פער חקיקתי מפתיע מעניק למשפרי הדיור בישראל "מתנה" לא מתוכננת: חוקי המס חזרו באופן זמני למתכונתם הקודמת, ומאפשרים למכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים, במקום 18. המשמעות היא חיסכון פוטנציאלי של עשרות ומאות אלפי שקלים. עו"ד אדיר זמר, מומחה למקרקעין מהקריות, מנתח את המצב החדש ומסביר כיצד לפעול נכון: "זוהי הזדמנות פיננסית חשובה, אך היא זמנית ודורשת תכנון מדויק"
בשקט יחסי, וללא הודעה מוקדמת, נפתח בתחילת החודש חלון הזדמנויות משמעותי עבור אלפי משפחות בישראל הנמצאות בתהליך של שדרוג דירתן. עקב פקיעתה של הוראת שעה ועיכוב בחקיקת חוק קבוע חדש, נוצר "ואקום" משפטי שהחזיר את הגלגל לאחור בכל הנוגע למיסוי משפרי דיור. כתוצאה מכך, מי שרוכש דירה חדשה החל מה-1 ביוני 2025, מקבל חצי שנה נוספת למכירת נכסו הישן מבלי להתחייב בתשלומי מס גבוהים.
"ההטבה הזו, שנוצרה כתוצאה מסחבת ממשלתית, משפיעה על שוק הנדל"ן כולו – החל מהביקושים הערים בחיפה, דרך הפרויקטים החדשים בקריות ועד לשוק התוסס של תל אביב", אומר לחדשות חיפה והקריות, עו"ד אדיר זמר מקרית מוצקין, המתמחה בדיני מקרקעין.
כך נוצרה ההזדמנות
כדי להבין את גודל המתנה, צריך לחזור שנתיים לאחור. "ביוני 2023", מסביר עו"ד זמר, "נכנסה לתוקף הוראת שעה שקיצרה את תקופת המכירה של הדירה הישנה מ-24 חודשים ל-18 חודשים בלבד. המטרה של המחוקק הייתה ברורה: לדרבן את משפרי הדיור לשחרר את דירותיהם לשוק מהר יותר, ובכך להגדיל את ההיצע ולנסות לבלום את עליות המחירים". המחשבה הייתה למנוע מצב שבו מוכרים "יושבים על הגדר" ומחכים לעליית ערך נוספת של נכסם.
אלא שהוראת השעה, כשמה כן היא, הייתה זמנית. תוקפה פג בתחילת יוני הנוכחי. התכנון המקורי היה להעביר חקיקה קבועה שתקבע את מסגרת 18 החודשים כנורמה, אך הצעת החוק טרם אושרה בכנסת. "במצב כזה", מבהיר עו"ד זמר, "החוק חוזר אוטומטית למתכונתו המקורית, כלומר – תקופה של 24 חודשים למכירה. זוהי ההטבה".
חשוב להדגיש נקודה קריטית: ההטבה אינה רטרואקטיבית. היא חלה אך ורק על מי שחתם על חוזה לרכישת דירה חדשה החל מה-1 ביוני 2025. מי שרכש את דירתו עד ה-31 במאי 2025, עדיין כפוף למגבלת 18 החודשים.
ניתוח מקצועי: המשמעות הכלכלית של חצי השנה הנוספת
אז מה בעצם שווה חצי השנה הזו? לדברי עו"ד זמר, היא שווה הרבה מאוד כסף. "מסגרת הזמן הזו היא המפתח לקבלת שתי הטבות מס קריטיות: פטור ממס שבח ומס רכישה מופחת. אי עמידה בזמנים גוררת קנסות כבדים".
- מס רכישה: "כשאדם רוכש דירה שנייה, הוא מחויב במס רכישה גבוה, שמתחיל כיום מ-8%", מסביר זמר. "משפר דיור שמתחייב למכור את דירתו הישנה במסגרת הזמן שקובע החוק, זכאי לשלם מס רכישה מופחת, כאילו זו דירתו היחידה. מדובר בחיסכון של עשרות אלפי שקלים".
- מס שבח: "זוהי ההטבה הגדולה אף יותר. מס שבח הוא המס על הרווח שנוצר בעת מכירת נכס. כדי לקבל פטור מלא ממנו, חייבים למכור את הדירה הישנה בתוך התקופה הקבועה. חריגה מהזמן עלולה להוביל לחיוב במס שיכול להגיע גם למאות אלפי שקלים".
עו"ד אדיר זמר מזהיר: "אם לא תמכרו את הדירה בזמן, תיאלצו לשלם את מס הרכישה הגבוה רטרואקטיבית, בתוספת ריבית והצמדה, ובנוסף את מס השבח. אין פה הפתעות נעימות. המדינה רואה באיחור הפרה של ההתחייבות, וההשלכות הכלכליות כואבות".
שימו לב: הקלה מיוחדת לרוכשים מקבלן
נקודה חשובה נוספת שעו"ד זמר מדגיש נוגעת לרוכשי דירות חדשות מקבלן, מצב נפוץ מאוד בערים כמו חיפה, קרית ים וקרית אתא. "בגלל שמועד קבלת המפתח מדירה חדשה לעיתים מתעכב, החוק מעניק גמישות נוספת. תקופת 24 החודשים למכירת הדירה הישנה תיספר לפי האפשרות המאוחרת מבין השתיים: 24 חודשים מיום חתימת החוזה, או 12 חודשים מיום קבלת המפתח בפועל. זה נותן אוויר נשימה קריטי ומונע מצב שעיכוב של הקבלן יגרום לקנסות מס לרוכש".
חלון ההזדמנויות שנפתח הוא משמעותי, אך חשוב לזכור שהוא זמני. ההערכה היא שהממשלה תפעל לסגור את הפער בחקיקה בחודשים הקרובים, והמצב צפוי לחזור למסגרת של 18 חודשים. לכן, מי ששוקל לשדרג את דירתו, ייתכן שזוהי בדיוק התקופה הנכונה לפעול. "ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין בתקופה כזו הוא לא מותרות, אלא הכרח", מסכם עו"ד זמר. "הוא ידע לנווט בין החוקים המשתנים, להבטיח שהעסקה תדווח נכון לרשויות המס ולבנקים, ולשמור על כך שהמעבר המרגש לדירה חדשה לא יהפוך לכאב ראש כלכלי".
