חברת "ורדים" תפצה קוני דירות בגין איחור של יותר משנה במסירה

בית המשפט המחוזי בחיפה חייב את חברת ורדים השקעות ונכסים בפיצוי עשרות משפחות שרכשו דירות במעלות בגין איחור משמעותי במסירת הדירות. פסק הדין, שניתן ביולי 2025 בפני השופטת אספרנצה אלון, קובע כי האיחור הממוצע במסירה עמד על כ-16 חודשים, ואילו חלק מהדירות אף לא נמסרו עד כה, למעלה משלוש שנים לאחר המועד החוזי.

ברקע העניין פרויקט מגורים בשם "ורדים באגם" שבנתה חברת ורדים במעלות, הכולל 139 יחידות דיור. חלק מהדירות שווקו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" וחלקן במסגרת השוק החופשי. התובענה הוגשה במקור בדצמבר 2022 על ידי 65 תובעים, והתרחבה מאוחר יותר ל-88 תובעים. במהלך ההליך הושגו הסכמי פשרה עם חלק מהתובעים, כך שבסופו של דבר התמקדה התובענה ב-42 תובעים.

התובעים, רובם זוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה, דרשו פיצוי סטטוטורי בגין האיחור כקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות). החוק קובע פיצוי בשיעור של פי 1.5 מדמי השכירות החודשיים של דירה דומה עבור שמונת החודשים הראשונים של האיחור, ופי 1.25 לאחר מכן. התובעים טענו כי בנוסף לנזק הכלכלי, חברת ורדים גרמה להם לעוגמת נפש חמורה על ידי מתן מועדי מסירה פיקטיביים והטעייתם שוב ושוב, מה שאילץ אותם לשנות את התנהלותם במישורים שונים כגון רישום למסגרות חינוך ומקומות עבודה.

חברת ורדים הגישה כתב הגנה בו טענה שהאיחור נבע מארבעה גורמים מרכזיים שאינם בשליטתה: מגפת הקורונה, מלחמת חרבות ברזל, קריסתה הכלכלית של החברה הקבלנית שביצעה את הפרויקט, ומחדלי עיריית מעלות תרשיחא בהנחת תשתיות ומתן אישורים. החברה טענה כי בהתאם להסכמי המכר, אירועים אלו מצדיקים דחיית מועד המסירה ללא תשלום פיצוי.

ביחס למגפת הקורונה, השופטת אלון קבעה כי אכן מדובר באירוע שלא ניתן היה לצפותו מראש והשפיע על כלל המשק, אולם "משבר קורונה אינן מילות קסם המזכות את הקבלן בדחייה אוטומטית של מועד המסירה." השופטת הדגישה כי על הקבלן להוכיח כי המשבר יצר אצלו נסיבות אובייקטיביות אמתיות שהשפיעו על יכולתו לקיים את החוזה, וכי חובת ההוכחה ביחס להשפעת המגפה חייבת להיות פרטנית ולא הנחה כללית.

בית המשפט קבע כי חברת ורדים נכשלה להוכיח את השפעת הקורונה באופן מדויק על לוחות הזמנים של הפרויקט. החברה לא הציגה חוות דעת מומחה ללוחות זמנים, לא הציגה יומני עבודה, ולא הראתה התכתבויות עם ספקים או מסמכים אחרים המוכיחים כיצד ובאיזו מידה שיבש משבר הקורונה את העבודה. בעל החברה, כמיל עלי, אישר בעדותו כי מעולם לא בדק את יומני העבודה של הפרויקט, וכי היה מסתמך על עובדיו בנושאים אלו.

באשר למלחמת חרבות ברזל, השופטת ציינה כי אמנם מדובר באירוע שלא ניתן היה לחזותו, אולם טענות ההגנה בנושא זה נוספו רק בסיכומי החברה ולא הופיעו בכתב ההגנה המקורי. גם כאן, חברת ורדים לא הציגה תיעוד מספק להוכחת השפעת המלחמה על הפרויקט הספציפי, כגון צווי גיוס של עובדים, מצבת עובדים "לפני ואחרי", או התכתבויות על ביטולים. מפקח הפרויקט מטעם החברה לא ידע להשיב תשובה ברורה ביחס למספר העובדים לפני המלחמה ולהשפעתה על מצבת כוח האדם.

ביחס לקריסת החברה הקבלנית, חברת כהן יעקב שנטשה את הפרויקט באופן פתאומי ונמצאת בהליכי חדלות פירעון, השופטת קבעה קביעה ברורה: "הסיכון של קריסת חברה קבלנית, המשמשת בפועל 'ידו הארוכה' של החברה היזמית, מוטל כולה לפתחה." השופטה הסבירה כי חברת ורדים היא שבחרה בחברה הקבלנית, היא שהייתה נהנית לו העבודה הייתה מבוצעת במועד, ולכן היא צריכה לשאת בסיכון. בנוסף, היזם הוא שנמצא במצב הטוב ביותר להעריך את סיכוני הקבלן ולדאוג לביטחונות מתאימים.

באשר לטענות נגד העירייה, השופטת קבעה כי ככלל, הסיכון של איחור כתוצאה מעיכובים ומחדלים של רשויות מקומיות מוטל על היזם. "מדובר בסיכון שגרתי הידוע לכל העוסק בתחום, והקבלן יכול להעריך אותו בעת תכנון הפרויקט ולהתחשב בו בעת קביעת מועדי המסירה," נקבע בפסק הדין. חברת ורדים לא הציגה תיעוד של פניות לעירייה, לא זימנה לעדות נציגי העירייה או חברות התשתיות, ולא הוכיחה כי אלמלא מחדלי העירייה הייתה עומדת במועדי המסירה.

בית המשפט גילה גם כשלים פנימיים בניהול הפרויקט מצד חברת ורדים. בעל החברה הודה בעדותו כי מנכ"ל החברה היה חסר ניסיון בתחום הנדלן וחתם על הסכמים לא הגיוניים, וכי "נעשו הרבה פיקשושים או הרבה טעויות שאנשים שלי ביצעו אותם." עוד התברר כי ההתחייבות לתאריכי המסירה המקוריים הייתה בעייתית מלכתחילה, ללא קשר לאירועים החיצוניים. במכתב שחברת ורדים עצמה שלחה לקבלן בשנת 2022 צוין כי "כבר מתחילת הדרך התנהלה מרשתכם בקצב שאינו מספק ובלתי מקצועי, תוך יצירת פערים משמעותיים בלוחות הזמנים."

למרות הכשלים שפורטו בהוכחת טענות ההגנה, השופטת אלון הכירה בכך שמשבר הקורונה ומלחמת חרבות ברזל הם אירועים בעלי השפעה עוצמתית ביותר. "המשפט אינו מכונה מתמטית גרידא. תכליתו השגת תוצאה צודקת ומאוזנת במערך היחסים שבין בעלי הדין," כתבה השופטת. לפיכך, בהתבסס על עקרון חלוקת הסיכון בין הצדדים, השופטת החליטה להפחית מהפיצוי הסטטוטורי מרכיב התוספת של 50 אחוז למשך חודש אחד עבור כל התובעים. לתובעים שקיבלו את דירתם לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל הופחת גם מרכיב התוספת של 25 אחוז למשך חודש נוסף.

ביחס לתביעת התובעים לפיצוי בגין עוגמת נפש, בית המשפט דחה את התביעה. השופטת הסבירה כי הפיצוי הסטטוטורי שקבוע בחוק כולל תוספת של 50 אחוז ו-25 אחוז לדמי השכירות, ותוספת זו נועדה מלכתחילה לפצות על נזקים נלווים כתוצאה מהאיחור, לרבות עוגמת נפש ועלויות נוספות. "אין זה סביר שהמוכר ייאלץ לשלם בגין עלויות אלו בנוסף לפיצוי הסטטוטורי," קבעה השופטת.

פסק הדין התייחס באופן פרטני לכל אחד מ-42 התובעים, וקבע את סכום הפיצוי המגיע לכל אחד בהתאם למועד המסירה החוזי, מועד המסירה בפועל, וגודל הדירה. לפי חוות דעת שהגישו התובעים, דמי שכירות חודשיים לדירת ארבעה חדרים במעלות נאמדו ב-3,600 שקל, ולדירת חמישה חדרים ב-4,100 שקל. שני תובעים, נגורה וביטון, טרם קיבלו את דירותיהם עד למועד מתן פסק הדין, כאשר האיחור במקרה שלהם עומד על למעלה מ-37 חודשים.

בית המשפט דחה טענות של חברת ורדים לפיהן תובעים מסוימים לא זכאים לפיצוי מאחר שהתגוררו בדירות של הוריהם במהלך תקופת האיחור, או שרכשו את הדירות להשקעה. "העובדה שהתגוררו בדירת הוריהם אינה משנה דבר לעניין חובת הפיצוי הסטטוטורי," נקבע. יוצא דופן היה אחד התובעים, נזאר בולוס, שמכר את דירתו לאחרים עוד בזמן תהליך הבנייה ונהנה מרווח של 400,000 שקל. במקרה זה קבע בית המשפט כי התובע יקבל פיצוי בשווי דמי השכירות הבסיסיים בלבד, ללא מרכיבי התוספות של 50 אחוז ו-25 אחוז.

בסיכום פסק הדין, בית המשפט חייב את חברת ורדים לשלם לתובעים את הפיצוי המגיע להם, כאשר הסכומים יוצמדו למדד מיום הגשת התביעה ועד ליום פסק הדין. התשלום אמור להתבצע תוך 30 יום, ובמידה ולא ישולם במועד יישא הסכום ריבית והצמדה כחוק. בנוסף, חברת ורדים חויבה בהוצאות ושכר טרחת עורכי דין של התובעים בסך 74,000 שקל.

השופטת אלון התייחסה בפסק הדין גם למשמעות הרחבה של הנושא, תוך הדגשת החשיבות המיוחדת למועד מסירת דירה. "איחור בקבלת הדירה מותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, גורם לו לנזקים כלכליים ומותירו במצוקה ובחוסר ודאות," נכתב בפסק הדין. עוד הודגש כי חוק המכר (דירות) נועד להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, ולתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירה.

פסק הדין מהווה תקדים משמעותי בבחינת השפעת אירועים חריגים כמו מגפת הקורונה ומלחמת חרבות ברזל על התחייבויות חוזיות בענף הנדלן, תוך קביעה ברורה כי גם במצבים חריגים נדרשת הוכחה פרטנית של ההשפעה על הפרויקט הספציפי, ולא די בטענות כלליות.