקשרות", הסביר, "זאת כדי לוודא שמדובר בארגון אמיתי ורציני. במסגרת הבדיקות שערכנו גילינו שחלק משירותי הארגון כוללים גם שירותים נוספים כמו תכנון, ואנחנו מעוניינים להפריד ולהתמקד בשכר הטרחה עבור הארגון עצמו".
לשאלה בדבר גובה התעריף שיוכר, השיב בלולו: "על פי החוזים שבחנו, ההכרה תהיה עד שני אחוז. במקרים שבהם מסופקים שירותים נוספים מעבר לארגון, ובכפוף להצגת חוזים רלוונטיים, תיתכן הכרה גם בשיעור גבוה יותר".
עורכת הדין כהן בלחרסקי: "ההחלטה תגביר את הוודאות בשוק"
עו"ד קרן כהן בלחרסקי, שהתייחסה לשינוי המדיניות, ציינה כי אין זה מובן מאליו שנושא משרה בכיר יהיה קשוב כל כך לטענות השוק. "הענף דרש תיקון והייתה נכונות להקשיב", אמרה בפנייתה לבלולו.
לדבריה, בשוק ההתחדשות העירונית המושג "ודאות" נתפס כמעט כניגוד מובנה למציאות. "ההחלטה הזו והפרסום הצפוי שלה יכניסו נדבך נוסף של ודאות לתהליך", ציינה. "ודאות מגבירה את הסיכויים שפרויקטים יצאו לדרך, שכן היזם נדרש לתכנן את צעדיו הכלכליים כבר מתחילת התהליך".
כהן בלחרסקי הוסיפה כי מארגנים מקצועיים ואיכותיים מבצעים עבודה חיונית בקידום פרויקטי התחדשות. "הם נמצאים בשטח לרוב כגורם הראשון", הסבירה. "הם יוצרים את התשתית ומניעים את התאגדות הדיירים – בלעדיהם היינו יכולים רק לחלום על התחדשות באותם מתחמים".
לדעתה, קביעת כללים ברורים המשקפים מחירי שוק תיצור סדר לכל הגורמים בענף. "זה ישפיע גם על מי שתמחרו ביתר וגם על אלה שתמחרו בחסר", אמרה. "כל ספקי השירותים – עורכי דין, שמאים ואחרים – זקוקים לכללי משחק ברורים. אני מברכת מאוד על המהלך הזה".
לשכת המארגנים: "הוכחה להכרה בחשיבות המקצוע"
אלון וייזברג, יו"ר לשכת המארגנים, קיבל את ההודעה בהתלהבות. "לאחר תקופה ממושכת של פעילות אינטנסיבית בשטח, אנו יכולים לומר כיום: קיים מקצוע חדש, מוסדר ומוכר של מארגנים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל", הצהיר.
וייזברג ייחס את ההישג לשיתוף הפעולה עם השמאי הממשלתי ועם שותפיו להקמת הלשכה, נרקיס רחמימוב ואבי ברוקס. "הצלחנו להשיג הכרה בתפקיד המשמעותי של המארגן כגורם המניע את הפרויקט", אמר. "המארגן הוא זה שמייצר אמון מול בעלי הדירות ומסייע להסיר חסמים המעכבים את תהליך הבנייה".
אבי ברוקס, מנכ"ל לשכת המארגנים, הגדיר את ההודעה כבשורה משמעותית. "לאחר כמעט שנתיים של פעילות מאומצת, אנו יוצרים סדר בהגדרת התפקיד ובתעריפי השכר של המארגן", אמר. "מדובר בבשורה גדולה לבעלי הדירות – הסדרת המקצוע מעניקה להם ביטחון ושקיפות לאורך כל התהליך".
הרשות הממשלתית להתחדשות: חשש מפגיעה בדיירים
מנגד, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הביעה הסתייגות מן המהלך. בתגובה רשמית נמסר כי הרשות "חוששת מפגיעה אפשרית בזכויות בעלי הדירות". עמדה זו משקפת את התפיסה שעמדה בבסיס ההמלצה המקורית – הרצון להגן על הדיירים מפני תעריפים גבוהים מדי.
עם זאת, השמאי הממשלתי הבהיר כי עמדתו מבוססת על בחינה מקיפה של נתוני השוק, וכי הכרה בתעריפים ריאליסטיים היא שתאפשר בסופו של דבר את קידום פרויקטי ההתחדשות – דבר שישרת גם את האינטרס של בעלי הדירות.
השלכות המהלך על שוק ההתחדשות העירונית
ההחלטה של השמאי הממשלתי צפויה להשפיע על מאות פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ. הכרה בתעריפי שוק ריאליסטיים למארגנים תאפשר ליזמים לכלול הוצאה זו בתחשיבי הכדאיות הכלכלית, ובכך להימנע ממצב שבו פרויקטים נתקעים בשל פער בין ההוצאות בפועל לבין אלה המוכרות בדוחות השמאיים.
עבור המארגנים עצמם, מדובר בהכרה רשמית במקצועם ובתרומתם לתהליך. קביעת תקרה של שני אחוזים, לצד דרישה להציג חוזי התקשרות, מייצרת מסגרת ברורה שמאזנת בין צרכי כל הגורמים המעורבים.
ההנחיה החדשה צפויה להתפרסם בשבועות הקרובים ותחול על כל השמאים הפועלים מטעם השמאי הממשלתי במוסדות התכנון השונים.
