מאת: ניר שמול מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית
עם סיום הבחירות לכנסת ופתיחת המשק בישראל, מעלה מ – 1 מיליון מובטלים ומאות עסקים שקרסו , אך עם זאת נרשמת עליה דרמטית במחירי הדירות, עליה בהיקף המכירות של דירות חדשות, ירידה בהתחלות הבנייה ושיא היסטורי בלקיחת משכנתאות!
אם מסכמים את שנת הקורונה בישראל, אנו רואים שלמרות הסגרים, הירידה בתוצר, עובדים רבים שנמצאים בחל"ת או שפוטרו ומשבר כלכלי עולמי, הנדל"ן בישראל ממשיך להתחזק.
לפי נתוני הלמ"ס ומשרד השיכון מדובר בשנה שהסתיימה עם שיא היסטורי של לקיחת הלוואות משכנתא בסכום כללי של 78 מיליארד שקל, לצד ירידה דרמטית של 22 אחוז במספר הדירות החדשות העומדות למכירה לעונת השנה הקודמת ( למרות הגידול הטבעי באוכלוסייה ), עלייה של 4 אחוז במחירי הדירות ועלייה של 14.6 לפי הלמ"ס במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2020 .מדובר בנתונים שחלקם הם שיא של עשור, כמו לדוגמה כמות הדירות החדשות שנמכרו.
ניר שמול – מנכ"ל חברת שניר מסביר מה הסיבות לתופעה הייחודית בישראל וממה הן נובעות:
א. קצב גידול האוכלוסייה בישראל הוא הראשון בכל מדינות ה OECD וכמות הילדים לנפש היא הגבוהה ביותר במדינות הללו. במדינה בה נולדים 200 אלף תינוקות בשנה, נפטרים כ-50 אלף אנשים בשנה ונבנות רק 47000 דירות בשנה ממוצעת, הכיוון ברור .ישראל בונה דירות לפי כמות המתים ולא לפי כמות החיים .מדובר במחסור של למעלה מ 1.5 מיליון דירות עד לשנת 2040 .המחיר ימשיך לעלות עד לטיפול מאסיבי בנושא ההיצע, בעיקר באזורי הביקוש.
ב. הורדת מס הרכישה ל 5 אחוז מ 8 אחוז הביאה להחזרת המשקיעים לשוק שחלקם מתוך היקפי המכירות עלה מ 11 אחוז בשנת 2019 ל 22 אחוז מתוך כלל העסקאות ב-2020 והיד עוד נטויה כיום המשקיעים הממוצעים הם עובדים שמשתכרים בממוצע כ-20 אלף ₪ לחודש ומעלה שרוכשים דירה שנייה מתוך רצון לאפשר לילדיהם להגיע לדירה בישראל. או לחלופין אזרחים שיוצאים לפנסיה או לפנסיה מוקדמת ומבקשים לרכוש דירה שתאפשר להם הכנסה פאסיבית קבועה בכל חודש, לצד אוכלוסייה הולכת וגדלה של אנשים שמקבלים כספי ירושה ומשקיעים אותם בנדל"ן.
הריבית הנמוכה במשק, היעדר אלטרנטיבות להשקעה בתקופת הקורונה והחשש מהתמוטטות הבורסות בישראל, החזירה כאמור משקיעים רבים לשוק הנדל"ן בישראל.
ג. היעדר משילות וסיום תוכנית מחיר למשתכן גרמה לזוגות צעירים רבים שנהנו בעבר מתוכנית זו לחפש ולקנות דירה בשוק החופשי. בהיעדר ממשלה מתפקדת, שר שיכון במשרה מלאה ולאור העובדה שאנו אחרי מערכת בחירות רביעית בשנתיים האחרונות, הנדל"ן לצד תחומים רבים אחרים במשק נדחק לקרן זווית .
ד. הסגרים וההימצאות הרבה בבית הביאה ישראלים רבים לבחון את מקום מגוריהם האם הוא מתאים לצרכיהם המשתנים לאור המציאות העכשווית. אנשים רבים שישבו על הגדר והתלבטו בעבר האם לרכוש נכס חדש או לשפץ את הנכס הנוכחי שלהם, קיבלו החלטה לרכוש נכס חדש בדגש על פריחה מחודשת של בתים, דירות גן, דירות פנטהאוז עם מרפסות מרווחות.
ה. הריבית הנמוכה במשק והאפשרות של בנק ישראל להעניק משכנתאות עד לגובה של 75 אחוז לרוכשי דירה ראשונה, 60 אחוז למשפרי דיור ו 50 אחוז למשקיעים, הביאה לשיא בלקיחת משכנתאות כאשר הבנקים ממשיכים להאמין כי שוק הנדל"ן הוא שוק יציב ולא מדובר בבועה מסוכנת העלולה להתפוצץ.
ו. תהליכי הבירוקרטיה הארוכים בישראל וההתארכות של זמן הבנייה מביאים בממוצע להשלמת פרויקט חדש תוך 7-5 שנים מיום קניית הקרקע ועד ל 15-10 שנים בפרויקטים פינוי בינוי והתחדשות עירונית, מרגע המפגש הראשון מול הדיירים בעלי הקרקע.
ז. זינוק צפוי בעליה של יהודים לארץ וחזרה של ישראלים רבים לישראל ממדינות רבות בעולם בשל נגיף הקורונה, הרצון למשפחתיות, חיסונים זמינים וכלכלה חזקה לעומת מדינות רבות אחרות בעולם.
ח. סגירת השמיים הביאה ישראלים רבים שנהנו מטרנד של רכישת נדל"ן בחו"ל (שיא של כ-3 מיליארד דולרים בשנת 2019!) להישאר בארץ ולחפש השקעות בישראל ולא לבצע רכישת דירה בברלין, לונדון, ניו יורק, ורשה, מדריד, אתונה ובערים רבות נוספות מעבר לים.
ט. הציפייה בתחילת המשבר לירידת מחירים והמציאות של עליית מחירים גורמת לישראלים רבים להקדים ולרכוש דירה, רגע לפני זינוק נוסף במחירים .הפסיכולוגיה של הכלכלה שעליה קיבלו החוקרים הישראלים טברסקי וכהנמן פרס נובל משפיעה על החשש של הישראלים מהמשך עליית המחירים ולכן קיים ניסיון שלהם לקנות דירה כעת במחיר נמוך ככל האפשר.
ניר שמול אומר כי התחזית למצב הנדל"ן בשנת 2021 היא "הצטברות נתונים אלו מובילה למסקנה כי בשנת 2021 נראה המשך של עליות מחירים, ירידה נוספת בהתחלות הבנייה וגידול משמעותי במספר העסקאות. כאשר ישראל נמצאת שוב בשנת בחירות ואנו לא צופים תוכנית חדשה בתחום הנדל"ן ( בהנחה שהתנאים הפוליטיים יאפשרו הקמת ממשלה יציבה חדשה ולא יציאה למערכת בחירות חמישית ). השנה הקרובה מסתמנת כשנה אבודה לזוגות הצעירים ו"למחפשי מציאות " בתחום הנדל"ן, אשר מקווים לירידת מחירים".
