ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית חיפה תדון בעוד כשבועיים בהפקדתה של תוכנית התחדשות עירונית במתחם 11 בשכונת קריית אליעזר. על פי המרכז לנדל"ן, התוכנית, ביוזמת קבוצת אלמוגים, משתרעת על שטח של כ-24 דונם בין הרחובות דרך אלנבי וצה"ל, וכוללת הריסה של מבנה ציבורי ושבעה מבני מגורים טוריים בני ארבע קומות בהם 160 יחידות דיור. במקומם תוקמנה 667 יחידות דיור חדשות בחמישה מבני מגורים בני 24 עד 26 קומות.
התוכנית מציעה עירוב שימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים פתוחים. לאורך הרחובות צה"ל ואלנבי ימוקמו חזיתות מסחריות, וההיקף הכולל של השטח המוקצה למבני ציבור עומד על כ-35.4 אלף מ"ר. בנוסף, התוכנית כוללת כ-1,700 מ"ר שטחי מסחר ועוד 1,700 מ"ר לתעסוקה. עורך התוכנית הוא משרד גיורא גור ושות' אדריכלים.
מרכז הנדל"ן מדגיש כי על פי הוראות התוכנית, 10% מסך יחידות הדיור יענו להגדרות של דיור מכליל, שכולל דירות לסטודנטים, דיור מוגן או דירות קטנות מאוד ששטחן יעמוד על 30 עד 55 מ"ר פלדלת כולל ממד. כמו כן, 20% מכלל יחידות הדיור בפרויקט יהיו דירות קטנות עד 80 מ"ר, במטרה להרחיב את מגוון הדיור הזמין בשכונה.
חוות דעת שמאית על פי תקן 21.1 שבוצעה עבור הפרויקט על ידי השמאי דותן דרעי עבור חברת אלמוגים מעריכה את סך התקבולים בפרויקט בכ-1.178 מיליארד שקל, כאשר העלויות של הפרויקט נאמדות ב-1.04 מיליארד שקל. הרווח הצפוי עומד על כ-134.195 מיליון שקל, כאשר שיעור הרווח מעלויות הפרויקט עומד על 12.8%.
הרווח היזמי בפרויקט נמוך משמעותית מהתקן שנקבע. תקן השמאי 21.1, שנכנס לתוקפו ב-2022 ומיועד לבדיקת כלכליות של מיזמי פינוי-בינוי, קובע שיעורי רווח יזמי שונים לפי אזורים: 14% בתל אביב, 16% בגוש דן דרומית לנתניה וצפונית ליבנה עם גבול מזרחי בכביש 40 ללא לוד ורמלה, וגם ירושלים נכללת תחת שיעור זה. ביתר האזורים, כולל חיפה, שיעור הרווח המזערי צריך לעמוד על 17%. בפרויקט הנוכחי, שיעור הרווח של 12.8% נמוך משמעותית מהנדרש, ועשוי להעלות שאלות בדיון המחוזי.
חברת אלמוגים סירבה להתייחס לפרסום במרכז הנדל"ן או למסור הבהרות נוספות בנוגע לתוכנית ולשיעור הרווח היזמי הנמוך.
שכונת קריית אליעזר בחיפה, שבעבר הייתה מזוהה עם אוכלוסייה מבוגרת ובנייה ישנה, עוברת בשנים האחרונות תהליך מואץ של התחדשות עירונית. במסגרת פרויקטי פינוי-בינוי ותמא 38, נהרסים בנייני רכבת ישנים ובמקומם מוקמים מגדלי מגורים מודרניים, הכוללים תוספת של יחידות דיור חדשות לצד שדרוג תשתיות ציבוריות. השכונה מושכת חברות נדל"ן גדולות כמו אאורה, הכשרת היישוב ומטרופוליס, והפכה לאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית המרכזיים בחיפה.
שאלות ותשובות
כמה דירות כוללת התוכנית של אלמוגים בקריית אליעזר? התוכנית כוללת הריסת 160 יחידות דיור קיימות והקמת 667 יחידות דיור חדשות בחמישה מבני מגורים בני 24 עד 26 קומות. התוכנית משתרעת על כ-24 דונם בין הרחובות דרך אלנבי וצה"ל בשכונת קריית אליעזר בחיפה.
מהו שיעור הרווח היזמי בפרויקט ומדוע הוא נמוך? שיעור הרווח היזמי בפרויקט עומד על 12.8% מעלויות הפרויקט, כאשר הרווח הצפוי הוא כ-134.195 מיליון שקל. שיעור זה נמוך משמעותית מהתקן שנקבע לאזור חיפה, המחייב רווח מזערי של 17% על פי תקן השמאי 21.1 שנכנס לתוקף ב-2022.
מה כולל הפרויקט מלבד דירות מגורים? הפרויקט כולל עירוב שימושים: כ-35.4 אלף מ"ר למבני ציבור, כ-1,700 מ"ר שטחי מסחר, 1,700 מ"ר לתעסוקה, וחזיתות מסחריות לאורך הרחובות צה"ל ואלנבי. בנוסף, התוכנית כוללת שטחים ציבוריים פתוחים.
מהו דיור מכליל ואיזה שיעור ממנו נדרש בתוכנית? דיור מכליל כולל דירות לסטודנטים, דיור מוגן או דירות קטנות מאוד ששטחן 30 עד 55 מ"ר פלדלת כולל ממד. על פי הוראות התוכנית, 10% מסך יחידות הדיור בפרויקט יענו להגדרות של דיור מכליל, ו-20% נוספים יהיו דירות קטנות עד 80 מ"ר.
מי הם השותפים המקצועיים בפרויקט? קבוצת אלמוגים היא היזמית של הפרויקט. עורך התוכנית הוא משרד גיורא גור ושות' אדריכלים, והשמאי שערך את חוות הדעת על פי תקן 21.1 הוא דותן דרעי. התוכנית תידון בוועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית חיפה.
