השופט אורי גולדקורן בבית משפט השלום בחיפה דחה תביעה של אבי זילכה, מתווך נדל"ן, נגד כמוס שטאוי (עמוס שטיבי) לתשלום דמי תיווך בסך 76,486 שקל בתוספת מע"מ. המחלוקת נסבה סביב השאלה מי מייצג הנתבע בעסקה מורכבת של נכס בזיכרון יעקב שכלל 52 דירות בשני בניינים עם חמישה בעלים רשומים. בסופו של דבר קבע השופט שהנתבע ייצג רק שניים מהבעלים שכבר שילמו דמי תיווך, ולא את כולם כפי שטען התובע.
העסקה המורכבת החלה ביום 10 בנובמבר 2015, כאשר התקשרו הצדדים בהסכם למתן שירותי תיווך משנה. בהסכם זה שכר שטאוי, שהציג עצמו כמתווך בעסקת מכר מקרקעין, את שירותיו של זילכה לתווך במכירת נכס בזיכרון יעקב. בהתאם להסכם, שטאוי התחייב לשלם לזילכה אחוז אחד בצירוף מע"מ בכפוף לביצוע מכירה ראשונה.
הנכס היה בבעלות משותפת של חמישה בעלים לפי נסח הטאבו: צבי קיים, עופרה קיים, חיים אלקובי, נחום שמעון (סמי) ורמי לוטרמן. במרץ 2016 נחתם הסכם בין בעלי הנכס מול שלוש חברות – ר.מ. הברון ייזום והשקעות בע"מ, קרן סקויה מנהטן בע"מ וכוכב לבונטין (2009) בע"מ בסך 19,500,000 שקל. בהתאם להסכם, חיים ונחום קיבלו החזר עבור אגרות בנייה ששולמו על ידם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה זיכרון יעקב בסך 1,134,546 שקל.
לאחר כשנה חתמה עופרה עם הרוכשים על עסקת מכר נוספת של דירה באותה חלקה בסך 1,800,000 שקל. כך שבעסקה זו שילמו הרוכשים לבעלים סך כולל של 22,434,546 שקל. התובע הבהיר כי הסכום האמור הוא על דרך האומדנה מכיוון שחלק מהצדדים לעסקה מסרבים לגלות לו את הסכומים עליהם חתמו.
לטענת זילכה, תשלום החזר האגרות יצא לפועל ושולם על ידי הרוכשים כתוצאה מהתעקשותו שפעל מולם. עניין זה היה מהותי לחיים ולנחום כדי לחתום על העסקה שכמעט בוטלה. על סכום זה חיים ונחום לא שילמו דמי תיווך, לטענתו. התובע פנה אל בעלי הנכס ודרש מהם קבלת תשלום דמי תיווך בהתאם להסכם שיש לו עם הנתבע. בגין עסקת התיווך שילם חיים לתובע סך 81,289 שקל, נחום שילם 81,500 שקל ועופרה שילמה מקדמה בסך 10,206 שקל.
לטענת זילכה, בהתאם להסכם בין הצדדים היה עליו לגבות כספים בגין דמי תיווך מהבעלים, ואם לא יצליח התחייב הנתבע לשלם לו את היתרה בדמי תיווך שלא נגבו. לפי חישובו, לאחר קיזוז כל הסכומים ששולמו נותר לנתבע חוב בסך 76,486 שקל בתוספת מע"מ.
שטאוי דחה את הטענות והבהיר כי ייצג רק את חיים ונחום במכירה, ולא את שאר הבעלים. בין חיים לבין הנתבע מתקיימים יחסי עובד מעביד, ולפיכך הנתבע ייצג במסגרת עבודתו את חיים בלבד. בשל היכרות עסקית קודמת בין חיים לבין נחום, התבקש הנתבע לייצג אף את נחום מול התובע. לטענתו, שני אלה כבר שילמו את מלוא דמי התיווך המגיעים לתובע בהתאם לחלקם בעסקה.
לגבי החזר האגרות בסך 1,134,546 שקל, טען שטאוי שמדובר בסכום ששולם והוחזר ולא ברכיב שכלול בהסכם בין הצדדים. זה לא היה חלק מעסקה שכוללת רווח באמצעות התובע שבגינה צריך לשלם דמי תיווך. אשר לעסקת המכר הנוספת של עופרה, הוא טען שהיא אינה מיוצגת על ידו והיא סירבה לשלם לתובע דמי תיווך. בנוסף, ככל שידוע לו, העסקה האמורה לא יצאה אל הפועל והתובע לא הציג ראיה לכך.
בטופס הזמנת שירותי תיווך מיום 10 בנובמבר 2015 נכתב: "אני הח"מ הזמנתי וקיבלתי את שירותיו של המתווך… ואני מתחייב לשלם עמלה… על פי גובה העסקה ביני ו/או מי מבני משפחתי ביחד או לחוד, ו/או בין כל אדם או גוף מסחרי אחר שאני קשור אליהם ומייצג במישרין ו/או בעקיפין". המסמך ציין שדמי התיווך יהיו אחוז אחד בתוספת מע"מ משווי העסקה.
זילכה הסביר בעדותו כי היה מדובר בעסקה בשני בניינים שהיו מיועדים למכירה וכללו 52 דירות, כך שהוא התנהל מול כל מוכר בנפרד. היו מספר שלבים בעסקה כך שתחילה כלל הבעלים מכרו "כמקשה אחת את כל ה-52 דירות". הוא אישר כי הנתבע היה המתווך המוביל ואחראי על העסקה והציג את עצמו כבעלים בפועל. לדבריו, הנתבע דיבר בשם כלל הבעלים כאשר נפגשו והוא הבין מהם כי הנתבע ישלם דמי תיווך עבור כולם והנתבע הבטיח לו זאת.
מנגד, שטאוי הדגיש בעדותו כי הוא אמר לתובע במפורש שהוא מייצג את חיים ונחום בלבד. הוא עובד אצל חיים ובעסקה ייצג את חיים ואת נחום כפי שהבהיר זאת לתובע, שהוציא את העסקה לפועל. הנתבע הסביר כי כאשר חתם על הסכם תיווך, היו על הפרק העסקאות של חיים ונחום בלבד.
השופט גולדקורן התייחס בפסק דינו למסגרת הנורמטיבית של דיני תיווך מקרקעין, שנשלטים על ידי חוק המתווכים ועל ידי דיני החוזים הכלליים. הוא ציטט פסיקה של בית המשפט העליון לפיה דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים וחלה עליהם חובת תום הלב החוזי.
השופט הבהיר כי סעיף 14(א) לחוק המתווכים קובע שלושה תנאים לזכאות המתווך לדמי תיווך: בעל רישיון בתוקף, קיום תנאי סעיף 9 (שנדרש הסכם בכתב), והיותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. נטל ההוכחה לקיומה של הזמנה בכתב תקפה רובץ על המתווך.
בהכרעתו, קבע השופט כי לא הייתה מחלוקת שנערך הסכם תיווך בין הצדדים וכי שולמו לתובע דמי תיווך בגין העסקאות שביצעו חיים ונחום. נותרה מחלוקת בין הצדדים לגבי עסקאות שביצעו אחרים בנכס ולגבי תשלום דמי תיווך בגין החזר תשלום אגרות.
השופט ציין כי הסכם התיווך שנערך בין הצדדים מנוסח באופן כללי ומתייחס לעסקאות שיבוצעו בגוש ובחלקה שפורטו, אך אין בהסכם התייחסות לעסקה ספציפית ולמחירים כפי שנדרש בתקנות. למרות שהתובע טען שהנתבע ייצג את כלל הבעלים, קבע השופט כי לא עלה בידיו להוכיח זאת ואף לא זומנו לעדות הבעלים האחרים בנכס שיכלו לתמוך בטענתו, עובדה שפועלת לחובתו.
השופט הוסיף שאף מהתמלול שיחה שהגיש התובע עולה הרושם שהוא היה מודע לכך שהנתבע מייצג את חיים ואת נחום. התובע צירף את ההסכמים שנערכו עם חיים ועם נחום ולא צירף הסכמים לגבי עסקאות אחרות. הוא אף הודה בכתב התביעה שלגבי עסקאות אחרות מדובר באומדן כי המחירים לא ידועים לו.
השופט הדגיש כי היעדר ידיעת מחירים מעלה תהיות: "מצד אחד התובע טוען שתיווך בעיסקה והיה הגורם היעיל ומצד שני הוא לא ידע את סכום העסקה שהוא פרט בסיסי". לפיכך קיבל השופט את גרסתו של הנתבע לפיה הוא ייצג את חיים ואת נחום בלבד. כמו כן, קיבל השופט את טענות באי כוח הנתבע לפיהן החזר אגרות אינן חלק מהעסקה. לאור האמור, התובע אינו זכאי לדמי תיווך מהנתבע מעבר למה ששולם לו.
בסיכום, דחה השופט את התביעה וחייב את התובע לשלם לנתבע שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 5,000 שקל בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק. פסק הדין ניתן ביום 9 בספטמבר 2025.
