אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת היישוב התחדשות עירונית, מקדם את אחד הפרויקטים הגדולים בקריית ים – מתחם צבא קבע עם 1,450 יחידות דיור חדשות שיוקמו במקום 224 קיימות. הפרויקט כבר קיבל היתר להריסה, לחפירה ולדיפון, ונמצא בין מספר תוכניות גדולות בעיר שצפויות להוסיף יחד כ-6,250 יחידות דיור בהתחדשות עירונית.
בראיון לגלובס הוא מתאר את השינוי במחירי הנדל"ן בעיר, את האתגרים בהוצאת הפרויקט לפועל, ואת חשיבות שיתוף הפעולה עם העירייה.
ממחירים של 750 אלף שקל ל-1.5 מיליון
"כשהגעתי לעיר בפעם הראשונה, לפני כשש שנים, לא הכרתי אותה כלל. ראיתי שלט למכירה של דירה באחד השיכונים הטיפוסיים, וביררתי: המחיר היה רק 750 אלף שקל, קרוב מאוד לקו ראשון למים. זה מחיר שגם אז היה בלתי נתפס", אומר מריאש.
על פי נתונים, מחיר דירה ממוצעת בעיר עלה מ-990 אלף שקל במרץ 2022 לכ-1.546 מיליון שקל בספטמבר 2025 – עלייה של 56% בתוך כשלוש שנים וחצי. "בשנים האחרונות קריית ים עברה מהפכה: עצם העובדה שיש שיח סביב ההתחדשות, שהפרויקט שלנו כבר מתקדם וקיבל היתר להריסה, לחפירה ולדיפון, זה גרם לשינוי ולעלייה משמעותית מאוד במחירים. קריית ים סוף סוף זוכה לעדנה, וזה היה אמור לקרות כבר מזמן כי המקום שבו היא נמצאת מדהים, ומערכת החינוך שלה מצוינת", הוא אומר.
מכפיל של 6.5 ואתגרים כלכליים
הפרויקט במתחם צבא קבע כולל מכפיל של כ-6.5 – מספר הדירות החדשות לעומת הקיימות. מכפיל גבוה כזה מאפיין פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה, שם עלות הקרקע נמוכה יחסית ונדרש מספר רב יותר של דירות חדשות כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית.
"נתוני הפתיחה של הפרויקט היו מורכבים, בגלל מחירי המכירה הנמוכים וגם בגלל כל האתגרים שעברנו לאורך הדרך – משבר הקורונה, עליית הריבית, המלחמה ועוד", אומר מריאש בראיון לגלובס. "אבל זה פרויקט חלוץ שהביא אחריו את האחרים. אני חושב שהוא הפנה זרקור על העיר, ומאז אנחנו רואים לא מעט יזמים שהבינו את הפוטנציאל ומתחילים לקדם עוד מתחמי פינוי בינוי בקריית ים".
שיתוף פעולה עם העירייה
מריאש מציין את שיתוף הפעולה עם עיריית קריית ים וראש העיר דוד אבן צור כגורם מרכזי בהתקדמות הפרויקט. "המתכון להצלחה, בעיקר בפריפריה ששם התחום פחות מפותח ומתקדם בשטח, מתבסס על המעורבות של העיריות. במתחמי פינוי בינוי עולות הרבה שאלות, והרבה דברים מחייבים שינוי תוך כדי תנועה, בטח במדינה שלנו, ועצם העובדה שעיריית קריית ים באה ומסייעת לייצר מענה ופתרונות, מובילה בסוף להצלחה שלהם", הוא מסביר.
"לאורך כל הדרך שעברנו לטובת קידום הפרויקט, העירייה וראש העיר, דוד אבן צור, היו לצידנו, ובזכות זה הצלחנו להגיע לשלב ההיתר כעת", מוסיף מריאש.
הקרבה לים ומחירים נמוכים יחסית
"יש שם חוף ים יפהפה, עם טיילת מהממת. יכולה להתפתח שם ריביירה מהיפות בארץ. רואים לאורך השנים בכל האזור עלייה משמעותית במחירי המכירה לאורך הים", הוא אומר.
המרחק מגבולה המזרחי של העיר עד לחוף הים שבמערב הוא שלושה קילומטרים לכל היותר. כיום העסקאות בקריית ים נעות בטווח של כ-17 עד 26 אלף שקל למ"ר, בהתאם למיקום ולאיכות הפרויקט – נמוך יחסית לחיפה ולמרכז הקריות.
פרויקטים נוספים בעקבות הפרויקט הראשון
מבדיקה של גלובס עולה כי מרבית תוכניות הפינוי-בינוי שעלו לדיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות מתחילת השנה, היו בקריית ים. בין הפרויקטים: תוכנית בשדרות ירושלים הכוללת 740 יחידות דיור חדשות במקום 120 קיימות; מתחם סולד עם 330 יחידות דיור חדשות במקום 48 קיימות; מתחם יוספטל שכולל פינוי של 452 יחידות דיור והקמת 1,876 במקומן; ותוכנית במתחם שפירא בסמוך לחוף הים, שבמסגרתה מתוכננות 1,091 יחידות דיור חדשות במקום 257 קיימות.
קבוצת אבני דרך מקדמת פרויקט במתחם יוספטל בקו שני לים, שבו ייבנו 266 יחידות דיור חדשות במקום 63 קיימות. רועי ויינברג, מנהל התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בקבוצה, אומר כי "זו עיר שנמצאת בנקודת מפנה משמעותית בכל הנוגע להתחדשות עירונית. העיר מקדמת בשנים האחרונות תוכניות רחבות היקף שמעניקות ודאות ומאפשרות תכנון איכותי לטווח ארוך".
חברת פרופדו רכשה את קבוצת רום, המקדמת בשדרות ירושלים פרויקט שבמסגרתו ייהרסו כ-200 יחידות דיור וייבנו כ-1,200. פלג דוידוביץ', מנכ"ל ובעלים של פרופדו, אומר כי "לאחר אישור סופי של התב"ע, שנמצא בתהליך וצפוי להסתיים בתוך כשנה, המחיר למ"ר יעמוד על כ-15 אלף שקל. זהו פרויקט דגל עבורנו בעיר קריית ים".
קבוצת נתיב של שמחה גריידינגר בונה פרויקט "שירת הים" בצמוד לחוף הים – 172 יחידות דיור ב-18 בניינים בני שלוש קומות. גריידינגר מספר כי "בשנים עברו הקריה הזו נחשבה אזור נחות. כשבאתי לקריית ים לראשונה, בתחילת שנות ה-2000, אמרו לי שזו הקריה הכי פחות נחשבת מכל הקריות. אבל עכשיו, האזור שבו אנחנו בונים משתנה לחלוטין".
תוכנית לעיר של 85 אלף תושבים
הוועדה המקומית מקדמת מסמך מדיניות לשכונה ד' בעיר, המאפשר תוספת של עד 2,064 יחידות דיור חדשות. בשכונה זו אושרה בספטמבר האחרון תוכנית על כ-18 דונם, המציעה 420 יחידות דיור חדשות במקום 60 קיימות. בסך הכול, התוכניות שנמצאות בשלבי קידום שונים צפויות להוסיף לעיר כ-6,250 יחידות דיור, תוספת המשקפת כ-20 אלף תושבים נוספים – לפי ממוצע של 3.2 נפשות במשק בית.
תוכנית המתאר הכוללנית של העיר, שאושרה באפריל 2019, קובעת יעד של כ-58.5 אלף תושבים עד 2035, עם אפשרות להתרחבות עד כ-85 אלף תושבים במיצוי מלא של קיבולת התוכנית. נכון לסוף ספטמבר 2025, בעיר מתגוררים כ-42 אלף תושבים.
רות שורץ, יו"ר הוועדה המחוזית חיפה, אומרת כי "קריית ים מכוונת להתחדשות עירונית כבר הרבה מאוד זמן. היא חרטה זאת על דגלה מרגע שגיבשה את התוכנית הכוללנית, גם כי הדרך שבה היא בנויה לא מאפשרת לה להתרחב, אין לה עתודות קרקע פנויות; וגם לאור הצורך במיגון, שבוודאי הואץ בעקבות המלחמה. אני רואה בעיריית קריית ים, ובעיריית טירת הכרמל, חלוצות המחוז בתחום ההתחדשות עירונית".
שורץ מוסיפה כי "בשנתיים שלי בתפקיד יו"ר הוועדה המחוזית, אני רואה שהם עובדים גם נקודתית וגם רוחבית, ושמים את כל הפוקוס על ההתחדשות. העירייה וראש העיר דוחפים מאוד את ההתחדשות העירונית בקריית ים, כבר שנים. גם המהנדס הקודם, יובל ברנוב, גם ראש המנהלת להתחדשות עירונית, דני פלג, רתומים לעניין".
