בעלי דירות ברחוב תשבי בחיפה זכו בערר שהגישו נגד הוועדה המקומית והיזם, לאחר שוועדת הערר המחוזית קבעה כי לא ניתן לנצל את תמ"א 38 ככלי להקמת חניונים בהיקפים העולים על דרישות התקן.
פרויקט ההריסה והבנייה ברחוב תשבי 90-92 בכרמל החיפאי נמצא בליבה של מחלוקת תכנונית שנמשכת כבר למעלה מעשור. המיזם, המשתרע על כ-2,500 מ"ר, עבר גלגולים רבים מאז 2014, כאשר לאורך השנים הוגשו פעם אחר פעם בקשות שמטרתן הייתה להגדיל את היקפי הבנייה מעבר לגבולות שהתקנות מתירות.
ביום ראשון האחרון, ה-8 בפברואר 2026, הגיעה ההכרעה. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז חיפה קיבלה את עמדת בעלי הזכויות, שיוצגו על-ידי עו"ד יוני שליו-ריבה ממשרד יוסף ישורון ושות', והורתה על צמצום נרחב של השטחים שאושרו במסגרת הפרויקט.
הגזרה העיקרית: חניון מצומצם פי שלושה
המספרים מספרים את הסיפור בצורה הברורה ביותר. היזמים הגישו בקשה לשטחי שירות בהיקף של כ-2,700 מ"ר לטובת חניון תת-קרקעי. הוועדה המחוזית דחתה את מרבית הדרישה, וקבעה כי השטח המאושר יעמוד על כ-960 מ"ר בלבד. בנוסף, קוצצו כ-160 מ"ר מהשטחים העיקריים שהתבקשו.
הוועדה נימקה את החלטתה בכך שתמ"א 38 מקנה זכות לשטחי שירות בהתאם למספר מקומות החניה הנדרשים על-פי התקן בלבד. המנגנון התכנוני לא נועד לשמש כערוץ להקמת מתחמי חניה בהיקפים חורגים. כמו כן הובהר כי קביעת כמות החניות תיעשה אך ורק באמצעות הגורמים המקצועיים המוסמכים לכך, ולא תחרוג מהמכסה התקנית.
פסילת שיטת "השטחים המתים"
מעבר לצמצום הכמותי, ביססה הוועדה עיקרון מהותי נוסף. על-פי ההחלטה, חל איסור על הכללת שטחים נטולי ייעוד מוגדר בתוכניות הבנייה. הפרקטיקה של סימון "שטחים מתים", שנועדה לאפשר ניצול יתר של זכויות תוך עקיפת מגבלות תכנוניות, נפסלה מכל וכל. שטחים שאינם משרתים צורך חניה או שירות מוכר, נקבע, יוסרו מהתוכנית. בעקבות קביעה זו נמחקו עשרות מקומות חניה מהבקשה.
השלכות על שוק ההתחדשות
ההחלטה נתפסת בקרב אנשי מקצוע בענף כבעלת משמעות רחבה. הקביעות העקרוניות שגובשו בפרשת תשבי צפויות לשמש אמת מידה לבחינת פרויקטים דומים בפריסה ארצית. יזמים שתכננו להסתמך על פרשנות מרחיבה של זכויות החניה במסגרת תמ"א 38 עשויים להיתקל בקשיים, בעוד בעלי דירות מקבלים כלי נוסף להתמודדות עם בקשות בנייה חורגות.
הוועדה עצמה ציינה כי מטרת ההכרעה היא לתחום באופן ברור את מרחב התמרון של יזמים בכל הנוגע לשטחי שירות, ולהבטיח שפרויקטי התחדשות עירונית יתנהלו בהתאם מלא למסגרת החוקית.
