נדחתה תביעת מתווך שדרש דמי תיווך נוספים בעסקת מקרקעין

בית משפט השלום בחיפה דחה תביעה של המתווך אבי זילכה נגד כמוס שטאוי (עמוס שטיבי) לתשלום דמי תיווך נוספים בסך עשרות אלפי שקלים, וקבע כי זילכה כבר קיבל את מלוא דמי התיווך המגיעים לו בגין העסקאות שבהן היה זכאי לתשלום. בנוסף חויב זילכה לשלם לשטאוי שכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ש' בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

ההליך עסק במערכת יחסים מורכבת שבמרכזה עסקת מכר מקרקעין בהיקף ניכר בזיכרון יעקב. על פי כתב התביעה, זילכה, מתווך במקרקעין, טען כי שטאוי הציג עצמו בפניו כמתווך מטעם בעלי הנכס, ביקש ממנו לתווך בעסקת המכר, והתחייב כלפיו בהסכם כתוב לשלם 1% משווי העסקה בתוספת מע"מ.

ביום 10.11.2015 חתמו השניים על טופס הזמנת שירותי תיווך, שבו נכתב בין היתר: "אני הח"מ הזמנתי וקיבלתי את שירותיו של המתווך … ואני מתחייב לשלם עמלה… על פי גובה העסקה ביני ו/או מי מבני משפחתי… ו/או בין כל אדם או גוף מסחרי אחר שאני קשור אליהם ומייצג במישרין ו/או בעקיפין… דמי תיווך ישולמו… במקרה של קניה, מכירה, שותפות או קומבינציה: 1% דמי תיווך בתוספת מע"מ משווי העסקה".

הנכס נשוא ההליך היה בבעלות חמישה שותפים רשומים בטאבו: צבי קיים, עופרה קיים, חיים אלקובי, נחום שמעון (סמי) ורמי לוטרמן. לטענת התובע, בחודש מרץ 2016 נחתם הסכם מכר בין הבעלים לבין שלוש חברות רוכשות – ר.מ. הברון ייזום והשקעות בע"מ, קרן סקויה מנהטן בע"מ וכוכב לבונטין (2009) בע"מ – בסך 19,500,000 ש'.

עוד נטען כי במסגרת אותה עסקה הוסכם שהרוכשים יחזירו לחיים אלקובי ולנחום שמעון אגרות בניה ששולמו על ידם לוועדה המקומית לתכנון ובניה זיכרון יעקב בסך 1,134,546 ש'. לדבריו של זילכה, החזר זה התקבל "כתוצאה מהתעקשותו" מול הרוכשים, היה תנאי מהותי להסכמת חיים ונחום להשלים את העסקה, ואף מנע את ביטולה. על סכום זה, כך טען, לא שולמו לו דמי תיווך.

זילכה הוסיף וטען כי כשנה לאחר מכן נחתמה עסקת מכר נוספת עם עופרה קיים לגבי דירה באותה חלקה בסך 1,800,000 ש'. לטענתו, אם מחברים את עסקת המכר הראשונה, החזר האגרות והעסקה הנוספת, "שילמו הרוכשים לבעלים סך כולל של 22,434,546 ש'", גם אם חלק מהסכומים מבוססים על אומדן משום ש"צדדים לעסקה מסרבים לגלות את הסכומים".

לטענת התובע, בהתאם להסכם ביניהם היה על שטאוי לשאת בדמי התיווך שלא נגבו מהבעלים. הוא דיווח כי קיבל מחיים 81,289 ש', מנחום 81,500 ש' ומעופרה מקדמה של 10,206 ש', אך לאחר חישוב כולל טען שנותר חוב של 76,486 ש' בתוספת מע"מ שעל הנתבע לשלם.

שטאוי, שיוצג על ידי עו"ד שירה פדידה, דחה את הטענות. לדבריו, הוא פעל כמי שמייצג את חיים אלקובי בלבד, ובהמשך גם את נחום שמעון, במסגרת יחסי עובד מעביד עם חיים, ולא ייצג את יתר בעלי הזכויות בנכס. הוא הדגיש כי הסכם התיווך עם זילכה חל רק על העסקאות של חיים ונחום, וכי עבור חלקם בעסקה הראשונה כבר שולמו דמי תיווך מלאים בשיעור 1% פלוס מע"מ.

באשר להחזר אגרות הבניה, טען שטאוי שמדובר בהחזר של סכום שכבר שולם לוועדה המקומית ולא ברכיב עצמאי של התמורה בעסקה, ולכן אין לראות בו בסיס נוסף לדמי תיווך. לגבי העסקה שייחס זילכה לעופרה קיים, הנתבע טען כי אינו מייצגה, כי העסקה כלל לא הוכחה וכי כל טענה בעניין היא עניין שבינו לבין עופרה בלבד.

השופט אורי גולדקורן בחן תחילה את המסגרת הנורמטיבית של תיווך במקרקעין, והזכיר את דרישת הכתב הקבועה בסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין ואת שלושת תנאי הזכאות שבסעיף 14 לחוק – רשיון בתוקף, הזמנת שירותי תיווך בכתב והיות המתווך "הגורם היעיל" בעסקה. הוא הפנה לפסיקה שעמדה על כך שמדובר בדרישה מהותית ולא ראייתית, וכי "בהעדר הזמנה בכתב לא מתקיים התנאי המקדמי לזכאות המתווך לדמי תיווך, יהיו נסיבות היחסים העסקיים שבין הצדדים אשר יהיו".

עם זאת, בעניינו לא הייתה מחלוקת כי נחתם הסכם תיווך כתוב וכי שולם חלק מדמי התיווך. המחלוקת התמקדה בשתי שאלות: האם שטאוי התחייב לשלם דמי תיווך בגין עסקאות של כלל בעלי הזכויות בנכס, והאם החזר אגרות הבניה מהווה חלק מן "העסקה" לצורך חישוב דמי תיווך.

בית המשפט קבע כי הסכם התיווך מנוסח באופן כללי ואינו מפרט עסקה ספציפית או מחיר, בניגוד לדרישת התקנות. חרף טענת זילכה שלפיה הנתבע ייצג את כל הבעלים "ודיבר בשם כולם", נקבע כי הוא לא הצליח להוכיח זאת. הבעלים האחרים לא זומנו לעדות, אף שהיו יכולים לתמוך בגרסתו, והדבר "פועל לחובתו".

עוד צוין כי מהקלטת שיחה שצירף התובע עולה דווקא כי היה מודע לכך שהנתבע מייצג את חיים ונחום בלבד. בנוסף, זילכה צירף לתיק ההוכחות רק את ההסכמים עם חיים ועם נחום, והודה כי ביחס לעסקאות נוספות "מדובר באומדן" וכי המחירים המדויקים אינם ידועים לו. השופט העיר כי מצב שבו מתווך טוען שהיה "הגורם היעיל" בעסקה אך אינו יודע את סכום התמורה "מעלה תהיות" ופוגע בגרסתו.

לגבי רכיב החזר אגרות הבניה, קיבל בית המשפט את עמדת ההגנה: "אני מקבל את טענות בא כוח הנתבע לפיהן החזר אגרות אינן חלק מהעסקה. לאור האמור, התובע אינו זכאי לדמי תיווך מהנתבע מעבר למה ששולם לו".

בסיכום, נקבע כי שטאוי עמד בהתחייבויותיו כלפי זילכה, וכי דמי התיווך בגין העסקאות של חיים אלקובי ונחום שמעון שולמו במלואם. כל יתר הרכיבים שתבע זילכה – בגין החזר האגרות, בגין עסקה נטענת נוספת עם עופרה קיים ובגין "פערים" נוספים – נדחו. התביעה כולה נדחתה, וזילכה חויב לשלם לשטאוי שכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ש' בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.