חתם על זכרון דברים לדירה בקרית ביאליק וחויב ב-26,600 שקל

בית המשפט לתביעות קטנות בקריות חייב את דוד קופר לשלם למתווכי הנדל"ן אלברט בן שושן ואבי טל סך של 26,600 שקלים בגין עמלת תיווך, למרות שעסקת הרכישה של דירה ברחוב הבנים 4 בקרית ביאליק לא יצאה לפועל. הרשם הבכיר יניב לוזון קבע בפסק דינו כי חתימה על זכרון דברים מחייבת את הקונה לשלם את דמי התיווך, גם אם בסופו של דבר הוא לא רכש את הנכס.

העובדות שהוצגו בפני בית המשפט מצביעות על כך שביום 13 בפברואר 2019 הציג המתווך אבי טל את הדירה בקרית ביאליק לקופר. לאחר שהנכס מצא חן בעיניו, קופר ניהל משא ומתן מול המוכרים, כאשר סיכום העסקה נעשה במשרד התיווך. ביום 28 בפברואר 2019 נחתם זכרון דברים בין קופר לבין בעלי הדירה, שבו סוכם מחיר של 1,130,000 שקלים ותנאי התשלום.

בהתאם לחוזה ההזמנה שחתם קופר, הוא התחייב לשלם עמלת תיווך של 2 אחוזים ממחיר העסקה בתוספת מע"מ. לטענת המתווכים, הם היו הגורם שהביא להתקשרות בין הצדדים וזכרון הדברים מהווה הסכם מחייב. המתווכים הוסיפו כי לא ידעו על הפרת ההסכם עד שקיבלו הודעה מהמוכרים ביום 14 באפריל 2019, וציינו שהדירה הופסקה משיווק במשך חודש וחצי מרגע חתימת זכרון הדברים ועד לביטולו.

מנגד טען קופר כי עבודת המתווך הייתה מצומצמת ביותר והסתכמה בהצגת הדירה למשך עשר דקות בלבד. לדבריו, המדובר בסכום גבוה של 26,600 שקלים עבור תיווך דירה שלא נרכשה בסופו של דבר. קופר הדגיש שהחוזה לא כלל תנאים לגבי מצב שבו העסקה אינה יוצאת לפועל, וטען כי "אין מוכר, אין קונה, אין דירה ואין עסקה". הוא הודה בחתימה על זכרון הדברים, אך הסביר שהעסקה סוכלה בשל קשיים כלכליים ועיקולים שהוטלו עליו.

קופר הוסיף שעצם העובדה שלא שילם את עמלת התיווך עם חתימת זכרון הדברים והמתווכים לא דרשו ממנו את התשלום במשך זמן ניכר, מעידים לטעמו כי העמלה הייתה אמורה להשתלם רק בעת חתימת הסכם מכר סופי. לטענתו, הוא ביקש לשלם בהמחאה דחויה כדי לבחון אם העסקה אכן תצא לפועל.

הרשם לוזון דחה את טענות קופר והתבסס על חוק המתווכים במקרקעין מ-1996. על פי סעיף 14(3) לחוק, מתווך זכאי לקבל דמי תיווך מלקוח אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. בנוסף, בחוזה ההזמנה שחתם קופר נכתב במפורש שעליו לשלם דמי תיווך "מיד עם חתימתו על הסכם מחייב או התחייבות לביצוע העסקה המוקדם מביניהם.

בית המשפט בחן את תוקפו של זכרון הדברים ונשען על המבחנים שנקבעו בפסיקה הישראלית. כאשר צדדים קובעים את עיקרי היסודות לעסקה בזכרון דברים, ניתן להניח שכוונתם הייתה להגיע לידי קשר משפטי מחייב. במקרה הנוכחי, זכרון הדברים כלל את כל הפרטים המהותיים של העסקה: זיהוי והגדרת הדירה, פרטי המוכר והרוכש, תמורת המכירה, מועד הפינוי ומסירת החזקה.

הרשם לוזון הדגיש שההלכה הפסוקה בישראל רואה את משימת המתווך מושלמת משגרם לחתימתו של חוזה מחייב, להבדיל מביצוע המכר בפועל ממש. "לאחר חתימת ההסכם שבין המוכר לבין הקונה מסיים המתווך את תפקידו והוא זכאי לשכרו, גם אם לאחר מכן יופר ההסכם או יבוטל", כך נקבע בפסק הדין.

בית המשפט דחה גם את הטענה שהבקשה לשלם בהמחאה דחויה מלמדת על כוונה לפטור את קופר מתשלום במידה שההסכם לא יצא לפועל. הרשם לוזון ציטט תכתובת וואטסאפ שבה כתב קופר ביום שקדם ל-21 בפברואר 2019: "עמלת התיווך תשולם לך בהמחאה דחויה, אנחנו צריכים איכשהו להסתדר בינינו, עכשיו הריבית במשק היא אפסית ואין לך שום הפסד בכך". התכתובת הזו מלמדת, לפי בית המשפט, שלא הייתה כל כוונה לא לשלם, אלא רק בקשה לקבל דחיית תשלום.

בית המשפט קבע שסיכול חוזה המכר ואי היכולת של קופר לגייס את מלוא הסכום של 1,130,000 שקלים אינם משפיעים בהכרח על הצורך לקיים את ההסכם מול המתווכים בשיעור של 26,600 שקלים. לסיכום, הרשם לוזון קבע שהמתווכים היו הגורם היעיל שהביא לחתימת זכרון הדברים כהסכם מחייב, ולמרות ביטול העסקה בסופו של דבר, התביעה התקבלה במלואה. קופר חויב לשלם את הסכום של 26,600 שקלים בתוספת הוצאות משפט בסך 2,500 שקלים.

פסק הדין ניתן ביום 9 ביוני 2020 והוא מבהיר את הכלל המשפטי שלפיו מתווכי נדל"ן זכאים לתשלום עבור עבודתם כאשר הם הביאו לחתימה על הסכם מחייב, גם אם בסופו של דבר הלקוח לא השלים את רכישת הנכס מסיבות שונות.