גל ההתחדשות העירונית שפוקד את חיפה והערים הגדולות בישראל משנה את פני שוק השכירות, כאשר שוכרים ובעלי דירות מוצאים עצמם מנסחים סעיפים חדשים בחוזים שלא היו קיימים בעבר. בקריית אליעזר בחיפה, שכולה עומדת לצאת לפרויקטי הריסה ובנייה בשנים הקרובות, נרשם אחד המקרים המורכבים ביותר בנושא.
עומרי אביטבול, סוכן נדל"ן, מתאר את השינוי בשוק ואמר לאתר דה מרקר: "בעבר חוזי שכירות היו נערכים בלי עורכי דין. המשכיר והשוכר היו נפגשים בבית קפה וחותמים על החוזה, ולכל היותר היו מדפיסים חוזה מהאתר של העירייה כדי לוודא שלא פיספסו משהו. כיום חוזי השכירות באזורים שבהם יש ריבוי של פרויקטי התחדשות עירונית נעשים עם עורכי דין, בעיקר מצד המשכירים, ויש לא מעט חוזים שנופלים כי מוסיפים כל מיני סעיפים מרתיעים שלא היו בעבר, כמו פינוי בהתראה של 90 יום לטובת פרויקט התחדשות עירונית.
המקרה החיפאי: שכירות לפי מחירי השכונות היקרות
ירון טיקוצקי, שותף מייסד וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד דורון, טיקוצקי ושות', מייצג את אחד הפרויקטים הראשונים בקריית אליעזר. על פי דבריו לדה-מרקר, בגלל המצב המיוחד של השכונה שכולה תצא לפרויקטי התחדשות, נאלצו להגדיר סעיפים מיוחדים בחוזה. "גם בקריית אליעזר בחיפה, כל השכונה תצא לפרויקטים של הריסה ובנייה בשנים הקרובות, ואנחנו מייצגים את אחד הפרויקטים הראשונים בה. בגלל המצב המיוחד שלה, קבענו בחוזה שדמי השכירות לא ישולמו לפי המחירים בקריית אליעזר, אלא לפי שכונות כמו נווה שאנן ואחוזה, שהן יקרות יותר", אמר טיקוצקי.
ההחלטה נובעת מכך שכאשר שכונה שלמה יוצאת להתחדשות, הדיירים המפונים נאלצים לחפש דירות בשכונות אחרות שבהן מחירי השכירות גבוהים יותר. הקביעה בחוזה שדמי השכירות ישולמו לפי מחירי נווה שאנן ואחוזה, ולא לפי מחירי קריית אליעזר, נועדה להבטיח שהדיירים המפונים יוכלו לשכור דירה בהתאם למציאות בשטח.
סעיפים חדשים בחוזי השכירות
ההתחדשות העירונית הביאה לידי יצירת סעיפים ייחודיים בחוזי השכירות. בין הסעיפים הנפוצים: התראה על פינוי הדירה תוך 90 יום, סעיף המאפשר הנחה של 10-15 אחוזים בשכר הדירה אם מתחילה בנייה בבניין סמוך, והתחייבות של שוכרים להישאר בדירה עד תחילת עבודות הבנייה בתמורה להתגמשות במחיר.
עורכי דין בתחום ההתחדשות העירונית מפתחים פתרונות יצירתיים למצבים מורכבים. טיקוצקי מסביר שבפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי שנבנים בשלבים, דיירי שלב ב' סובלים מהעבודות בשלב א'. "במתחם הרדוף בשכונת גילה בירושלים, למשל, אני מייצג בעלי דירות בפרויקט פינוי-בינוי שבו כל הדיירים הם בעלי דירות והוא נבנה בשלבים. הם לא יכולים להישאר בדירות בזמן הבנייה של שלב א', ולכן דאגתי להכניס לחוזה התחייבות של היזם, המאפשרת לדיירי שלב ב' להשכיר את הדירות שלהם לזמן הבנייה, ואם לא יצליחו להשכיר, או ייאלצו להשכיר במחיר נמוך בגלל הבנייה הסמוכה, היזם יפצה את הדיירים על הפער הכספי – אף שהבנייה של שלב ב' עוד לא החלה. כלומר, להתייחס לדיירי שלב ב' כאילו הם שלב א'", אמר טיקוצקי.
גם במתחם רמב"ם בחדרה, שבו טיקוצקי מייצג 200 בעלי דירות, נקבע מראש שהערכת השמאי שעל פיה יחושבו דמי השכירות תתייחס לשכונות אחרות בעיר שבהן יש מלאי גדול של דירות, גם אם הן יקרות יותר.
התרתעות בעלי דירות מאנשים מבוגרים
קרן פרשקר, עורכת דין ממשרד כהן פרשקר, מעלה בעיה נוספת. "הרבה פעמים בשכונות ישנות שיש בהן ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית הדירות יחסית קטנות, והדירות גדולות נחטפות מהר. לעתים הדיירים הם אנשים מבוגרים מאוד שמתקשים למצוא דירה להשכרה, כי הם צריכים מקלחת ולא אמבטיה, חדר למטפלת, מעלית, וגם כי בעלי דירות נרתעים מלהשכיר דירה לאנשים מבוגרים", אמרה פרשקר לדה מרקר.
היא מתארת מקרה בשכונת בבלי בתל אביב, שבו אישה בת 92 שפונתה מדירה בבעלותה לא הצליחה למצוא דירה להשכרה. "היה צריך להראות לבעלי דירה פוטנציאלית שלאותה אישה מבוגרת יש את הגב של היזם. עזרנו לה, היזם שילם את שכר הדירה ישירות לבעל הדירה, וההסכם נחתם כשהיזם נתן את כל הערבויות שבעל הדירה דרש", אמרה פרשקר.
