הוועדה המחוזית תדון בתכנית ברחוב ביאליק שמציעה שלושה בנייני מגורים על שטח של 9.7 דונם • הרווח היזמי המוערך: 94 מיליון שקל • ראש העיר דודו כהן: "10 פרויקטים גדולים בעיר"
ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית חיפה צפויה לדון בעוד כשבועיים בהפקדה של תוכנית התחדשות עירונית ברחוב ביאליק 12-34 בטירת כרמל. התוכנית, שמקודמת על ידי חברת היי גרופ בבעלות חי נחמיאס, כוללת הריסה של חמישה בניינים בני שלוש קומות עם 72 יחידות דיור קיימות, ובמקומן הקמה של שלושה מגדלים: שניים בני 25 קומות ואחד בן 30 קומות, שיכללו בסך הכל 432 יחידות דיור חדשות. הפרויקט משתרע על שטח של כ-10 דונם בשכונת ביאליק בצפון העיר, סמוך למרכזי תחבורה ומסחר, והוא מייצג מכפיל של 6 ביחס למספר הדירות הקיים.
התוכנית מקצה כ-1,100 מ"ר לשטחי מסחר וכ-2,300 מ"ר לתעסוקה, מה שצפוי לתרום לפיתוח הכלכלי המקומי וליצירת מקומות עבודה נוספים באזור. עורך התוכנית הוא משרד מאייר אדריכלים, והיא מתמקדת בשילוב בין בנייה מודרנית לבין שמירה על אופי השכונה. על פי הוראות התוכנית, לפחות 15% מהדירות יהיו קטנות, בגודל של עד 80 מ"ר, כדי לענות על צורכי דיור נגיש יותר למשפחות צעירות ולזוגות. בחוות דעת תכנונית שחתם עליה רונן סגל, מתכנן המחוז, נכתב כי בהתאם לתוכנית הכוללנית לעיר, יש לקבוע מינימום של 30% יחידות דיור קטנות. לכן, מוצע לשנות את התוכנית כך ש-25% מכלל הדירות יהיו עד 80 מ"ר, ובנוסף 5% יהיו דירות מיקרו עד 55 מ"ר. שינויים אלה נועדו להגביר את הנגישות לדיור באזור הקריות, שבו הביקוש לדירות קטנות גובר בשל קרבתו לחיפה ולמרכזי תעסוקה.
חוות דעת שמאית שנערכה על פי תקן 21 על ידי השמאי אביב גלעד קובעת כי סך התקבולים מהפרויקט צפוי להגיע ל-726.96 מיליון שקלים, בעוד עלויות ההקמה מוערכות ב-632.557 מיליון שקלים. הרווח הנקי מהתוכנית עומד על 94.403 מיליון שקלים, המהווה שיעור רווח של 14.9% מעלויות ההקמה. נתונים אלה מדגישים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, שיכול לתרום גם להגדלת הכנסות העירייה ממסים ומאגרות, ולהשקעה נוספת בתשתיות ציבוריות כמו כבישים, פארקים ומבני חינוך. טירת כרמל, כחלק ממטרופולין חיפה, רואה בשנים האחרונות גידול באוכלוסייה, עם כ-28,000 תושבים נכון ל-2025, והתחדשות עירונית מהווה כלי מרכזי להתמודדות עם הביקוש הגובר לדיור. על פי נתונים ממשלתיים, אוכלוסיית העיר צפויה להגיע ל-86,000 תושבים עד 2040, בעיקר בזכות פרויקטים כאלה שמוסיפים אלפי יחידות דיור.
הפרויקט ברחוב ביאליק אינו היחיד מסוגו באזור. באוגוסט האחרון אישרה ועדת המשנה להתחדשות עירונית של מורדות הכרמל, לאחר דיון בהתנגדויות, תוכנית גדולה יותר שמקודמת על ידי חברת רייק נדל"ן. התוכנית כוללת הריסה של 210 יחידות דיור קיימות ובנייה של 1,284 יחידות דיור חדשות ב-13 מבנים בגובה 9 עד 30 קומות, לצד כ-15,000 מ"ר לשטחי מסחר ותעסוקה. הפרויקט משתרע על כ-35 דונם במתחם הרחובות הרצל-ביאליק-מוצקין, והוא צפוי להניב הכנסות של כ-2.3 מיליארד שקלים. קבוצת רייק, חלק מקבוצת אספן גרופ, מעריכה כי הבנייה תחל בקרוב, ותשפר את התחבורה והגישה לחוף הים, שנמצא במרחק קילומטר אחד בלבד. פרויקטים אלה משקפים מגמה רחבה יותר של התחדשות עירונית בקריות, שבה ערים כמו טירת כרמל, קריית מוצקין וקריית ים מקדמות פינוי-בינוי כדי להחליף מבנים ישנים בבנייה מודרנית ועמידה בפני רעידות אדמה.
התחדשות עירונית בחיפה והקריות נועדה להתמודד עם אתגרים כמו מחסור בדיור זול והזדקנות תשתיות. לדוגמה, בשכונת אג"ש בקריית ים החל פרויקט שבו נהרסו 22 יחידות דיור והוקמו 131 חדשות עם שטחי מסחר, ובשכונת בן צבי בטירת כרמל אושרה תוכנית ל-734 יחידות דיור בשמונה מבנים, כולל בית ספר יסודי ושבילי אופניים. ראש עיריית טירת כרמל, דודו כהן, ציין כי העיר מקדמת כ-10 פרויקטים גדולים בשכונות ותיקות, כחלק מחזון להוספת 12,000 יחידות דיור, מחציתן בהתחדשות עירונית. תקציב העירייה לשנת 2025, שעומד על 335 מיליון שקלים, מקצה כ-33% לחינוך, מה שמעיד על דגש בפיתוח קהילתי לצד הבנייה.
חי נחמיאס, בעלי היי גרופ, הוא יזם בעל ניסיון רב בייזום פרויקטים למגורים, עם עתודות קרקע לאלפי יחידות דיור בשלבים שונים. החברה פועלת גם בפרויקטים נוספים בטירת כרמל, כמו במתחם הפעמון ומתחם דקר, ובערים אחרות כגון הרצליה ואשקלון. הפרויקט בשכונת ביאליק צפוי לשפר את איכות החיים של תושבי האזור, עם דגש על בנייה ירוקה ושילוב שטחים ציבוריים. תושבי חיפה והקריות, שרבים מהם עובדים במרכזי ההייטק והתעשייה בחיפה, ייהנו מגידול בהיצע הדיור הקרוב, שמקל על נסיעות יומיות ומפחית עומסי תנועה.
הדיון בוועדה המחוזית יקבע אם התוכנית תופקד ותתקדם לשלבים הבאים, כולל אישורים סופיים וביצוע. פרויקטים כאלה דורשים תיאום בין רשויות מקומיות, מחוזיות וממשלתיות, ומעוררים לעיתים התנגדויות מצד תושבים בנוגע לצפיפות או השפעה על סביבה. עם זאת, הם תורמים להתחדשות הכלכלית והחברתית של האזור, ומסייעים להפוך את טירת כרמל מעיר פרברית לעיר דינמית עם גישה נוחה לחוף ולכרמל.
