עשרות שנים הוא עומד שומם ברחוב קיבוץ גלויות בחיפה, מבט אילם על שכונה שהשתנתה סביבו בעוד הוא נותר קפוא בזמן. קולנוע הדר, שפעם היה מוקד תרבות תוסס באזור שוק הפשפשים, עשוי כעת לפנות את מקומו לפרויקט נדל"ן רב-קומות שישנה את פני האזור מקצה לקצה.
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, בהנהגת יו"ר הוועדה רותי שוורץ, צפויה לקיים ביום רביעי הקרוב דיון בהפקדת תוכנית מתחם מעורב שימושים במיקום בו ניצב המבנה הנטוש. מדובר בבניין בן 12 קומות שיכלול שילוב של מגורים, מלונאות, מסחר ושטחי ציבור, תוך ניסיון לשמר זיק מהמורשת ההיסטורית של המקום.
בעלי הקרקע המקדמים את היוזמה הם חברת יוסף בעל החלומות, הנמצאת בבעלותו של יוסף סיונוב, יחד עם חן ברמן, יובל צור ואורן חכים. התוכנית שהוגשה מציעה מיזם משולב שישנה מהותית את אופי המגרש.
מבית קולנוע למועדון לילה ומשם לנטישה
סיפורו של קולנוע הדר הוא סיפורה של עלייה ונפילה. המבנה שימש כבית קולנוע החל משנות הארבעים של המאה הקודמת, בסביבות 1947, והמשיך לפעול כמוקד בידור ותרבות עד תום שנות השבעים. לאחר שנסגרו שעריו כקולנוע, הומר המבנה למועדון לילה שנשא את השם נוקטורנו והפעיל את אולמותיו במשך מספר שנים עד סוף שנות השמונים.
מאז, המבנה ההיסטורי שוקע באטיות. כבר עשרות שנים הוא עומד ריק ונטוש, עד אשום מאובק של תקופה אחרת. האזור כולו עבר תמורות תכנוניות משמעותיות בשנת 1995, עם אישור תכנית חפ/1601 שהתווה תכנון כולל לאזור ואדי סאליב. התוכנית שינתה את ייעוד הקרקע ממלאכה ומסחר לאזור עסקים תוך הגדלת זכויות הבנייה, אולם בפועל השטח נותר כמעט ללא שינוי ממשי.
תכנית המתאר העירונית המאושרת, חפ/2000, מגדירה את ייעוד הקרקע כאזור עירוני מעורב המשמש מרכז עסקים ראשי. במסגרת ייעוד זה מותרים שימושים מגוונים הכוללים פעילות מסחרית, בילוי ובידור, משרדים, מלונאות, מוסדות להשכלה גבוהה, מוסדות תרבות ומגורים.
מה יכלול הפרויקט המתוכנן
על פי המתווה שהוגש לוועדה, המבנה החדש יתפרש על פני 12 קומות מעל פני הקרקע ויכלול מגוון שימושים בחלוקה ברורה. בקומת הרחוב יפעלו שטחי מסחר בהיקף של 750 מ"ר. מעליהם יוקצו שטחי ציבור מבונים בשטח כולל של 400 מ"ר, אשר יכללו שימושים לרווחה קהילתית, תרבות, חינוך, ספורט, דת ומשרדי עירייה. לשטחים אלו תהיה כניסה נפרדת מהגישה לדירות המגורים.
שלוש קומות נוספות יוקדשו לפעילות מלונאית, כאשר מספר חדרי המלון לא יפחת מ-60 יחידות. תשע הקומות העליונות של המבנה ישמשו למגורים ויכללו 80 יחידות דיור. גודלה של כל דירה יעמוד על כ-62 מ"ר, מה שמעיד על כוונה לשווק דירות קומפקטיות המיועדות ככל הנראה לזוגות צעירים, משקיעים או דיירים יחידים.
מתחת לפני הקרקע יוקמו ארבע קומות חניון, שיספקו פתרון חנייה לדיירים, לאורחי המלון ולמבקרים בשטחי המסחר והציבור.
שימור הזיכרון התרבותי
אחד המרכיבים המעניינים בתוכנית נוגע לרצון לשמר את הזיכרון ההיסטורי של המקום. מגישי התוכנית מתחייבים כי עיצוב חזיתות הבניין יהיה ברוח המבנה המקורי של קולנוע הדר, ככל שהדבר יתאפשר מבחינה תכנונית ואדריכלית. בנוסף, יוצב במקום שלט שיספר למבקרים ולעוברי אורח את סיפורו של בית הקולנוע ההיסטורי שפעל באתר במשך עשרות שנים.
את התוכנית ערכה האדריכלית פנינה רוזנברג.
האם זו תחילתו של שינוי אמיתי באזור
אזור שוק הפשפשים והסביבה נחשבים זה שנים לאזור בעל פוטנציאל עצום שטרם מומש. למרות התוכניות שאושרו לאורך השנים והייעוד התכנוני המאפשר פיתוח נרחב, בפועל השטח נותר ברובו ללא שינוי משמעותי. מבנים רבים עומדים נטושים או מוזנחים, והאזור שומר על אופיו ההיסטורי אך גם על מצבו הפיזי הירוד.
אישור התוכנית הנוכחית עשוי לסמן את תחילתו של גל פיתוח חדש באזור. שילוב של מגורים, מלונאות ומסחר עשוי להזרים לאזור אוכלוסייה חדשה ופעילות כלכלית ערה. יחד עם זאת, יש המביעים חשש שפיתוח מואץ עלול לפגוע באופי הייחודי של השכונה ובמורשת ההיסטורית שלה.
הדיון בוועדה המחוזית ביום רביעי הקרוב יכריע האם התוכנית תופקד להמשך הליכי התכנון, צעד שיקרב את הפרויקט למימוש בפועל.
