תוכנית התחדשות עירונית מקיפה ורחבת היקף בשכונת אפק בקריית ביאליק, המבקשת להקים כ-2,543 יחידות דיור חדשות, תובא לדיון בוועדה למתחמים מועדפים לדיור ולפיתוח מוטה תחבורה ציבורית ביום רביעי הקרוב. התוכנית, הנושאת את המספר תמל/2059, מקודמת בשיתוף פעולה הדוק בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית קריית ביאליק, וכוללת הריסה של 477 דירות קיימות והקמת מרחב עירוני חדש ומודרני על שטח של 146 דונם במזרח העיר.
התוכנית מבקשת לשנות באופן דרמטי ומשמעותי את פניה של שכונת אפק הממוקמת בצפון מזרח קריית ביאליק, בסמוך לציר עכו-חיפה בו מתוכננת להיבנות המטרונית. במקום 33 מבני מגורים בגובה 3 עד 4 קומות בלבד שמכילים כיום 477 יחידות דיור, מתוכננת הקמה של בנייה משולבת ומורכבת הכוללת מבנים מרקמיים בגובה 10 קומות לצד מגדלים גבוהים בגובה 20 עד 40 קומות. שטח התוכנית משתרע על מרחב התחום בין דרך עכו ממערב, רחוב התל מצפון, רחוב חוגלה ממזרח ודרך 79 מדרום, ומהווה למעשה עיצוב מחדש של אחת משכונות הוותיקות בעיר.
גבולות התוכנית וכתובות הנכללות במתחם
גבולות התוכנית המפורטים כוללים מגוון רחוב ורחב של כתובות בשכונת אפק. הכתובות הבאות הן חלק מהתוכנית ותושביהן נכללים בתהליך ההתחדשות: נחליאלי 1-3 (אי-זוגי) ונחליאלי 2, דרור 2-8 (זוגי), התל 3-9 (אי-זוגי) והתל 13-17 (אי-זוגי), אצ"ל/חוגלה 2-6 (זוגי), יהונתן 1-3 (אי זוגי), צופית/יהונתן 2 ויהונתן 4, סנונית 1-2, עפרוני 2-22 (זוגי) וצופית 1-3 (אי-זוגי). מדובר במרחב מגורים צפוף יחסית שנבנה בעיקר בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת, והוא זקוק כעת לחידוש משמעותי.
שימושים מעורבים ותמהיל עירוני עשיר
מעבר לשימושים למגורים בלבד, התוכנית כוללת תמהיל מגוון ורחב של שימושים עירוניים המיועדים להפוך את השכונה למרכז פעיל ותוסס. חלק ניכר מהמגדלים ישלבו בין מגורים למסחר ותעסוקה בקומות התחתונות, כאשר השטח המוקצה לשימושים מסחריים ותעסוקתיים עומד על כ-12 אלף מטרים רבועים. השילוב הזה נועד ליצור חיי שכונה תוססים ולאפשר לתושבים לעבוד, לקנות ולצרוך שירותים בסביבה הקרובה למקום מגוריהם. כמו כן, מוקצים 42 דונם עבור שטחים למוסדות ציבור שונים, וכ-34 דונם נוספים מיועדים לשטחים ציבוריים פתוחים וכיכרות עירוניות שיהוו חלק אינטגרלי מהמרחב הציבורי החדש של השכונה ויספקו איכות חיים גבוהה לתושבים.
במסגרת התוכנית מתוכננת הקמה של מערך מקיף וענפני של מבני ציבור ומוסדות המיועדים לשרת את האוכלוסייה הגדלה בשכונה. אלה כוללים גני ילדים רבים, מעונות יום, בתי ספר יסודיים וחטיבות ביניים, מועדוני נוער ואזרחים ותיקים, מתנ"ס קהילתי שישמש מרכז לחיי התרבות והקהילה ובתי כנסת. חלק נכבד מהמבנים הציבוריים יבנו במשולב עם מבני המגורים, תוך הפרדה ברורה וקפדנית של כניסות וגישה מהרחובות כדי לשמור על פרטיות הדיירים מצד אחד ולהבטיח נוחות וזמינות של השימוש במבני הציבור מצד שני.
תמהיל דירות ודרישות תכנוניות לגיוון חברתי
התוכנית מציבה דרישות ספציפיות וברורות לגבי תמהיל סוגי הדירות שייבנו באתר, וזאת במטרה להבטיח גיוון חברתי ומגוון פתרונות דיור. על פי הוראות התוכנית המפורטות, לפחות 20 אחוזים מסך יחידות הדיור יהיו דירות קטנות מאוד בשטח של 30 עד 55 מטרים רבועים, לא כולל מרפסות ושטחי שירות. לפחות 10 אחוזים נוספים מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות בשטח שבין 56 ל-80 מטרים רבועים. דרישות אלו נועדו להבטיח מגוון רחב של פתרונות דיור המתאימים לאוכלוסיות שונות ומגוונות, לרבות זוגות צעירים שזקוקים לדירה ראשונה במחיר סביר, משקי בית חד הוריים, אזרחים ותיקים המעוניינים להקטין דירה, וכן סטודנטים ויחידים המחפשים פתרון דיור זול יותר באזור המפרץ.
בנוסף לדירות הרגילות השונות, התוכנית מאפשרת גם הקמת דיוריות בדירות ששטחן עולה על 120 מטרים רבועים. הדיוריות, שיהיו בשטח של 25 עד 50 מטרים רבועים, מהוות פתרון דיור חדשני ונוסף המאפשר צפיפות גבוהה יותר באתר תוך שמירה על גמישות רבה בשימוש בשטח המגורים. על פי התוכנית המפורטת, מספר הדיוריות בכל שטח התוכנית לא יעלה על 200 יחידות, כדי למנוע צפיפות יתר ולשמור על איכות החיים של כלל התושבים.
תהליך תכנון משתף ושלבי קידום התוכנית
התוכנית מקודמת במסגרת תהליך תכנון משתף ייחודי עם תושבי השכונה, שנועד לשלב את קולם ורצונותיהם של הדיירים הקיימים בתהליך התכנוני. במהלך השנים האחרונות התקיימו שלושה כנסי תושבים מרכזיים: הכנס הראשון נערך ביום ראשון ה-2 ביולי 2023 ועסק בהתנעת תכנון ההתחדשות בשכונה והצגת הרעיון הכללי. הכנס השני התקיים ביום שני ה-27 במאי 2024 והציג את התכנון המקודם להתחדשות השכונה, כולל אפשרויות שונות וחלופות תכנון. הכנס השלישי נערך ביום ראשון ה-6 במאי 2025 והציג את התוכנית המוקדמת לפני הפקדתה להתייחסויות והתנגדויות הציבור, כאשר התושבים קיבלו הזדמנות להתרשם מהתכנון המפורט ולהעלות שאלות והערות.
התוכנית מתקרבת כעת לדיון מכריע בהפקדת התוכנית שמתוכנן לסוף מאי 2025. בדיון זה תוצג התוכנית שהוצגה לתושבים בכנס השלישי שנערך בתחילת אפריל, והוועדה תחליט אם נדרשים שינויים ועדכונים בתוכנית לפני שתופקד רשמית להתייחסויות והתנגדויות הציבור. לאחר שתחל תקופת ההתנגדות יהיו לציבור הרחב חודשיים להגיש התייחסויות, הערות והתנגדויות לתוכנית, ולאחר מכן ידונו הגורמים המוסמכים בהתנגדויות שיוגשו ויקבלו החלטות לגביהן. לאחר דיון מעמיק בהתנגדויות וביצוע עדכונים ככל שיידרשו, התוכנית תמשיך בדרכה לקראת אישורה הסופי ומתן תוקף משפטי, שלב שיאפשר למעשה להוציא היתרי בנייה בפועל.
תהליך התכנון כולל שבעה שלבים מובחנים: שלב ראשון של לימוד מצב קיים הכולל ניתוח מקיף של המצב בתכנית ובסביבתה בנושאים של מגורים, סביבה, פרוגרמה, חברה, תחבורה, תשתיות, שמאות, שטחים פתוחים ונוף. שלב שני של גיבוש חזון ברור ומפורט לתוכנית המשלב את כלל השיקולים. שלב שלישי של הכנת חלופות תכנוניות שונות ובחירת החלופה הנבחרת שתהווה את הבסיס להמשך העבודה. שלב רביעי של הצגת התוכנית המפורטת לקראת הפקדה רשמית. שלב חמישי של דיון בתוכנית לקראת הפקדתה להתייחסויות והתנגדויות הציבור. שלב שישי של תקופת ההתנגדויות ודיון בהן בפני הגורמים המוסמכים. ושלב שביעי ואחרון של דיון באישור סופי של התוכנית ומתן תוקף משפטי.
צוות תכנון רב תחומי ומקצועי
התוכנית מלווה באופן מקצועי ורב תחומי על ידי מנהל ההנדסה בעיריית קריית ביאליק וכן על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמפקחים על התקדמות העבודה ומבטיחים עמידה בסטנדרטים הנדרשים. עורך התוכנית העיקרי הוא משרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים, בהובלת אדריכל עדן בר ואדריכל יאיר לוין, שעבדו על התכנון בשיתוף פעולה צמוד עם כל הגורמים המקדמים. הצוות המקצועי הרחב כולל יועצים בתחומים שונים ומגוונים: ניהול התכנון מבוצע על ידי דורון קופמן ומילי איבגי מחברת תנע ניהול פרויקטים. הליווי החברתי והפרוגרמטי מבוצע על ידי דורון אורן ויערה ספיר מחברת מודוס מתכננים עם אנשים, אשר אחראים על התכנון המשתף והקשר עם התושבים.
פיתוח הנוף והשטחים הפתוחים מלווה על ידי אדריכלית הנוף אורית אלחייני מחברת ברקן-אלחייני אדריכלות נוף, המתמחה ביצירת מרחבים ציבוריים איכותיים. תכנון התנועה והתחבורה מבוצע על ידי המהנדס שי מורן מחברת מורן הנדסת דרכים, שמטפל בכל היבטי הגישה, החניה והתנועה באתר. ההיבט השמאי והכלכלי של הפרויקט מלווה על ידי אלי כהן מחברת ברק פרידמן כהן ושות', שביצעו את חוות הדעת השמאית המקצועית. היבטי איכות הסביבה מטופלים על ידי שלומי עמיר ואלדד שרוני מחברת אלדד שרוני הנדסה סביבתית, שבוחנים את ההשפעות הסביבתיות של הפרויקט. תכנון התשתיות המורכב מבוצע על ידי יאיר קורנברג, זאב אפרתי ואלון ברש מחברת סרקין בוכנר קורנברג. המדידות והמיפויים מבוצעים על ידי אורן ברגמן מקבוצת דטהמפ, וההיבטים האגרונומיים מטופלים על ידי אלון ורד מקבוצת ורד.
ניתוח כלכלי והיבטים כספיים
במסגרת הליכי התכנון המקדימים בוצעה חוות דעת שמאית מקיפה על פי תקן 21 המחייב, שנעשתה במיוחד עבור הפרויקט הזה על ידי משרד שמאות מוסמך. על פי חוות הדעת המפורטת, הרווח היזמי הצפוי בפרויקט הגדול הזה יעמוד על 17.2 אחוזים, שיעור הנחשב סביר ומקובל בפרויקטים מסוג זה. מכפיל יחידת הדיור בפרויקט הוא 5 ומכפיל השטח הבנוי הוא 7.14, נתונים המעידים על כדאיות כלכלית טובה של הפרויקט. המחיר הממוצע למטר רבוע בנוי במצב היוצא, כלומר הערך הנוכחי של הנכסים הקיימים לפני ההתחדשות, עומד על 19.6 אלף שקל למטר. נתונים אלה מהווים את הבסיס לחישובי התמורות שיקבלו הדיירים הקיימים במסגרת הסכמי הפינוי-בינוי שייחתמו עם היזמים שיזכו בפרויקט.
הקשר למדיניות אזורית ותחבורה ציבורית
התוכנית בשכונת אפק מהווה חלק אינטגרלי ממסמך המדיניות הרחב יותר להגברת זכויות ופיתוח מוטה תחבורה ציבורית עתירת נוסעים (מתע"ן) בקריית ביאליק וקריית מוצקין. מסמך המדיניות מכיל התייחסות מפורטת לאופן הפיתוח וההתחדשות של הסביבה הקרובה לציר עכו-חיפה בו מתוכננת לעבור המטרונית, קו תחבורה ציבורית מהירה שצפוי לשנות את פני אזור המפרץ. שכונת אפק נמצאת בדיוק בגבולות ההתייחסות של מסמך המדיניות הזה, והיא מוגדרת כמתחם המיועד להתחדשות שכונתית מקיפה באופי עתידי של שימושים מעורבים המשלבים בין תעסוקה למגורים, בדיוק כפי שמתוכנן בפועל.
שאלות ותשובות מרכזיות מתהליך התכנון
לאורך תהליך התכנון המשתף עלו שאלות רבות מצד התושבים, והצוות המקצועי סיפק תשובות מפורטות. אחת השאלות המרכזיות שעלתה היא מה קורה עם תושבים שכבר מקדמים תהליכי פינוי בינוי עצמאיים בבניינים שלהם. התשובה שניתנה היא שהתכנית המפורטת הזו למעשה תזרז את התהליכים, מכיוון שלאחר שתאושר היא תייתר את הצורך בקידום תכניות נקודתיות נפרדות לכל בניין ובניין, וכך למעשה בהסתכלות על כלל השלבים והזמנים, התכנית מקדמת את התהליכים ומייצרת וודאות רבה יותר עבור הדיירים. בנוסף, תכנית התחדשות עירונית כוללת מוסיפה יחידות דיור רבות ואוכלוסייה גדלה, והתוצאה של כך היא תוספת נדרשת של מענים לצרכי ציבור כגון דרכים נוספות לרכב, להולכי רגל ולרוכבי אופניים, מבני ציבור חדשים ושטחים ציבוריים פתוחים, תשתיות מים וביוב מורחבות ועוד צרכים חיוניים. כל תכנית נקודתית קטנה שמקודמת לכשעצמה מתקשה מאוד לספק את הצרכים האלו, ולכן היה קשה מאוד לאשר אותה ללא ראייה רחבה וכוללת של השכונה כולה.
שאלה נוספת שעלתה היא כיצד התכנית תשפיע על הסכמים חתומים קיימים בין יזמים לבעלי דירות. התשובה המפורטת היא שהתכנית תגדיר תתי-מתחמים ברורים למימוש בשכונה, והמימוש הפיזי יתאפשר בהתאם למתחמים אלו בלבד. כמו כן, התוכנית תקבע את זכויות הבנייה הרלוונטיות והמדויקות בכל אחד מתתי המתחמים. זכויות אלה, המהוות את הבסיס החשוב להסדר תמורות ראויות בין יזמים לבעלי דירות, ייקבעו בהתאם לשיקולי תכנון מקצועיים הלוקחים בחשבון את כלל הסביבה העירונית וללא קשר כלשהו להסכמים פרטיים שנחתמו בין הצדדים, אם ישנם כאלה.
תושבים גם שאלו האם בעלי דירות יקבלו שכר דירה בזמן הבנייה והאם הם יקבלו דירות בבניינים החדשים. התשובה היא שהסכמים ספציפיים בנוגע לדירות קיימות, דירות תמורה והטבות נוספות נקבעים במישרין בין בעלי הדירות ליזם שיבחרו, וזה לא משהו שהתכנית המפורטת קובעת מראש. עם זאת, ככל ויפונו דיירים באופן זמני לצורך הריסה ובנייה של נכס חלופי, הם יקבלו שכר דירה מלא מהיזם במהלך כל תקופת הבנייה, כפי שמקובל בפרויקטים מסוג זה.
לגבי האפשרות להכריז על סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה, שמאפשרים להשהות קידום והוצאת היתרים של תוכניות במרחב על מנת לאפשר תהליך תכנוני מסודר ומימוש מיטבי, ניתנה תשובה ברורה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות רשאית להחיל את הסעיפים הללו, אך בנוגע להחלת סעיף זה בתכנית ההתחדשות של מתחם אפק – טרם התקבלה החלטה סופית בנושא, וההחלטה תתקבל בהתאם להתפתחות העניינים בשטח.
השלכות והשפעה עתידית
התוכנית המקיפה הזה מהווה חלק מרכזי ומשמעותי ממגמת ההתחדשות העירונית הכוללת שחווה כל אזור המפרץ בשנים האחרונות, כאשר ערים כמו קריית ביאליק, קריית מוצקין וקריית ים מבקשות לחדש שכונות ותיקות שנבנו בשנות החמישים והשישים, ולהגדיל באופן ניכר את היצע הדיור הזמין באזור תוך שיפור איכות החיים. הדיון המכריע בוועדה למתחמים מועדפים ביום רביעי הקרוב יהווה שלב קריטי ומשמעותי ביותר בקידום התוכנית, שצפויה להשפיע באופן ניכר ודרמטי על פני השכונה, על העיר כולה ועל מאזן הדיור באזור המפרץ כולו בעשורים הקרובים. אם תאושר התוכנית והמימוש יתבצע כמתוכנן, שכונת אפק תהפוך למרכז עירוני תוסס ומודרני עם אלפי יחידות דיור חדשות, מגוון רחב של שימושים מסחריים ותעסוקתיים, מוסדות ציבור מתקדמים ושטחים ציבוריים פתוחים איכותיים שישפרו משמעותית את איכות החיים של אלפי משפחות שיגורו במקום בעתיד.
