בת גלים, אחת השכונות הוותיקות והייחודיות בחיפה, עומדת בפני שינוי דרמטי. הסכם פינוי-בינוי שנחתם לאחרונה מסמן את כניסתה הראשונה לעיר של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, קרסו נדל"ן, לצד יזמת הנדל"ן המקומית א.ד. חבצלת. שיתוף הפעולה, שמוערך בהשקעה של כ-570 מיליון שקלים, צפוי להרוס 82 יחידות דיור ישנות ובמקומן לבנות 309 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף נרחב. הפרויקט, הממוקם ברחוב העלייה השנייה 20, מהווה לא רק מהלך נדל"ני משמעותי, אלא גם מבחן לתנופת ההתחדשות העירונית בחיפה בכלל ובבת גלים בפרט.
מהו בעצם "פינוי-בינוי"? הסבר למתחילים
עבור קוראים רבים, המונח "פינוי-בינוי" נשמע מורכב ובירוקרטי. למעשה, מדובר במנגנון שנועד לחדש אזורים עירוניים ישנים תוך הריסת מבני מגורים ותיקים ובניית חדשים במקומם. בניגוד לחיזוק מבנה בודד (כמו בתוכניות תמ"א 38), פינוי-בינוי מתייחס למתחמים שלמים הכוללים לפחות 24 יחידות דיור, ובדרך כלל הרבה יותר. התהליך, שקיים משנת 1998 , נועד להתמודד עם אתגרים מרכזיים של הערים בישראל: הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הוספת ממ"דים, מעליות וחנייה, ניצול יעיל יותר של קרקעות יקרות, ושיפור חזות המרחב העירוני.
התועלת של הפרויקט ברורה לכל הצדדים: בעלי הדירות הותיקים, שבתיהם נבנו לרוב בשנות ה-50 של המאה הקודמת במצב פיזי ירוד , מקבלים בתמורה דירה חדשה, משופרת וגדולה יותר, ששוויה עולה באופן ניכר. היזם, מצדו, מקבל "מכפיל דירות" גבוה, כלומר על כל דירה שנהרסת נבנות מספר דירות חדשות (לרוב בין 3.5 ל-4) – דירה אחת חוזרת לדייר הותיק ואת היתר היזם מוכר בשוק החופשי כדי לממן את הפרויקט ולהרוויח. לעיר עצמה, פרויקטים אלו מגדילים את היצע הדיור באזורי ביקוש, משפרים תשתיות ציבוריות ומוסדות חינוך, ומעודדים צמיחה כלכלית.
עם זאת, ההליך מורכב וארוך, ויכול להימשך עד 12 שנים. השלב המכריע ביותר הוא השגת הסכמה של הדיירים. על פי החוק נדרשת הסכמה של 66% כדי להניע את ההליך, ובהמשך יש צורך להגיע להסכמה רחבה עוד יותר. במקרה של הפרויקט בבת גלים, חברות קרסו וחבצלת מדווחות על הישג חסר תקדים כמעט, עם חתימה של 97% מבעלי הזכויות על הסכם הפינוי-בינוי, מה שמבטיח כמעט בוודאות את יציאתו לפועל של המיזם.
השותפים לדרך: יזם ארצי ויזם מקומי
הפרויקט המדובר, שייקרא "העלייה השנייה 20", יכלול הריסה של חמישה מבני שיכון ישנים ובניית שני מגדלים עד 28 קומות ושלושה מבנים בני 10 קומות. ההשקעה בפרויקט מוערכת בכ-570 מיליון שקלים והוא צפוי להיבנות בתוך כ-5 שנים.
שיתוף הפעולה בין חברת קרסו נדל"ן, גוף ארצי ותיק ומוכר, לבין א.ד. חבצלת המקומית, מהווה את הבסיס האסטרטגי למיזם. דן פרנס, מנכ"ל קרסו, צוטט באומרו כי מדובר בכניסה אסטרטגית של החברה לחיפה ולסביבתה, וכי השותפות עם חבצלת "מבטיחה שילוב של מומחיות קהילתית עם הגב הכלכלי הרחב של קרסו". בעל השליטה בחבצלת, דורון בנבנישתי, הדגיש כי שכונת בת גלים מציעה "הזדמנות נדירה לשילוב בין מיקום אסטרטגי, צרכים עירוניים ודחיפות חברתית".
חלוקת התפקידים המוסכמת מציגה מודל של "שניים במחיר אחד": חברת חבצלת תמשיך ללוות מקרוב את בעלי הדירות, בעוד קרסו תנהל את הפן הפיננסי, התכנוני, הביצועי והשיווקי. קרסו, שפועלת כבר בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, מתל אביב, ירושלים ועד חולון וקריית אונו , מביאה עמה ניסיון ויציבות פיננסית. חברת א.ד. חבצלת, אף שהיא מוגדרת כ"חברה צעירה", מביאה ניסיון קודם בפרויקטים בתל אביב ובחיפה, כולל פרויקט בסמוך לבית החולים רמב"ם. מודל זה, המשלב בין ידע מקומי למשאבים ארציים, נראה מבטיח.
בין הפרויקט הנקודתי לתוכנית הענקית: מבט אל תמונת המאקרו
אחת הנקודות החשובות ביותר להבנת הפרויקט היא מיקומו בתוך תוכנית התחדשות עירונית רחבה יותר. בעוד שההסכם עם קרסו וחבצלת עוסק ספציפית ב-82 דירות קיימות והפיכתן ל-309 דירות חדשות, מסמכים תכנוניים אחרים חושפים חזון שאפתני הרבה יותר למתחם כולו.
בחינה של תוכניות מתאר ומידע תכנוני שונה מעלה תמונה מורכבת: בעוד פרויקט קרסו וחבצלת ממוקם ברחוב העלייה השנייה 20 על שטח של כ-7.3 דונם , תוכנית כללית יותר למתחם "העלייה השנייה" מדברת על שטח של כ-31 דונם, בו קיימים כיום 17 מבנים עם 175 דירות. לפי תוכנית זו, הממוקמת בסטטוס "הופקדה", מתוכננת הריסת כלל המבנים לטובת בנייה של 660 יחידות דיור חדשות. תוכנית מתאר מקומית אחרת, למתחם העלייה השנייה 15-23, מוסיפה נתונים נוספים ומציגה תכנון ל-1,038 יחידות דיור במקום 150 קיימות.
הפערים בנתונים עשויים לנבוע מהדינמיקה הטבעית של הליכי תכנון, אולם הם מדגישים כי הפרויקט של קרסו וחבצלת הוא רק חלק קטן, ועם זאת קריטי, ממהלך ענק שמתוכנן במרכז השכונה. הוא למעשה משמש כמעין פיילוט או מנוף שיכול להוכיח את היתכנות המיזם ולהניע את שאר המתחמים שבתוכנית.
הנתונים הסותרים בתוכניות השונות מראים את המורכבות של הליכי התכנון העירוני, המשתנים ומתעדכנים לאורך זמן. מדובר בתהליך ארוך ולא סטטי, שבו כל הסכם ספציפי הוא למעשה נדבך נוסף בדרך למימוש חזון רחב יותר של העירייה.
שוק הנדל"ן החיפאי: הזדמנות מול קשיים
השקת פרויקט ענק כזה בחיפה מגיעה על רקע נתוני שוק מורכבים. מצד אחד, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים תמונה קודרת: ברבעון השני של 2025, מחוז חיפה חווה צניחה חדה של 48% במכירת דירות חדשות, הירידה הגדולה ביותר מבין כל המחוזות בישראל. מצד שני, נתוני עסקאות אחרים מצביעים על כך שחיפה מובילה במכירת דירות יד שנייה, והעיר נהנית גם מעליות מחירים כלליות של כ-9.5%-11% בשנת 2024, עם תחזיות לעליות נוספות.
הסתירה בין הנתונים אינה מקרית. היא חושפת בעיה מבנית בשוק הנדל"ן החיפאי: קיים פער מהותי בין היצע לביקוש. בעוד שמלאי הדירות החדשות בעיר גדול (למעלה מ-1,000 דירות נותרו למכירה נכון ליוני 2025), נתוני המכירות הנמוכים מראים כי דירות אלו לא נחטפות מהמדפים. ההסבר לכך הוא ככל הנראה כי הדירות החדשות, ובמיוחד בפרויקטים יוקרתיים כדוגמת זה המתוכנן, אינן מתאימות לקהל היעד המקומי מבחינת מחיר.
הפרויקט בבת גלים, עם בנייה גבוהה ודירות יוקרתיות לצד שטחי תעסוקה, יצטרך להתמודד עם האתגר השיווקי הזה. השאלה היא האם חברת קרסו תצליח למשוך לעיר אוכלוסייה חזקה כלכלית מבחוץ, או שמא הפערים במחירי הדירות החדשות מול יד שנייה ימשיכו להוות חסם משמעותי.
השפעות על התשתית והרקמה החברתית: קולות הדאגה
הצפיפות והעומס על התשתיות הציבוריות הן נושא מרכזי שמטריד את תושבי בת גלים ואת תושבי חיפה כולה. רחוב העלייה השנייה הוא כיום ציר מרכזי בשכונה, אך הוא כבר סובל מעומסי תנועה קיימים, במיוחד בצומת הדולפין, בשעות הבוקר והערב. הוספה של מאות יחידות דיור בפרויקט הנוכחי, ושל אלפי יחידות בפרויקטים גדולים אחרים המתוכננים במקביל בשכונה, עלולה ליצור עומסי תנועה משמעותיים עוד יותר.
בעוד תוכניות מתאר כלליות מדברות על שיפור תשתיות, כולל הקמת מוסדות ציבור וגנים ירוקים , לא ברור כיצד העירייה מתכוונת לתת מענה פרטני לעומסי התנועה האדירים הצפויים. לדוגמה, בעוד תוכנית עירייתית מדברת על הפיכת בת גלים לשכונה "דלת רכבים", הציבור והיזמים עדיין תוהים כיצד הדבר ייושם בפועל.
מעבר לאתגרים התחבורתיים, ישנו גם החשש מפני שינוי הרקמה החברתית. בת גלים מאופיינת כיום באוכלוסייה ותיקה, צעירים, סטודנטים וחיילים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך. שילוב של אוכלוסייה חדשה ועמידה בפרויקטים של יוקרה עשוי לשפר את מדד השכונה ולשמר דמוגרפיה צעירה, אך הוא גם עלול ליצור ניכור וחשש בקרב התושבים הוותיקים. חששות דומים הועלו בפרויקטים אחרים בחיפה, כאשר תושבים הביעו דאגה מפני פגיעה בנוף המטריצה הייחודית של חיפה, ומפני הפיכת בניינים גבוהים ל"אירוע מרידיאן כפול 100".
הגנה על הדיירים והתנגדויות בפרויקטים מקבילים
נקודה חיובית בפרויקט הנוכחי היא הדגש על ייצוג משפטי הולם. הדיירים מלווים על ידי עו"ד ניר יוסף, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית , בעוד שהיזמים מיוצגים על ידי משרד עורכי הדין רון ברנט ושות' מחיפה. ייצוג משפטי עצמאי לדיירים הוא קריטי כדי להבטיח את זכויותיהם וכדי להגיע להסכמות המורכבות הדרושות לשלב החתימות.
למרות האופטימיות המשתמעת מהחתמת 97% מהדיירים, יש לזכור כי בפרויקטים אחרים בחיפה עלו התנגדויות. בפרויקט ברוממה, למשל, תושבים הביעו חשש מצפיפות יתר, מבעיות בטיחות וגישת כבאי אש, ומפגיעה בנוף ובאופי השכונה. פרויקט בכיכר לורד קודם לכן נדחה על ידי בית המשפט בטענה כי אינו מייצר יתרון כלכלי משמעותי שיצדיק את עלות התמורה וההתחדשות. הדברים מדגישים כי כל פרויקט של התחדשות עירונית הוא מערכת מורכבת של אינטרסים, יתרונות וחסרונות, שיש לבחון בקפידה.
לסיכום, ההסכם בין קרסו נדל"ן לא.ד. חבצלת הוא צעד חשוב ומרשים בתהליך ההתחדשות העירונית בחיפה. הוא מבשר על הכנסת משאבים אדירים לעיר, שיקום מבנים ישנים והוספת יחידות דיור חדשות. הצלחת הדיירים והיזמים להגיע להסכמה כה נרחבת מהווה הוכחה לכך ששיתוף פעולה כזה אפשרי, ויכול לשמש דוגמה לפרויקטים עתידיים.
עם זאת, מבחן התוצאה האמיתי של הפרויקט יהיה ביכולת של כלל הגורמים להתמודד עם האתגרים הגדולים הניצבים בפניהם:
- האתגר השיווקי: האם פרויקט בסדר גודל כזה, שנבנה על בסיס ציפיות מחיר גבוהות, יצליח להתמודד עם שוק נדל"ן מורכב, שבו קיים פער בין היצע הדירות החדשות לבין הביקוש הקיים?
- האתגר התשתיתי: האם מערך התנועה והתשתיות של בת גלים יהיה מסוגל להכיל את הגידול העצום באוכלוסייה, או שהחזון יביא עמו עומסי תנועה כבדים וחוסר במקומות חניה, כמו שאירע בפרויקטים אחרים?
- האתגר החברתי: האם השילוב בין יוקרה לאותנטיות יצליח ליצור שכונה חיובית וצומחת, או יביא לשינוי אופייה ולניכור חברתי?
הפרויקט ברחוב העלייה השנייה הוא אבן דרך בדרך להפוך את בת גלים לפנינה עירונית מודרנית על שפת הים. אולם, הצלחתו האמיתית לא תימדד רק במספר הדירות שייבנו, אלא ביכולת של העירייה והיזמים גם יחד, להבטיח שהתנופה הנדל"נית תלווה במענה הוליסטי לצרכים התשתיתיים והחברתיים של כלל התושבים. בלעדי זה, החזון הגדול עלול להפוך למציאות מורכבת ולא נוחה עבור תושבי העיר.
