בית משפט השלום בחיפה קיבל תביעה של בר אפרים פורת נגד המתווך רמי שטרית וחברת ארגמן יזמות והשקעות, וחייב אותם להשיב לו דמי תיווך בסך 30,000 שקלים ששילם בגין עסקה שלא יצאה אל הפועל. הרשם הבכיר בנימין בן סימון קבע כי מאחר שהתנאי המתלה שנקבע בהסכם, קבלת היתר בניה, לא התקיים, ההסכם בטל למפרע ויש להשיב את הכספים. פסק הדין ניתן ביום 4 במאי 2025 והוא כולל גם חיוב בהוצאות משפט בסך 1,500 שקלים ובתשלום הפרשי הצמדה וריבית כחוק.
המקרה החל בחודש דצמבר 2021 כאשר התקיימה פגישה בין המתווך רמי שטרית לבין חגי פורת, אביו של התובע. בפגישה זו הציע המתווך לחגי פורת לרכוש דירת גן בפרויקט מגורים ברחוב אהבת ציון 6 בקריית ים, הנבנה על ידי חברת יעד גולץ בע"מ. ביום 26 בינואר 2022 ביקר פורת בפרויקט והביע התעניינות ברכישת הדירה. בהתאם למוסכם בין הצדדים, התחייב בר פורת לחתום על הסכם רכישה עם הקבלן רק לאחר קבלת היתר בנייה כדין לפרויקט, כאשר הובהר כי קבלת ההיתר מהווה תנאי מוקדם להתקשרות מחייבת.
במקביל, באותו יום 26 בינואר 2022, חתמו התובע והנתבעים על הסכם תיווך. בהסכם צוין כי הנתבעים מקבלים דמי תיווך בסך 30,000 שקלים לרכישת דירה ברחוב אהבת ציון 6 בקריית ים. הנתבעים ציינו במפורש בהסכם כי הם מסכימים שדמי התיווך שקיבלו יוחזרו על ידם במלואם, ככל שהעסקה למול היזם יעד גולץ לא תצא לפועל, וזאת לנוכח ההתניות המופיעות בהסכם הרכישה של הדירה. ההתניות כללו שתי אפשרויות: אי העמדת ליווי בנקאי לפרויקט ולתשלומי הרוכשים, או במקרה שהיזם לא יקבל היתר בניה בתוך שישה חודשים ממועד החתימה. בכל מקרה כזה, נקבע כי יוחזרו מלוא דמי התיווך בתוך שבעה ימים מקבלת דרישה מן הרוכשים. כחלק מהסכם התיווך העביר פורת לשטרית את מלוא סכום דמי התיווך.
לאחרונה הודיע היזם לפורת כי לא היה בידו לקבל היתר בנייה וכן כי אין בכוונתו להעמיד ליווי בנקאי לפרויקט ולכספי הרוכשים, בניגוד לתנאי הסכם הרכישה. ביום 11 בספטמבר 2024 נחתם בין פורת ליזם הסכם המסביר את ביטול העסקה מול רשויות המס והחזרת המקדמה לתובע. באותו יום נשלח דואר אלקטרוני מטעם פורת לשטרית ובו בקשה להחזר דמי התיווך לנוכח ביטול העסקה, וזאת עקב אי קיום התנאים המתלים בהסכם שנחתם בין הצדדים. לדואר האלקטרוני צורפו הסכם הביטול שנחתם מול היזם וכן ההסכם שנחתם מול הנתבע במעמד החתימה על הסכם הרכישה. אולם הנתבע הבהיר כי אין בכוונתו להחזיר את דמי התיווך.
במסגרת כתב ההגנה טענו הנתבעים כי מדובר בשיהוי בניגוד לחוזה הכתוב. הם טענו כי פורת שלח את הודעת הביטול כשנתיים וחצי לאחר חתימת הסכם התיווך, בעוד שבהסכם נקבע כי ניתן יהיה לבטלו במידה והיזם לא יקבל היתר בתוך שישה חודשים ממועד ההסכם. על פי טענתם, למרות חלוף הזמן פורט שקט על שמריו ורק לאחר שנתיים וחצי מאז חתימת ההסכם ושנתיים לאחר המועד הקובע ביטל את ההסכם עם היזם. הנתבעים טענו כי אף לאחר שישה חודשים הסתמכו הצדדים על ההסכם וביקשו להמשיך לקיימו תוך מצג כלפיהם והסתמכות מצידם על כך, ולכן התנהלות התובע כשנתיים לאחר המועד הקובע מהווה חוסר תום לב קיצוני.
הרשם בן סימון דחה את טענות הנתבעים וקבע כי דין התביעה להתקבל. בהחלטתו המפורטת הסביר הרשם כי במקרה זה מדובר בתנאי מתלה שעניינו קבלת היתר בניה, וקבלת היתר בניה הוא תנאי חיצוני לצדדים אשר התקיימותו היא עתידית ואינה ודאית. הוא ציין כי הוכח ללא כל ספק שהתנאי החיצוני הזה לא התקיים, והתרשם מהתובע כי קיווה מאוד שהתנאי יתקיים וכאשר הבין שהתנאי לא התקיים ביטל את ההסכם מול היזם.
הרשם בן סימון הסביר בפסק דינו כי על פי סעיף 29 לחוק החוזים, במצב שבו חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה או בתוך זמן סביר, והמדובר בתנאי מתלה, החוזה מתבטל מאליו ללא צורך בביטול אקטיבי מצד הקונה. הוא הבהיר כי ההבדל בין תנאי מתלה לתנאי מפסיק הוא שאם תנאי מתלה אינו מתקיים החוזה בטל למפרע כלו היה, בעוד שחוזה שבו תנאי מפסיק הוא בעל תוקף מחייב כבר מעת כריתתו.
באשר לטענת הנתבעים בדבר שיהוי מצד התובע בביטול ההסכם, קבע הרשם כי טענה זו אינה מקימה עילה לדחיית התביעה. הוא הדגיש כי מדובר בתנאי מתלה אשר לא התקיים, וממילא ההסכם לא נכנס לתוקף מחייב. התנהלות התובע, אשר לא חתם על הסכם רכישה סופי, לא שילם סכומים נוספים ולא ביצע פעולות המעידות על ויתור או על אשרור ההסכם, אינה מעידה על חוסר תום לב או מצג שווא. הרשם קבע כי בהיעדר הסתמכות קונקרטית מצד הנתבעים או נזק מוכח, אין בשיהוי כשלעצמו כדי לשלול את זכויותיו של התובע.
מעל לצורך הוסיף הרשם כי בפרשנות חוזה יש לפרשו לפי אומד דעת הצדדים, וכי לדעתו אומד דעת הצדדים, לרבות פורת ולרבות המתווך, הייתה שאם התנאים לא יתקיימו יבוטל החוזה. לפי התרשמותו, ידוע היה למתווך שלמרות חלוף הזמן הנקוב בחוזה, פורת ממתין שהאישור יתקבל וזאת במטרה שהחוזה יבוצע בסופו של דבר. הרשם העריך כי המתווך ידע שאם לא יתממש התנאי אזי החוזה יבוטל, וזו הייתה כוונת הצדדים האמתית שיש לתת לה תוקף.
בסיכום, קבע הרשם בן סימון כי ההסכם בין הצדדים לא נכנס לתוקף מחייב נוכח אי קיום התנאי המתלה. הנתבעים חויבו להשיב לפורת את הסך של 30,000 שקלים ששילם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום ועד למועד ההשבה בפועל. כן חויבו הנתבעים לשלם לפורת סך של 1,500 שקלים הוצאות משפט. הסכומים הוראו לתשלום תוך עשרה ימים ממסירת פסק הדין.
