ביהמ"ש אישר חילוט חלקי של ערבות חברת שתית במכרז רמ"י בקריית אתא

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה עתירה של חברת שתית בע"מ, חברת בנייה ויזמות, נגד רשות מקרקעי ישראל, ואישר את החלטת ועדת המכרזים לחלט מחצית מהערבות שהפקידה החברה במסגרת מכרז לבניה רוויה בקריית אתא. השופט איל באומגרט קבע כי ועדת המכרזים פעלה בסמכותה כשהורתה על חילוט סכום של כ-10.2 מיליון שקל, לאחר ששתית איחרה בשבע שעות בלבד בתשלום בגין רכישת הקרקע.

הסכסוך נסב סביב מכרז שפורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל לשלושה מתחמים לבניה רוויה, שבו זכתה חברת שתית בספטמבר 2023. במסגרת הגשת ההצעה, הפקידה החברה ערבות בסכום כולל של 21,164,000 שקל. על פי תנאי המכרז, היה על החברה לבצע את תשלום התמורה בגין הקרקע בסך של כ-89.7 מיליון שקל בתוך 180 יום מיום אישור ועדת המכרזים את הזוכה, ואת הוצאות הפיתוח בסך של כ-116.2 מיליון שקל בתוך 90 ימים.

שתית קיבלה את הודעת הזכייה ביום 21 בספטמבר 2023, יום לאחר התכנסות ועדת המכרזים. משכך, בפועל עמדה לרשותها יממה אחת פחות לצורך ביצוע התשלומים. בסמוך למועדים אלה חלו חגי תשרי, ומיד לאחר מכן, ביום 7 באוקטובר 2023, פרצה מלחמת חרבות ברזל. לטענת החברה, ממועד הודעת הזכייה ועד לפרוץ המלחמה עמדו לרשותה שלושה ימי עסקים בלבד לצורך קידום ביצוע התשלומים.

לאחר פרוץ המלחמה, שלחה רשות מקרקעי ישראל לחברה הודעות שבהן נכתב שעליה לשלם את יתרת התמורה עבור הקרקע בתוך 90 ימים, בניגוד להוראות המכרז שהעניקו 180 ימים. בהמשך, ביום 18 באוקטובר 2023, הודיעה הרשות על החלטה שתאפשר פריסת תשלומים לזוכים במכרזים לשיווק קרקע למגורים, אך כחודש לאחר מכן, ביום 15 בנובמבר 2023, ביטלה הרשות את החלטת הפריסה. כתוצאה מכך, נותרו לשתית 124 ימים להשלמת התשלום המלא עבור הקרקע.

על מנת לעמוד בהוראות המכרז, פעלה שתית לחתום על הסכם מימון שנחתם ביום 9 בינואר 2024. בנוסף, החברה נערכה למימוש הזכייה במכרז באופן מעשי, כשהיא חתמה על חוזה תכנון, העסיקה מודדים, הגישה הצהרות לרשויות המס, החלה בתשלום מיסים והתקשרה עם החברה הכלכלית קריית אתא בהסכם פיתוח שבמסגרתו הפקידה ערבות בנקאית.

את התשלום בגין הקרקע שילמה החברה ביום 19 במרס 2024 בשעה 15:12, חרף המועד הקצוב במכרז שהיה עד ה-18 במרס. האיחור עמד על שבע שעות בלבד. רשות מקרקעי ישראל הודיעה במאי 2024 על החלטתה לבטל את זכיית שתית במכרז ופרסמה הודעה על כוונתה לצאת במכרז חדש. החברה הגישה עתירה מנהלית, שבמסגרתה הגיעו הצדדים לידי הסכמה לפיה השיבה הרשות לחברה את הכספים ששילמה, בניכוי הערבות. בעניין הערבות הוסכם ששאלת חילוטה תבורר בהליך שימוע.

בשימוע שנערך בנובמבר 2024 נשמעו טענות עורכי הדין של שתית, רנאט יאראק ונעמה זר כבוד, ומנהל החברה. ביום 26 בינואר 2025 התקבלה ההחלטה לפיה יחולט שיעור של 50 אחוז מהערבות שהופקדה, כלומר סך של 10,227,000 שקל.

שתית טענה בעתירתה כי החלטת החילוט אינה סבירה ומידתית ואינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב וההגינות המוטלים על רשות מנהלית. החברה טענה כי המשיבה לא שקלה את כל השיקולים הצריכים לדבר, וכי נפלו פגמים בהתנהלות הרשות שגרמו להטעיית החברה ולקיצור זמנים שפגעו ביכולתה לעמוד בתנאי המכרז. החברה הדגישה כי נוכח התקלות שנפלו אצל הרשות, נותרו לה בפועל 124 ימים בלבד על מנת להתארגן ולבצע את יתרת התשלום.

כמו כן, טענה שתית כי נוכח פרוץ המלחמה היא התגייסה כתאגיד לסייע למדינה, כשכל התשומות הופנו למאמץ המלחמתי ובכלל זה אירוח מפונים ואנשי כוחות מילואים. החברה הדגישה כי לא נגרם לרשות כל נזק, שכן היא הייתה מוכנה להמשיך עם המכרז ואף העבירה את מלוא התשלום. לטענתה, משעמדה הרשות על ביטול המכרז ויצאה למכרז חדש, לא רק שלא נגרם לה נזק אלא אף רווח, שכן ההצעות הזוכות במכרז החדש היו גבוהות מאלה שהתקבלו במכרז המקורי, באופן שהרשות הרוויחה סך של כ-13.8 מיליון שקל.

רשות מקרקעי ישראל טענה כי ההחלטה שקללה את כל הנדרש תוך עריכת מלוא האיזונים הנדרשים. הרשות אישרה שנפלה טעות במכתבה מאוקטובר 2023 לגבי מועדי התשלום, אך הפנתה לכך שבאותו מכתב נכתב מפורשות שבמקרה של סתירה בין המכתב לתנאי המכרז, האחרונים גוברים. לגבי החלטת פריסת התשלומים וביטולה, נטען כי לאור המצב המשפטי ועמדת החשב הכללי, התקבלה החלטת הביטול.

הרשות הדגישה את החשיבות של התכלית ההרתעתית של הערבות, על מנת לשלוח מסר מרתיע במכרזים עתידיים. עוד טענה הרשות כי איחור בשיווק המקרקעין הוא אחד הגורמים למצוקת דיור ולעליית מחירי נדל"ן, וכי נגרם לה ולציבור נזק מעצם ביטול הזכייה במכרז. כמו כן, הרשות טענה כי על זוכה במכרז לכלכל מהלכיו באופן שיוכל לעמוד במועדי התשלום הידועים מבעוד מועד.

בית המשפט דחה את העתירה בפסק דין מנומק ומפורט. השופט באומגרט סקר את ההלכה הפסוקה בנושא חילוט ערבויות, ובפרט את פסק הדין בעניין איי ווי סי מערכות בע"מ, שקבע כי מטרת הערבות היא להעניק לעורך המכרז כלי יעיל לגביית פיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב אי ביצוע הוראות המכרז, וכן להצביע על כוונותיו הרציניות של המציע. על פי ההלכה, נקודת המוצא היא חילוט מלוא הערבות, אך על ועדת המכרזים להפעיל שיקול דעת ולבחון כל מקרה על פי נסיבותיו הפרטניות.

השופט קבע כי ועדת המכרזים בחנה את העובדות הפרטניות של המקרה ויישמה את המבחנים השונים שהותוו בהלכה הפסוקה. בית המשפט מצא כי לא המלחמה, הטעות במכתב הרשות או ביטול החלטת הפריסה הם אלה שגרמו לחברה לבצע את התשלום באיחור, אלא טעות אנוש של פקידה מטעמה. ועדת המכרזים התחשבה בכך שהאיחור היה בתום לב, וקבעה חילוט חלקי בלבד.

בית המשפט דחה את טענת החברה לפיה משלא נגרם לרשות נזק אין מקום לחלט את הערבות. השופט הדגיש כי הדין הוא שהרשות אינה נדרשת להוכיח את גובה הנזק, והרשות נדרשה להוצאות פרסום מכרז חדש, ובנוסף נפגע הציבור הרחב בכך שמיזם הבניה הותנע באיחור משמעותי.

השופט ציין כי בכך שהחברה המתינה עם התשלום עד לרגע האחרון, יש כדי ללמד על חוסר התארגנות ורצינות. הוא קבע כי "מצופה מגוף הזוכה במכרז בסדר גודל כזה שיקים מנגנון בקרה ופיקוח. התנהלות רצינית ואחראית מחייבת אף את ביצוע התשלום יום או יומיים לפני המועד הקצוב בתנאי המכרז".

בית המשפט הדגיש כי התערבותו בהחלטות ועדת המכרזים צריכה להיות מצומצמת, וכי לוועדה שיקול דעת רחב. השופט קבע כי גם אם ניתן היה להחליט אחרת, אין המדובר בהחלטה החורגת ממתחם הסבירות באופן המצדיק התערבות בית המשפט.

בסופו של דבר חויבה החברה לשאת בהוצאות משפט בסך 15,000 שקל לטובת רשות מקרקעי ישראל. פסק הדין ניתן ביום 29 בספטמבר 2025. מדובר בפסיקה משמעותית הקובעת כללים ברורים לגבי התנהלות זוכים במכרזים ומחזקת את מעמד הערבות ככלי הרתעה.