עיריית חיפה ספגה מכה נוספת בזירת ההתחדשות העירונית: ועדת הערר המחוזית ביטלה בפעם השנייה החלטה לדחות בקשה לפרויקט תמ"א 38 בשכונת כרמליה, תוך ביקורת חריפה על נימוקי הרשות המקומית.
הפרשה המתגלגלת חושפת מתח מתמשך בין הדרג המקצועי בעירייה לבין מקבלי ההחלטות. בעוד אנשי המקצוע המליצו לאשר את התוכנית, הוועדה המקומית בחרה לדחות אותה בטענה לעומסי תנועה ומחסור בתשתיות ציבוריות.
ועדת הערר, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, לא קיבלה את ההסבר. בהחלטתה היא הגדירה את עמדת העירייה כ"אמירה מרחיקת לכת, אשר לא רק שאינה מגובה בנתונים, אלא עומדת בסתירה לבדיקות פרוגרמטיות מקצועיות שנעשו אך לאחרונה".
הפרויקט שבמרכז המחלוקת
התוכנית שהגישה החברה היזמית מציעה להרוס בניין ותיק בן שלוש קומות וארבע דירות ברחוב רות בכרמליה. במקומו יוקם מבנה מודרני בן חמש וחצי קומות מגורים, הניצב מעל קומת חניה תת-קרקעית. סך הכל יכלול המבנה החדש 16 יחידות דיור – תוספת של 12 דירות לשכונה.
הבקשה נבדקה לעומק על ידי הגורמים המקצועיים בעירייה, אשר בחנו אותה לאור מסמכי המדיניות לחיזוק מבנים משנת 2020. המסקנה הייתה חד-משמעית: התוכנית עומדת בכל הקריטריונים הנדרשים וראויה לאישור.
אלא שהוועדה המקומית החליטה לסטות מהמלצת אנשי המקצוע. בהחלטת הדחייה נטען כי כרמליה היא שכונה כלואה ועמוסה, שלא ניתן להיכנס אליה ולצאת ממנה בשעות הבוקר והערב. עוד נטען כי קיים מחסור חמור בתשתיות – העדר מבני ציבור, חוסר בגני ילדים ומצוקת חניה כרונית.
סיבוב ראשון: הערר מוחזר לוועדה
החברה היזמית לא השלימה עם הדחייה והגישה ערר. ועדת הערר קיבלה את עמדתה והחזירה את הבקשה לוועדה המקומית, תוך הנחיה לבצע תיקונים ושינויים בהתאם לדרישות הצוות המקצועי.
לאחר ביצוע התיקונים, הצוות המקצועי שב והמליץ לאשר את הבקשה. אולם ועדת המשנה המקומית סירבה בשנית לאמץ את ההמלצה. הנימוק המרכזי נותר זהה: מחסור בתשתיות ושטחי ציבור. הוועדה טענה כי תוספת של עשר יחידות דיור ברחוב חד-סטרי המתנקז לאזור עמוס אינה אפשרית, לנוכח ריבוי תוכניות תמ"א 38 בשכונה.
סיבוב שני: ביקורת חריפה
החברה היזמית הגישה ערר נוסף, והפעם ההחלטה הייתה נחרצת אף יותר. ועדת הערר ציטטה מפסיקה קודמת שלה בעניין דומה בכרמליה, שם כבר בוטלה החלטת העירייה: "הסיבה שבגינה הבקשה נדחתה אינה קשורה למקרה הפרטני אלא למצבה של השכונה בכללותה. הוועדה המקומית סברה כי מומש סף קיבולת שטחי הציבור בכרמליה, וכי לא ניתן להעמיס עליה יחידות דיור נוספות".
הוועדה הדגישה כי "לא מדובר בסטיה נקודתית מהמדיניות כי אם בשינוי המדיניות בהתייחס לשכונה מרכזית בכרמל, שינוי אשר שולל את תמריצי הבניה מכח תמ"א 38. שינוי כזה במדיניות, אשר שולל את תמריצי התמ"א באחת מהשכונות המרכזיות שבה מקודמים פרויקטים של תמ"א 38, אינו יכול להיעשות אגב דיון בבקשה פרטנית, לא כל שכן בבקשה שנערכה וקודמה בהתאם למסמכי מדיניות תקפים".
הדרך הנכונה לשינוי מדיניות
ועדת הערר התוותה לעירייה את המסלול החוקי הנדרש: "ככל שהוועדה המקומית מבקשת לשקול את הצורך בהגבלת יחידות הדיור באיזור בשינוי ממסמך המדיניות, עליה לפעול לקבלת החלטה ברורה ושקופה בהליכים המתאימים, שתחול מעתה והלאה, ולא אגב דיון בבקשה פרטנית שהוגשה בהתאם למדיניות התקפה".
במהלך הדיונים ניסתה הוועדה המקומית להציע פשרה – קיצוץ בזכויות הבנייה. אולם ועדת הערר דחתה הצעה זו, בנימוק שצעד כזה עלול לפגוע בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט ולסכל אותו למעשה.
בסופו של דבר ביטלה ועדת הערר את החלטת הדחייה ואישרה את הבקשה במלואה, בהתאם להמלצת הצוות המקצועי. היזמים יוכלו להתקדם עם הפרויקט, ועל העירייה יהיה להפיק לקחים מההתנהלות.
