לראשונה בתולדות ההתחדשות העירונית בחיפה, תוכנית פינוי-בינוי תכלול שימור של מבנה היסטורי במקום הריסתו. התוכנית החדשנית, המתוכננת לשכונת קריית חיים מזרחית, מסמנת שינוי גישה בהתמודדות העירייה עם מבנים בעלי ערך ארכיטקטוני או היסטורי במסגרת פרויקטים של התחדשות.
גורמי המקצוע בעיריית חיפה ממליצים להפקיד שתי תוכניות התחדשות עירונית בהיקף כולל של כאלף יחידות דיור. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה צפויה לדון בהמלצות בשבוע הבא.
התוכנית הראשונה, יוזמת קבוצת גבאי, מתייחסת למתחם קריית החשמל בקריית חיים מזרחית. השטח, המשתרע על 13 דונם, ממוקם בין רחוב שבטי ישראל לשדרות ההסתדרות – ציר עירוני מרכזי המחבר את השכונה לקריות הסמוכות. המתחם הוא חלק מרצועת שיכוני רכבת העתידה לעבור התחדשות.
כיום עומדים במתחם שלושה מבני רכבת בני שלוש קומות מעל קומת עמודים, הכוללים 72 יחידות דיור ושתי יחידות מסחר. המבנים הישנים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, חסרים מיגון ומעלית, ולדירות אין חניות בתחום המגרשים.
התוכנית מציעה לשמר מבנה אחד ולהרוס את השניים האחרים. במקומם יוקמו ארבעה בניינים חדשים בני 15 עד 22 קומות. המבנה המשומר יעבור עיבוי ומיגון ויכלול ארבע קומות. בסך הכול תכלול התוכנית 366 יחידות דיור: 344 במסגרת פינוי-בינוי ו-20 נוספות כתוספת בנייה במבנה המשומר.
המורכבות של התוכנית נובעת מהשילוב חסר התקדים של שימור בתוך פרויקט פינוי-בינוי. הדבר מחייב עלויות נוספות של שימור, תוספת מיגון ובניית מרפסות ל-20 הדירות שאינן מיועדות להריסה.
צוות מהנדס העיר ממליץ להפקיד את התוכנית בתנאים, ובהם דרישה כי בנוסף ל-20 אחוז דירות קטנות, תמהיל הדירות יכלול גם 10 אחוז דירות קטנות מאוד בשטח של 30 עד 55 מטרים רבועים – בהתאם למדיניות העירונית באזור.
אלי גבאי, בעלים שותף בקבוצת גבאי, התייחס להמלצה: "אנחנו מרוצים שהתוכנית מקודמת להפקדה. השקענו בה עבודה רבה לאורך זמן. מדובר בתוכנית מורכבת הכוללת מבנה לשימור על ציר כה מרכזי. תודה לתושבים על האמון".
התוכנית השנייה, יוזמת חברת י.ח. דמרי, מתייחסת למתחם אדמונד פלג בשכונת רמת שאול. השטח, המשתרע על כ-16 דונם, ממוקם בחלק הצפוני של השכונה ונכלל בתוכנית אב להתחדשות שכונות קריית שפרינצק ורמת שאול, המקודמת על ידי העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
במתחם קיימים כיום ארבעה מבני שיכון בני ארבע קומות מעל קומת מסד, הכוללים 156 יחידות דיור בשטח ממוצע של 84 מטרים רבועים לדירה. המבנים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, חסרים מיגון ואינם נגישים.
התוכנית שהוגשה מציעה להקים מתחם חדש בשני מגרשים, שיכלול שבעה מבנים בני 15 עד 22 קומות ובהם 671 יחידות דיור – מכפיל של 4.3 ביחס למצב הקיים.
אולם צוות מהנדס העיר ממליץ להפחית את מספר הדירות ל-651 יחידות, מכפיל של 4.17. בנוסף מומלץ לאפשר הקמת יחידות דיור קטנות (דיוריות) בשיעור של עד 20 אחוז מהדירות הגדולות משטח של 120 מטרים רבועים.
את שתי התוכניות מתכנן משרד גיורא גור ושות' אדריכלים.
