השופט צבי כוחן מבית משפט השלום בקריות חייב זוג תושבי קריית ביאליק לשלם לשכניהם סכום של כ-244 אלף שקל בגין פיצול דירתם לשתי יחידות דיור ללא היתר. פסק הדין מבוסס על קביעות לפיהן הפיצול הבלתי חוקי גרם לירידת שווי דירת השכנים, תוך הפרת התקנון המוסכם והסכמות קיימות בין בעלי הדירות.
סכסוך השכנים סבב סביב בית מגורים דו קומתי ברחוב פלמ"ח 5 בקריית ביאליק. התובעים, מרדכי וסוזן חזן, הם בעלי דירה בקומה השנייה, ואילו הנתבעים, שלמה ואסתר ויצמן, הם בעלי הדירה בקומת הקרקע מתחתם. בית המגורים כולל בסך הכל ארבע דירות המחולקות בין שני אגפים, כשבכל אגף שתי דירות.
בני הזוג חזן הגישו תביעה משולבת בסכום כולל של מעל 652 אלף שקל, במסגרתה העלו שלושה טיעונים מרכזיים: השתלטות הנתבעים על מקלט משותף והפיכתו לשימושם הבלעדי, פיצול דירת הנתבעים לשתי יחידות דיור נפרדות, והשתלטות על שטחים משותפים בבניין. התובעים טענו שמדובר בהפרה של התקנון המוסכם והסכמים קיימים בין בעלי הדירות, ושהדברים פגעו באיכות חייהם ובשווי דירתם.
בני הזוג ויצמן דחו את הטענות. הם טענו שבדירתם התגוררו בעבר ילדיהם ומספר הנפשות היה גבוה יותר ממה שמתגורר כיום, ושהם לא מנעו מהתובעים כל זכות או שימוש במקלט המשותף. עוד טענו שהם פעלו בהתאם להיתרי בנייה שקיבלו, ושההסכמות בין הצדדים היו מורכבות ונעשו לפני שנים רבות.
בית המשפט מינה מומחה מטעמו, שמאי המקרקעין מנחם שלמה מויאל, שערך ביקור בנכס ובדק את היתרי הבנייה השונים בתיק הבניין. בחוות דעתו קבע המומחה ממצאים חד משמעיים: "הדירה כוללת חלוקה לשתי יחידות דיור נפרדות, כאשר לכל יחידת דיור כניסה נפרדת, ללא מעברים פנימיים בין הדירות". המומחה ציין בהערה: "לא נמצא היתר לפיצול".
המומחה הרחיב והבהיר כי מדובר בחלוקה ממשית לשתי דירות נפרדות, שבהן הוקם קיר גבס פנימי המפריד ביניהן, וכי לא ניתן לעבור בין היחידות מתוך הדירות עצמן. לכל דירה קיימים האלמנטים המאפשרים לה לתפקד כיחידה נפרדת: כניסה נפרדת, מטבח, חדר רחצה ושירותים, חדר מגורים וחדר שינה. המומחה קבע שינוי מספר יחידות הדיור במבנה מגורים טעון היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה, והדגיש שלא נמצא היתר כזה.
הנתבע אישר במהלך חקירתו בבית המשפט את קיומו של קיר הגבס בדירתו. כשנשאל אם קרא את חוות דעת המומחה, השיב: "בטח שאני קראתי. קראתי, ואין שום דבר, מה שאמרתי לו, זה מה שיש. קיר גבס בתוך הבית, זה הכל. ממה, מה, אסור לשים קיר גבס? בסדר, או-קיי, אז נוריד את הקיר גבס, מה, מה קרה".
לאחר שקבע שדירת הנתבעים פוצלה והפכה בפועל לשתי יחידות דיור, בחן השופט כוחן את השאלה המרכזית: האם כתוצאה מפעולה זו נפגע שווי דירת התובעים, ואם כן, באיזה שיעור. המומחה מצא כי "אכן קיימת ירידת ערך מסוימת בערכה של דירת התובעים", וביסס את מסקנתו תוך התייחסות לגישה הרווחת בקרב שמאי מקרקעין בארץ, על פיה קיימת ירידת ערך בגין תוספת צפיפות.
המומחה הביא את דברי השמאי אהוד המאירי: "ברגע שחילקת דירה לשתיים, אתה מגדיל את הצפיפות, הסבירות שבדירה מחולקת תתגורר משפחה היא נמוכה, וסביר להניח שהיא תעמוד להשכרה. בבניין שבו יש כמה דירות כאלה, מערך הדירות בבית משתנה". עוד הוסיף המאירי כי בבניין שיש בו מספר דירות מפוצלות, מדובר על הפחתת ערך של כחמישה אחוזים ממחיר השוק.
המומחה התייחס גם לפסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין בעכו, שקבעה כי הוספת יחידות דיור מורידה את ערך הדירות בבית. באותו פסק דין הופנה לפסיקה קודמת שקבעה: "בדרך כלל מתקבל על הדעת שהוספת דירות בבית משותף, עשויה לגרום להורדת ערך יתר הדירות בבית, במידה מרובה או מועטה".
לעניין מקדם ההפחתה, הגיע המומחה למסקנה כי ירידת הערך הינה בשיעור של ארבעה אחוזים. הוא התבסס על מחקר שנערך בקרב שמאי מקרקעין שפורסם בפברואר 2020, אשר בדק את מקדם ההפחתה הראוי לדירות קיימות בבניין בגין תוספת צפיפות. סיכום הממצאים הראה על ירידת ערך ממוצעת של שישה אחוזים, חציון של חמישה אחוזים ושכיח של חמישה אחוזים.
בין שיקוליו של המומחה לקביעת המקדם היה העובדה שבית המגורים נמצא בתווך בין בניין מגורים חדש הבנוי מצפון ובו שש קומות ו-17 יחידות דיור שהוקם במסגרת תמא 38, ובין בניין מגורים ותיק הבנוי מדרום ובו שלוש קומות ושש יחידות דיור. עוד ציין שעל פי התוכנית החלה על החלקה, מותר לבנות בתנאים מסוימים שש יחידות דיור, ושהדירה הנוספת שנוצרה בעקבות הפיצול בעלת גישה נפרדת ישירות מהחצר שלא באמצעות הלובי המשותף.
המומחה קבע כי שווי דירת התובעים נכון ליום 23 באוגוסט 2020 עמד על כ-1,969,000 שקל. מכאן, נכון לאותו מועד גובה ירידת הערך בדירתם בגין פיצול דירת הנתבעים לפי שיעור של ארבעה אחוזים עמד על כ-79,000 שקל. לאחר התחשבות בעליית מדד מחירי הדירות באזור חיפה והצמדה למועד חוות הדעת ולהיום, הגיע הסכום לכ-93,500 שקל.
מעבר לנזק הממוני, טענו התובעים לנזק שאינו ממוני הנובע מתחלופה גבוהה של דיירים בדירת הנתבעים, וכתוצאה הם סובלים מרעש, אובדן פרטיות, אובדן הנאה מהנכס ועגמת נפש משך שנים רבות. כמו כן הוסיפו שאינם מצליחים למכור את דירתם עקב הפיצול.
התובעת תיארה במהלך עדותה כי רוכשים פוטנציאליים לדירתם היו מגיעים ורואים כניסה נוספת לבית, עוד תיבת דואר ועוד פח זבל. היא אף העידה כי מזה שש שנים איש אינו מתגורר ביחידה המפוצלת שבדירת הנתבעים. התובעים הפנו לפניית תלונה שהגישו לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ביום 14 ביוני 2000 בעניין פיצול דירת הנתבעים והשכרת הדירה הנוספת.
השופט כוחן התייחס בהרחבה לפסיקה בנושא פיצוי בגין נזק שאינו ממוני. הוא ציטט פסק דין קודם לפיו: "הנזק הלא ממוני אינו טעון הוכחה נפרדת ובית המשפט יעריך אותו על פי נסיבות העניין, כפי שהוכחו בפניו. לא בכל מקרה, בו נגרם נזק ונפגעה זכות, יש מקום לפסוק פיצויים בגין עגמת נפש. פיצויים מסוג זה ראוי שייפסקו במצבים חריגים בהם מדובר בהפרה בוטה של יחסי אמון או של יחסי תלות, במצבים של זדון, או במצבים של התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד".
התובעים העמידו את ראש נזק זה על סך 500 שקל לחודש, תוך התייחסות לפסיקה בתביעה דומה בבית משפט השלום בקריות בה נקבע פיצוי בסך 2,000 שקל לחודש. השופט כוחן קיבל את דרישתם והסכים כי סכום של 500 שקל לחודש משקף נכונה את הנזק שאינו ממוני ממנו סבלו התובעים. עם זאת, הוא קבע שיש לתחום את תקופת הפיצוי לתקופה שבין יוני 2000, שאז התלוננו התובעים לוועדה על פיצול הדירה, ועד ליוני 2017, שאז לפי עדות התובעת פסק השימוש ביחידה המפוצלת. התקופה המדויקת הועמדה על 17 שנים, והפיצוי בראש נזק זה הסתכם בסך של כ-150,400 שקל.
לעומת זאת, דחה בית המשפט את שתי טענות מרכזיות נוספות של התובעים. בנושא המקלט המשותף, טענו התובעים שהנתבעים השתלטו עליו ומנעו מהם להיכנס ולעשות בו שימוש, הן בעתות חירום והן בתנאי רגיעה. התובעים אף ציינו שהיו יחסים עכורים בין הצדדים, שהגיעו עד כדי תקיפה פיזית בגינה הנתבע הורשע ונגזר עליו עונש של שנתיים מאסר על תנאי, ולכן חששו לעמוד על מימוש זכותם.
השופט כוחן דחה טענה זו. הוא קבע שהתובעים לא הצליחו להוכיח שהנתבעים הם שמונעים בפועל מהם את השימוש במקלט, וכי נהפוך הוא, דומה שהתובעים הם שבחרו שלא לעשות שימוש במקלט בשעת חירום מסיבותיהם הפרטיות ועל דעתם.
גם הטענה בדבר השתלטות הנתבעים על שטחים משותפים נדחתה. השופט ציין שהמומחה מצא קיומו של היתר בנייה משנת 2005 שניתן לבני הזוג ויצמן לקירוי ברעפים של חניה במרווח הקדמי, הוספת גגון לכניסה המשותפת לבית, פרגולה בחצר ושני גגונים בחזית צדדים. עוד קבע השופט שטענת התובעים בנוגע להשתלטות על שטחים משותפים נטענה ללא התייחסות לשטחים ספציפיים ברורים ומסומנים, ובהתאם לחוות דעת של בעל מקצוע מתאים, כך שאין דרך לדעת אלו הם השטחים עליהם מדובר.
בסיכום, השופט צבי כוחן קיבל את תביעת התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם עקב פיצול דירת הנתבעים, ודחה את התביעה בכל הנוגע ליתר מרכיביה. הוא חייב את הנתבעים לשלם לידי התובעים סך של 93,463 שקל בגין ירידת שווי דירת התובעים, וכן סך של 150,432 שקל בגין הנזק שאינו ממוני, ובסך הכל 243,895 שקל. בנוסף, הנתבעים יישאו בהוצאות משפטם של התובעים בסך 8,000 שקל, תוך שהשופט נתן את הדעת לכך שהתובעים יוצגו בהליך על ידי הלשכה לסיוע משפטי.
פסק הדין ניתן ביום 12 באוגוסט 2023. הסכומים הנקובים אמורים היו להישלם תוך 30 ימים, שאם לא כן יישאו בהפרשי הצמדה וריבית כחוק.
