דוח בינלאומי: מחירי הדיור בעולם הגיעו לשיא היסטורי, ובישראל המצב חמור יותר

דוח חדש שפורסם על ידי חברת המחקר Endeavour Equities חושף פערים משמעותיים בין מחירי הדיור להכנסה החציונית במדינות רבות ברחבי העולם. הדוח, שבחן את שוקי הנדל"ן בארצות הברית, קנדה, ניו זילנד ואוסטרליה, מצא כי בשלוש המדינות האחרונות רכישת בית הפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית עבור משפחה ממוצעת. הממצאים רלוונטיים גם לתושבי ישראל בכלל ולתושבי חיפה והקריות בפרט, שם מחירי הדיור מהווים אתגר משמעותי לא פחות.

על פי הדוח, הפער בין מחירי הדירות להכנסה החציונית במדינות שנבדקו הגיע לשיא של כל הזמנים. חוקרי Endeavour Equities מגדירים את התופעה כ"אובדן נגישות לדיור בקנה מידה עולמי" ומזהירים מפני התפתחות של בועת נדל"ן עולמית. בארצות הברית נותר היחס בין מחיר בית להכנסה ברמות מאתגרות אך סבירות, בעוד שבקנדה, ניו זילנד ואוסטרליה המחירים חצו מזמן את קו ההיגיון הכלכלי.

הגורמים לכך, על פי הדיווח, כוללים מחסור מתמשך בקרקעות זמינות, עליית ריבית חדה, השקעות ספקולטיביות של משקיעים מוסדיים, והאטה כללית בשוק העבודה שמצמצמת את כוח הקנייה של משקי הבית. גורמים אלה משפיעים גם על שוק הנדל"ן בישראל ובאזור חיפה והקריות, שם התושבים חווים אתגרים דומים בניסיון לרכוש דירה.

הנתון המרכזי: כמה שנות עבודה נדרשות לרכישת דירה

הנתון הבולט ביותר בדוח הוא יחס מחיר בית להכנסה שנתית, המודד כמה שנות שכר נדרשות לרכישת בית חציוני. בארצות הברית היחס עומד כיום על פי 4.8, נתון המוגדר כמאתגר אך נסבל. המשמעות היא שמשפחה אמריקאית עם הכנסה שנתית חציונית של 60 אלף דולר יכולה לרכוש בית חציוני בכ-288 אלף דולר.

אולם במדינות אחרות המצב שונה באופן ניכר. בקנדה היחס קפץ לפי 6, בניו זילנד הוא מטפס לפי 7.7, ואילו באוסטרליה הוא זינק לפי 9.7, רמה שמוגדרת על ידי החוקרים כ"בלתי אפשרית לרכישה". להמחשה, באוסטרליה אותה הכנסה של 60 אלף דולר תספיק רק לקצת יותר מעשירית ממחיר דירה ממוצעת.

הדוח מציג דוגמאות קונקרטיות לירידות במחירים במדינות שונות. באונטריו שבקנדה, לדוגמה, בית שנרכש ב-2022 תמורת 1.75 מיליון דולר נמכר השנה ב-670 אלף דולר בלבד, ירידה של יותר ממיליון דולר בתוך שלוש שנים בלבד. באוסטרליה, שם השוק עדיין מתפקד, כלכלנים מזהירים שכל שינוי בריבית או במיסוי עלול להצית אפקט דומינו של ירידות מחירים.

המצב בישראל: חמור מכל המדינות שנבדקו

על אף שישראל לא נבדקה בדוח של Endeavour Equities, השוואה לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלמדת כי היחס בין מחיר דירה ממוצעת להכנסה שנתית בישראל עומד כיום על פי 12 עד 13, גבוה יותר מאוסטרליה, ניו זילנד וקנדה גם יחד. המשמעות היא שמשפחה ממוצעת בישראל נדרשת לעבוד למעלה מעשור כדי לרכוש דירה ממוצעת, עוד לפני תשלומי הריבית, המסים ועלויות המחיה.

בחיפה והקריות המצב אינו שונה באופן מהותי. תושבי האזור, כמו תושבי ישראל בכלל, מתמודדים עם מחירי דיור גבוהים ביחס להכנסותיהם. העובדה שישראל נמצאת בדירוג גבוה יותר מאוסטרליה, שבה החוקרים הגדירו את המצב כ"בלתי אפשרי לרכישה", מעידה על חומרת המצב בשוק הנדל"ן המקומי.

בנוסף, לצד הנתונים על ירידות מחירים משמעותיות במדינות שנבדקו בדוח, בישראל לעומת זאת, על אף העלאת הריבית והירידה בהיקף העסקאות, המחירים נותרו כמעט ללא שינוי. תופעה זו מעידה על שוק רווי ביקוש, אך גם על סכנה של פיצוץ מאוחר יותר, לפי החוקרים.

מדיור לספקולציה: האזהרה מפני בועה עולמית

המסקנה המרכזית מהדוח היא שבעשור האחרון הדיור הפך מהשקעה יציבה יחסית למוצר פיננסי ספקולטיבי. החוקרים מזהירים כי בועת הנדל"ן הגלובלית צוברת לחץ, וכי ללא שינוי מבני עמוק היא עלולה להתפוצץ בקרוב. השקעות של משקיעים מוסדיים, שהפכו את הנדל"ן למוצר פיננסי ולא לנכס למגורים, תורמות לתופעה זו.

עבור תושבי חיפה והקריות, הממצאים של הדוח מהווים תזכורת למצב המקומי. בעוד שערים אחרים בישראל חווים מחירים גבוהים במיוחד, גם באזור המפרץ התושבים מתקשים לעמוד בעלויות הדיור. הצורך בשינוי מדיניות, הגדלת היצע הדיור וצמצום הפערים בין הכנסות למחירים נותר אתגר מרכזי למקבלי ההחלטות.

הדוח של Endeavour Equities מצביע על מגמה עולמית המשפיעה על מיליוני משפחות, כאשר נגישות לדיור הופכת למותרות במקום זכות בסיסית. ההשוואה בין המדינות השונות מדגימה כי ישראל נמצאת בקצה החמור של הסקאלה, עם יחס מחיר להכנסה הגבוה אף מהמדינות שהוגדרו כ"בלתי אפשריות לרכישה". השאלה היא האם גם בישראל, כמו בקנדה ובניו זילנד, צפויה תיקון מחירים בשנים הקרובות, או שהשוק המקומי ימשיך להתנהג בצורה שונה מהמגמות העולמיות.