נדחתה תביעה לאכיפת הסכם מכר בקריית ים

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה תביעה של חברת א.ב.א פינוי ובינוי נעם קריית ים לאכיפת הסכם מכר מקרקעין בסכום של 1,500,000 שקלים, וקבע כי המוכרת אורית לבן ביטלה את ההסכם כדין בעקבות הפרות חוזרות ונשנות מצד החברה. השופטת רבקה איזנברג פסקה פיצוי מוסכם בסך 150,000 שקלים לטובת לבן והורתה על השבת 600,000 שקלים לחברה מתוך הכספים ששולמו. פסק הדין ניתן ביום 8 במאי 2025 לאחר הליך משפטי מקיף שכלל דיוני הוכחות וסיכומים.

המקרה עסק בהסכם מכר שנחתם ביום 19 ביולי 2023 למכירת מקרקעין הידועים כגוש 10444 חלקה 1734 תת חלקות 4 ו-5. על פי ההסכם, התמורה נקבעה על 1,500,000 שקלים ואמורה הייתה להשתלם בשלושה תשלומים: תשלום ראשון בסך 150,000 שקלים, מחציתו במעמד חתימת ההסכם ומחציתו השנייה לא יאוחר מיום 1 באוגוסט 2023, תשלום שני בסך 600,000 שקלים עד 45 ימים ממועד חתימת ההסכם כלומר עד ליום 4 בספטמבר 2023, המיועד לסילוק המשכנתא ולתשלום מקדמת מס שבח, ותשלום שלישי של יתרת התמורה בסך 750,000 שקלים עד ולא יאוחר מיום 19 בינואר 2024.

החברה טענה בתביעתה כי בשל אי הבנה שילמה את מקדמת מס שבח באיחור, אולם בעת התשלום שילמה גם את הריבית החלה בשל האיחור. החברה הודתה כי בשל מצב בריאותי מורכב של נציג החברה, מנשירוב, נמנע ממנה לשלם את יתרת התמורה, ובשל כך פנה אליה בא כוח לבן בדרישה לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם ולאחר מכן הודיע על ביטול ההסכם. החברה טענה כי במקביל התברר לה שאין אישור מס שבח ולכן הציעה כי יועבר סך של 100,000 שקלים לחשבון נאמנות, וכשיתקבל אישור מס שבח ואישור העיריה, תשולם יתרת התמורה. החברה אף הפקידה ביום 22 בפברואר 2024 המחאה בסך 100,000 שקלים בנאמנות אצל בא כוח לבן.

מנגד, לבן טענה כי החברה הפרה את ההסכם מההתחלה באיחורים חוזרים ונשנים בתשלומים. המחצית השנייה של התשלום הראשון שולמה רק ביום 10 באוגוסט 2023, והתשלום השני שולם באיחור והושלם רק ביום 23 בדצמבר 2023, זאת לאחר שכל יום טענה החברה ששילמה את מקדמת מס שבח אך לא שילמה. יתרת התמורה שהייתה אמורה להשתלם עד ליום 19 בינואר 2024 לא שולמה כלל, ובשל כך נאלצה לבן ליטול הלוואת גישור על מנת לשלם את יתרת מס השבח שחלה עליה. לבן טענה כי לאחר ניסיונות רבים מצידה ומצד בא כוחה להשלים את העסקה, התברר שהחברה אינה יכולה או אינה רוצה להעביר את התשלום השלישי, ולפיכך בוטל ההסכם כדין.

בהחלטתה המפורטת דחתה השופטת איזנברג את גרסת החברה וקבעה כי אמנם לבן לא עמדה על ביטול ההסכם בגין האיחורים הראשונים, אך אין ספק שעמדה לה הזכות לבטל את ההסכם בעקבות כך שהחברה לא שילמה את התשלום השלישי שהיווה מחצית משווי המכר. השופטת ציינה כי התשלום השני ששולם באיחור של כ-3.5 חודשים מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ומאחר שבהמשך הפרה החברה הפרה יסודית נוספת בכך שלא שילמה את התשלום השלישי ואף לא עמדה בהסכמה אליה הגיעו לבן ומנשירוב ולא תיקנה את ההפרה, בוטל ההסכם כדין.

השופטת דחתה את טענות החברה לפיהן התשלום השלישי לא שולם מאחר שלבן לא נעתרה לבקשתה כי יופקד סכום נוסף של 100,000 שקלים בנאמנות, או כאילו השכרת הנכס על ידי לבן הפריעה לה, או כאילו אי המצאת אישורים להעברה בטאבו מנעה מהחברה נטילת משכנתא. היא ציינה כי טענות אלה לא רק שלא נמצאו מהימנות בעיניה, אלא שהן נוגדות את המוסכם בהסכם המכר ומהוות דרישות נוספות וחדשות שהועלו בניגוד למנגנון עליו הוסכם מפורשות. השופטת הדגישה כי בהסכם נקבע מנגנון ברור למקרה בו במועד התשלום השלישי לא קיימים מלוא האישורים, לפיו יופקד בידי הנאמן סך של 100,000 שקלים בלבד, ולא ניתן לקבל את דרישת החברה להפקדת סכום נוסף.

בהחלטתה קבעה השופטת כי הפרה של אי תשלום מחצית מהתמורה החוזית היא הפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בהסכם אילו היה יודע כי תתקיים. היא ציינה כי גם על פי הוראות ההסכם עצמו מדובר בהפרה שהוגדרה יסודית, וכי לא ברור איך בנסיבות התנהלות החברה ושעה שקדמה לכך גם הפרה קודמת, טוענת החברה לחוסר תום לב מצד לבן בעמידה על ביטול ההסכם. השופטת הדגישה כי למעשה עד עצם היום הזה לא הביעה החברה נכונות לשלם את יתרת התמורה ואפילו לא להפקידה בקופת בית המשפט כפי שהוצע בישיבת קדם המשפט.

בעניין התביעה הכספית, קבעה השופטת כי לבן זכאית לפיצויים מוסכמים בסך 150,000 שקלים, המהווים 10% מהתמורה כפי שנקבע בהסכם. עם זאת, היא דחתה את יתר ראשי הנזק שנתבעו על ידי לבן, שכללו פיצוי בגין תשלום שכר טרחת עורך דין במכירה בסך 9,481 שקלים, פיצוי בגין תשלום דמי תיווך במכירה בסך 47,000 שקלים, פיצוי אובדן שכירות בסך 55,000 שקלים, פיצוי בסך 250,000 שקלים בגין נזק שייגרם כתוצאה מהצורך ליטול משכנתא חדשה בתנאים פחות טובים, וכן פיצוי בסך 50,000 שקלים בגין עוגמת נפש.

השופטת הסבירה כי בהתאם להלכה הפסוקה, ברוב המקרים יש לבחור בין פיצויים מוסכמים לבין פיצויים רגילים, ומשבחרה לבן בפיצויים מוסכמים אין היא יכולה לדרוש פיצוי נוסף שכן לרוב מדובר בדרכים חלופיות ולא מצטברות. היא ציינה כי מאחר שלבן תבעה כראש נזק מרכזי וראשון פיצוי מוסכם בסך 150,000 שקלים, היה עליה לנמק מדוע ראשי הנזק הנוספים אינם עולים כדי כפל פיצוי, דבר שלא נעשה. השופטת הוסיפה כי פיצויי הסתמכות כגון שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך והפסד דמי שכירות נועדו להגשים את האינטרס שפיצוי המוסכם נועד להגשים, ולכן פסיקתם בנוסף לפיצוי המוסכם תהווה כפל פיצוי.

בהחלטתה הסופית הורתה השופטת איזנברג על דחיית התביעה העיקרית לאכיפת הסכם וקיבלה את הסעד העיקרי שבתביעה שכנגד, לפיו מוצהר כי הסכם המכר מיום 19 ביולי 2023 בוטל כדין על ידי לבן. היא הורתה על השבת הסכום ששילמה החברה בניכוי הפיצוי המוסכם בסך 150,000 שקלים, כך שעל לבן להשיב לחברה בתוך 60 יום סך של 600,000 שקלים. בנוסף, השופטת הורתה לצדדים לחתום בתוך 14 יום על כל המסמכים הדרושים ליישום ביטולו של ההסכם, לרבות ביטול העסקה מול רשויות מיסוי מקרקעין.

לעניין הוצאות משפט, השופטת ציינה כי לאור העובדה שהתביעה העיקרית נדחתה במלואה לצד קבלת התביעה שכנגד באופן חלקי לעניין הרכיב הכספי, היא מחייבת את החברה בהוצאות לבן בסך כולל של 40,000 שקלים. היא הוסיפה כי לאור העובדה שבהחלטה קודמת כבר הוצע לבן לוותר על חלק מראשי הנזק בתביעה שכנגד ולשלם אגרה מופחתת אולם לבן עמדה על כל ראשי הנזק, לא מצאה להביא בחשבון את מלוא האגרה ששילמה לבן אלא רק חלק ממנה.