בית המשפט לשלום בחיפה קבע כי אין לו סמכות עניינית לדון בתובענה של חברת חומות ייזום ובניה נגד שתי קונות דירות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב ויצמן 56 בקרית מוצקין, והעביר את התיק לבית המשפט המחוזי בחיפה. השופטת ענבל קרן קבעה כי הסמכות לדון בתובענה לביטול הסכם מכר מקרקעין נתונה לבית המשפט המחוזי, וכי שווי הזכויות האובליגטוריות במקרקעין עולה על סמכותו הכספית של בית משפט השלום.
התובענה הוגשה ביוני 2024 על ידי חומות ייזום ובניה, שהיא יזמית פרויקט תמ"א 38 בבניין ברחוב ויצמן בקרית מוצקין. בין היזמית לבין קרן וירדן פיינגולד נחתמו הסכמי מכר בדצמבר 2021 לרכישת שתי דירות שייבנו במסגרת הפרויקט. על פי התובענה, הפיינגולד הפרו את הסכמי המכר בכך שלא העבירו את התמורה בעד הדירות, זאת למרות שהיזמית פנתה אליהן מספר רב של פעמים.
היזמית עתרה לביטול הסכמי המכר ולפיצוי בסך 135,000 שקלים מכל אחת מהקונות, בסך כולל של 270,000 שקלים. לטענת היזמית, נזקיה מתבטאים בחוסר מימון לפרויקט, דבר שהגדיל את הוצאות המימון, האריך את זמן ביצוע הפרויקט וגרם לחובות ולנקיטת הליכי גביה נגדה על ידי רשויות המס. כמו כן, עתרה היזמית לביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובת שתי הקונות.
טענות ההגנה והסוגיה של הסמכות
בנובמבר 2024 הגישו האחיות פיינגולד כתב הגנה בו טענו כי הסכמי המכר כוללים תנאים מקפחים והוראות הסותרות את חוק המכר דירות, התשל"ג 1973, כאשר בעת החתימה על ההסכמים לא היו מיוצגות על ידי עורך דין. לטענתן, היזמית ידעה שהן מתכוונות לממן את רכישת הדירה באמצעות נטילת משכנתא, אך היזמית סיכלה את האפשרות לכך.
הפיינגולד טענו כי הבנקים סירבו לאפשר להן ליטול משכנתא נוכח עיקולים הרשומים בנסח הרישום לטובת רשויות המס, היעדר אישור לפרויקט על ידי הבנק והיעדר ליווי בנקאי לפרויקט. עוד טענו כי יתרת התשלום אינה עצמאית אלא מותנית בהשלמת עבודות העיגון שטרם הושלמו, וכי הן שילמו ליזמית סך של 450,000 שקלים על חשבון הדירות.
בכתב ההגנה העלו הנתבעות טענה משפטית מרכזית לפיה בית משפט השלום נעדר סמכות עניינית, שכן הסמכות לדון בתובענה לביטול עסקה במקרקעין נתונה מכוח סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, התשמ"ד 1984 לבית המשפט המחוזי.
בישיבת קדם משפט שהתקיימה ביוני 2025, עורך הדין שי שולשטיין, המייצג את הנתבעות, הפנה לטענת חוסר הסמכות. הוא ציין שהנתבעות הגישו תובענה לבית המשפט המחוזי בחיפה לאכיפת ההסכם, וכי אין טעם בקיום שני הליכים מקבילים. מנגד טען עורך הדין שלמה גבאי, המייצג את היזמית, כי הסמכות נתונה לבית משפט השלום, שכן מדובר בתביעה להצהיר שהפעולות שנקטה היזמית לביטול ההסכמים נעשו כדין. לטענתו, העברת התיק לבית המשפט המחוזי תעכב את הדיון.
ניתוח משפטי מעמיק של השופטת
השופטת קרן ערכה ניתוח משפטי מקיף של סוגיית הסמכות העניינית. היא הסבירה כי ככלל, הסמכות העניינית נקבעת בהתאם לסעד המבוקש, אך בענייני מקרקעין הסמכות נקבעת לפי הזכות העומדת לדיון בתובענה. בית משפט השלום מוסמך לדון בתובענה אם היא עוסקת בחזקה, שימוש וחלוקה של מקרקעין, ואילו יתר התביעות ביחס למקרקעין הן בסמכות בית המשפט המחוזי.
השופטת הפנתה לפסיקת בית המשפט העליון ולמספר מקורות משפטיים, ובהם דברי השופט אורי גולדברג זכרונו לברכה בפסק דין מ-1991 שקבע כי בית המשפט המחוזי הוא זה המוסמך לפסוק בשאלת ביטולו, תקפותו ואכיפתו של חוזה מכר. כך גם ציטטה את דברי הנשיאה מרים נאור זכרונה לברכה שכתבה כי תחת סמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי נמצאת שאלת ביטולו, תוקפו ואכיפתו של חוזה מכר מקרקעין.
השופטת ציינה כי בניגוד לטענת התובעת, שלפיה ביקשה רק להצהיר שהודעות הביטול שלפיות תקפות, למעשה בכתב התביעה היא עתרה להצהיר כי חוזה המכר בטל ומבוטל. כלומר, היזמית ניסחה את תביעתה כך שהסעד העיקרי הוא ביטול הסכמי המכר.
בחינת מהות הזכויות בהסכמים
השופטת לא הסתפקה בכך אלא בחנה את הסכמי המכר והסכם התמ"א 38 כדי לעמוד על מהות הזכויות שהועברו. היא עיינה בהסכמי המכר וציינה כי התובעת התחייבה כלפי הנתבעות לרשום את הדירות שרכשו על שמן בלשכת רישום המקרקעין, דבר המהווה זכות קניינית. עם זאת, היא קבעה שיש לבחון גם האם בידי התובעת עצמה זכות קניינית, שכן אין בידה להתחייב להעביר יותר מזכויותיה.
לאחר שבחנה את הסכם התמ"א 38, קבעה השופטת כי לזכות התובעת עומדת רק זכות חוזית, שכן הזכויות הקנייניות נותרו בידי בעלי הדירות בבניין, ואילו לזכות התובעת נרשמה הערת אזהרה בלבד. הערת האזהרה הרשומה על שם התובעת אינה זכות קניינית, אלא זכות חוזית בעלת מאפיינים מעין קנייניים שמטרתה למנוע רישום עסקאות נוגדות במקרקעין.
כלומר, קבעה השופטת, מערכת היחסים בין התובעת לבין הנתבעות היא חוזית בלבד. מערכת זו תהפוך למערכת קניינית רק כאשר יתקיימו התנאים הן בהתאם להסכם התמ"א 38 בין בעלי הדירות לתובעת והן בהתאם להסכמים בין התובעת לנתבעות. בשלב זה, ציינה השופטת, עסקינן בזכויות אובליגטוריות במקרקעין בלבד, ובעניין זה הסמכות העניינית נקבעת בהתאם לשווי הזכויות ולא לפי שווי הסעד הנתבע.
שווי הזכויות והעברת התיק
השופטת קבעה כי שווי הזכויות האובליגטוריות במקרקעין הוא 2,700,000 שקלים, שכן התמורה בעד כל אחת משתי הדירות היא 1,350,000 שקלים. הואיל ושווי הזכויות עולה על תביעות כספיות שבסמכותו של בית משפט השלום, הרי שבית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה.
בהתאם לסעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, הורתה השופטת על העברת התובענה לבית המשפט המחוזי בחיפה לו נתונה הסמכות העניינית לדון בה. היא ציינה כי לאחר העברת הדיון, יוכלו הצדדים במידת הצורך להגיש בקשה לקביעת התיקים בפני אותו מותב בו מתבררת התביעה לאכיפת ההסכם שהגישו הנתבעות, שהוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה.
השופטת הוסיפה כי הואיל והנתבעות לא הגישו בקשה פורמלית להעברת התביעה אלא רק העלו את הטענה בכתב ההגנה, והסוגיה עלתה לדיון רק במסגרת ישיבת קדם המשפט, היא אינה עושה צו להוצאות בגין החלטה זו.
ההחלטה ניתנה ביום 28 בספטמבר 2025 בהעדר הצדדים, והמזכירות הונחתה להמציא את ההחלטה לבאי כוח הצדדים ולהעביר את התיק לבית המשפט המחוזי בחיפה.
💬 0 תגובות
עדיין אין תגובות. היה הראשון להגיב!