מגדלי הים התיכון עזבה, עיריית חיפה והתושבים דורשים: להחזיר את המלון ההיסטורי לייעודו

גורלו של מלון הר הכרמל ההיסטורי בדרך הים 105 בחיפה יוכרע בוועדת הערר של המועצה הארצית לתכנון ובנייה. בכלכליסט דווח כי המבנה משנת 1936, הידוע גם כבית טלטש, מלון מגידו או בנדורי, מצוי במרכז סכסוך תכנוני חריף בין עיריית חיפה והתושבים מצד אחד, לבין היזם יובל אלון מהצד השני. זאת לאחר שחברת מגדלי הים התיכון, ששיתפה פעולה עם היזם, החליטה בינואר 2025 לעזוב את הפרויקט ולא לממש את האופציה שהייתה בידיה.

המחלוקת נוצרה לאחר שהוועדה המחוזית חיפה אישרה בנובמבר 2024 תוכנית להקמת 232 יחידות דיור מוגן באתר. התוכנית כללה הסרת תוספות שנוספו למבנה לאורך השנים, תוספת של שתי קומות והקמת שני אגפים בגובה שבע קומות בצד הפונה לרחוב שושנת הכרמל. העירייה והתושבים הגישו ערר נגד ההחלטה, וגם היזם הגיש ערר נגדי, כך שוועדת הערר תידרש להכריע בין שלושה מתווים: שימור מלא כפי שדורשים התושבים והעירייה, תוספת בנייה כפי שמבקש היזם, או פשרה כפי שהציעה הוועדה המחוזית.

חטיבת הקרקע, ששטחה עומד על שמונה דונם, נרכשה בשנת 2020 תמורת כ-60 מיליון שקל על ידי אלון, שחתם עם מגדלי הים התיכון על הסכם אופציה לחמש שנים. אולם החלטת הוועדה המחוזית הובילה את החברה לפרוש מהעסקה.

עיריית חיפה, שערר שלה נחתם על ידי עורכת הדין קרן גולדשמידט, מתמקדת בשאלת שינוי הייעוד. לטענת העירייה, "הייעוד התכנוני המאושר של המגרש הינו אב"צ (ציבורי) לצורך מלונאות ומכאן נגזר כי החלטת הוועדה המחוזית בדבר שינוי ייעוד למגורים מיוחד, תוך ביטול הייעוד המלונאי המאושר, עומדת בניגוד להוראות תמא 12/1 והתקבלה לפיכך בניגוד לדין".

על פי כלכליסט, אריאל ווטרמן, לשעבר מהנדס העיר חיפה, הבהיר בדיון ועדת ההתנגדויות באוגוסט 2024 את עמדת העירייה בחריפות. "יש לנו כ-1,500 חדרי מלון, אבל צריכים מינימום 6,000 חדרים, אם לא 10,000. אין לנו את הלוקסוס הזה של לבטל מלונות", אמר ווטרמן. הוא הוסיף: "פעם אחת אומרים – אנחנו רוצים לשנות את הייעוד לדיור מוגן. לא יעלה על הדעת. פעם שניה – אנחנו רוצים לתגבר זכויות, להוסיף פה מעל 200 אחוז לבניה לדיור מוגן". ווטרמן גם העלה טענה חריפה: "יש שלושה מתחמים ענקיים בעיר שלא נבנים של דיור מוגן, שיתכבדו ויבנו אותם קודם בקסטרא, בסטלא מאריס ובניצנים. אז שלא יגידו שאין מקום לבנות בתי אבות בעיר. בית המלון ישאר בית מלון".

התושבים, שהגישו ערר בחתימת האדריכליות חנה יפה ונועה בלטר, מתמקדים בערך האדריכלי של המבנה שתוכנן על ידי האדריכל ליאופולד קרקאואר. לטענתם, "הוועדה התעלמה מערכו של המלון כנכס לשימור הממתין שנים לשיקומו והחייאתו על ידי היזם. לתפיסתנו, וגם לדעת העירייה, המלון, בזכות ערכו האדריכלי ומיקומו האטרקטיבי יכול להפוך למלון בוטיק, מוקד תרבות תואם לבית ליבלינג בתל אביב, או משכנות שאננים". התושבים גם מעלים חשש מפני שינוי אופי השכונה: "אנו סוברים כי שינוי יעוד המבנה והפיכתו לדיור מוגן ישנה את ציביון השכונה, אשר כבר היום ממוקמים בה שלושה מוסדות שמיועדים לגיל השלישי, וסובלת גם כך מהזדקנות".

מנגד, אלון טוען בערר שהגיש באמצעות עורך הדין ישי שנידור ממשרד בן ארי, פיש ושות', כי ההחלטה פגעה בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט. לטענתו, "החלטת הוועדה המחוזית לצמצם את נפחי הבנייה של הפרויקט באופן שמוריד אותו מתחת לרף הכלכלי שנקבע על ידי הוועדה המחוזית עצמה, ובניגוד להכרעתה העקרונית התומכת בתוכנית והגורסת שיש להבטיח לה בסיס כלכלי שיאפשר את מימושה". היזם מוסיף טענה נוספת: "מכלול הוראות הנוגעות לנושא השימור, הנותנות שיקול דעת רחב לגורמי השימור העירוניים לקבוע דה-פקטו כל הנחיה הנוגעת לתכנון המפורט של הפרויקט, עד כדי סיכולו, וזאת לצד קביעת הוראות גורפות ללא קביעת מנגנוני גמישות כלשהם, מייצר חוסר וודאות לגבי האפשרות לממש בפועל את התוכנית ובאילו מחירים, ומערער אף הוא את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט".

אלון משתמש בפרישת מגדלי הים התיכון כטענה מרכזית: "החלטתה זו של מגדלי הים התיכון, חברה רצינית ועתירת ניסיון בהקמה והפעלה של פרויקטים לדיור מוגן, מהמובילות והמוכרות בארץ, לא לממש את האופציה בעקבות החלטת הוועדה המחוזית לאחר שכבר השקיעה מיליונים בפרויקט, אומרת דרשני. מדובר באינדיקציה חיצונית ואובייקטיבית מובהקת לגבי הכשל שבהחלטת הוועדה המחוזית, שביקשה לאשר את הפרויקט, אך דה-פקטו דחתה אותו".

המלון, שנבנה בשנת 1936, שימש אתר מרכזי בסצנת הבילויים, הנופש והתיירות בחיפה בתקופת המנדט הבריטי ולאחר הקמת המדינה. המבנה הופקע מספר פעמים ושימש כמכללה לפיקוד ומטה של הבריטים, מטה ההגנה ומעון עולים. ב-1950 נמכר המבנה וחזר ליעודו המקורי תחת הכינוי מלון מגידו. משנת 1956 ועד 1998 שימש בית הבראה של אגודה שיתופית של עובדי קופת חולים על שם בנדורי, אך רבים המשיכו לכנותו מגידו. בשלב מאוחר יותר פעל תחת השם מלון הר הכרמל, עד שנסגר ב-2013 והמבנה נותר ריק.