בית משפט השלום בחיפה דחה תביעה של חברת פמילי נדל"ן והשקעות נגד שלושה נתבעים בגין דמי תיווך בעסקת מכירת דירת מגורים ברחוב השומר 12 בקריית ביאליק. השופט הבכיר רמזי חדיד קבע שהמתווך מטעם החברה לא היה הגורם היעיל בהתקשרות בין הצדדים, וחייב את חברת התיווך בתשלום הוצאות משפט לנתבעים בסך 31,590 שקל.
הנתבעים בתיק הם פימה גורה ורקפת מירי גורה, בני זוג שהיו הבעלים של הדירה, וד"ר נזאר להואני, רופא שיניים שהפעיל את מרפאתו בסמוך לדירה ורכש אותה. חברת פמילי נדל"ן, שמנהליה הם אודי שמול ואחרים, העסיקה את דוד מלכה כמתווך לביצוע העסקה.
העסקה החלה בחודש מאי 2018, כאשר בני הזוג גורה ביקשו למכור את הדירה במחיר של 2.8 מיליון שקל. לצורך כך נוצר קשר בין פימה גורה לדוד מלכה, ובעקבות זאת חתמו השניים ביום 3 במאי 2018 על שני הסכמים שעליהם התנוסס הלוגו של רימקס פמילי. האחד נקרא "הזמנת שירותי תיווך בלעדיים למכירת מקרקעין" והשני "הזמנת שירותי תיווך למכירת נכס מקרקעין". בהסכם הבלעדיות נקבעה תקופת בלעדיות למשך חצי שנה, מיום 3 במאי 2018 ועד ליום 3 בנובמבר 2018, ודמי התיווך עבור מכירת הדירה נקבעו בשיעור של 1.5 אחוז בתוספת מע"מ, אך לא פחות מ-17,000 שקל.
לאחר חתימת ההסכמים, תלה מלכה שלט גדול בחזית הדירה עליו הופיע הלוגו של רימקס והשם שלו יחד עם מספר הטלפון הנייד שלו. להואני הבחין בשלט ובעקבות זאת פנה למלכה והתעניין ברכישת הדירה. בהמשך, ביום 21 ביולי 2018, חתם להואני על הסכם תיווך משלו, שבו התחייב לשלם דמי תיווך בשיעור של 2 אחוז ממחיר המכירה בתוספת מע"מ, אך לא פחות מ-17,000 שקל.
בהסכם התיווך של הקונה הופיעה כתובת הדירה והמחיר המבוקש עבורה נרשם כ-2.9 מיליון שקל, 100,000 שקל מעבר לתמורה שהתבקשה על ידי בני הזוג גורה. בעקבות החתימה ביקר להואני יחד עם אשתו בדירה באמצעות מלכה, והוא ביקש ממנו לפעול אצל המוכרים להפחתת המחיר המבוקש.
להואני העיד בבית המשפט שהוא הגדיר באופן מפורש שמחיר העסקה המבוקש על ידו הוא 2.5 מיליון שקל ושמעולם לא הסכים לשלם יותר. לדבריו, מלכה ציין שהמוכרים רוצים 2.9 מיליון שקל, והתנאי שלו היה שאם המוכרים מורידים את המחיר ל-2.5 מיליון שקל הוא יכול לקנות. בחקירתו הנגדית נותר להואני עקבי בגרסתו וציין שלא הייתה לו אפשרות לשלם יותר מ-2.5 מיליון שקל.
מנגד, פימה גורה העיד בתצהירו שבדיעבד התברר שהיה קונה שרצה לרכוש את הדירה תמורת 2.5 מיליון שקל בלבד, אולם הוא לא הופגש עמם למו"מ והם לא קיבלו את פרטיו. לדבריו, מי שהיה אמור לתווך לא עשה את עבודתו, וכנראה ידע שהתנאי המוסכם לתשלום דמי התיווך הוא במחיר שלא יפחת מ-2.8 מיליון שקל. גורה הדגיש שמלכה לא עדכן אותם בדבר ולא הביא להם קונה ולא ניסה לבצע תיווך או מו"מ.
בחקירתו הנגדית העיד גורה שמלכה פנה אליו והודיע לו שלהואני מוכן לשלם תמורת הדירה 2.7 מיליון שקל והוא הסכים להצעה זו, אולם מאז לא שמע ולא ראה דבר. השופט קבע שלא רק שמלכה לא טרח להעביר למוכרים את הצעתו של הקונה לרכישת הדירה בתמורה ל-2.5 מיליון שקל, אלא הוא אף העביר להם מידע מטעה שלא היה מקדם את ההתקשרות בין הצדדים.
לאחר סיום תקופת הבלעדיות, חתמו בני הזוג גורה ביום 22 בנובמבר 2018 על הסכם חדש בו נקבעה תקופת בלעדיות נוספת עם מתווך אחר, רפי דה פיצוטו. העסקה הסתיימה רק ביום 10 ביולי 2019, כשנה וחודשיים לאחר חתימת ההסכם הראשון עם מלכה וכשנה לאחר חתימת ההסכם עם הקונה, כאשר נערך ונחתם בין בני הזוג גורה ללהואני הסכם לפיו רכש האחרון את הדירה בתמורה לתשלום של 2.5 מיליון שקל, בדיוק המחיר שהציע מלכתחילה.
לאחר חתימת הסכם המכר, פנה להואני למלכה באופן יזום והודיע לו שהוא רכש את הדירה במחיר של 2.5 מיליון שקל. בעקבות זאת פנתה חברת פמילי נדל"ן, באמצעות עורך הדין נדב מאיוסט, לנתבעים בדרישה לתשלום דמי תיווך ופיצוי מוסכם בשיעור שנקבע בהסכמים. משלא נענו הנתבעים לדרישה, הוגשו שתי התביעות שאוחדו בסופו של דבר בבית משפט השלום בחיפה. בני הזוג גורה יוצגו על ידי עורך הדין אייל מנחם ולהואני יוצג על ידי עורכת הדין שרונה עמרן.
בפסק דינו התייחס השופט חדיד לשאלה המרכזית בתיק, האם המתווך מטעם חברת התיווך היה הגורם היעיל בהתקשרות בהסכם המכר. השופט הסביר שעל מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח שקיימת סיבתיות עובדתית בין פעולותיו לבין ההסכם שנכרת, אלא עליו להוכיח שפעולותיו היו אלה שהיוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר.
השופט קבע שאודי שמול, שהעיד מטעם חברת התיווך, לא פגש את בני הזוג גורה, כל המידע שלו ביחס להתקשרות קיבל ממלכה, לא היה לו כל קשר עם הנתבעים ומי שהיה אמון על מכירת הדירה הוא מלכה. השופט קבע שעדותו של שמול היא עדות מפי השמועה והיא לא יכולה לתרום במאומה לבירור השאלה האם מלכה היה הגורם היעיל. יתר על כן, עדותו של שמול הייתה עדות יחידה של בעל דין, ובהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות, אין לקבל את התביעה בהסתמך עליה בהעדר סיוע.
השופט פירט מספר שיקולים שהובילו אותו למסקנה שהמתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה. ראשית, בין התמורה שצוינה בהסכם התיווך של הקונה לבין התמורה שנקבעה בהסכם המכר קיים פער משמעותי של 400,000 שקל. שנית, ממועד חתימת הסכם התיווך של המוכרים ועד למועד חתימת הסכם המכר חלפו כשנה וחודשיים, ובין מועד חתימת הסכם התיווך של הקונה לבין חתימת הסכם המכר חלפו כשנה.
שלישית, למעט תליית השלט, ביקור הקונה בדירה ומסירת מידע לא נכון ביחס להצעת המחיר, מלכה לא עשה מאומה במסגרת התיווך בין הנתבעים. יתירה מכך, המפגש בין הנתבעים לא היה באמצעות מלכה או הודות לפועלו, אלא בעקבות הקשר שנוצר בין בנו של הקונה לבין המוכר, וזאת באמצעות פרטיו של האחרון שהופיעו על השלט.
רביעית, העובדה שהמוכר שילם דמי תיווך למתווכת אחרת, ריקי ברק, מעידה על מעורבותה בהתקשרות בהסכם המכר בין הנתבעים. חמישית, העובדה שהקונה פנה ביוזמתו למלכה והודיע לו שהוא רכש את הדירה מעידה שגם בזמן אמת הוא היה בדעה שההתקשרות לא הייתה הודות לפועלו של מלכה והוא לא זכאי לקבל דמי תיווך.
השופט חדיד סיכם את פסק דינו בקביעה שנציג חברת התיווך, מלכה, לא היה הגורם היעיל בהתקשרות הנתבעים בהסכם המכר, והוא אף לא היה "סיבה בלעדיה אין" באותו הסכם. לאור מכלול הנימוקים, דחה השופט את שתי התביעות המאוחדות וחייב את חברת פמילי נדל"ן והשקעות לשלם לבני הזוג גורה סך של 17,550 שקל כולל מע"מ וללהואני סכום נוסף של 14,040 שקל כולל מע"מ, בגין הוצאות משפט.
פסק הדין, שניתן ביום 18 בפברואר 2024, מדגיש את חובתם של מתווכים להיות גורם יעיל ממשי בהשגת העסקה, ולא להסתפק בפעולות מינימליות כמו תליית שלט. כמו כן, הפסיקה מדגישה את החשיבות של העברת מידע מדויק בין הצדדים ושל מעורבות אקטיבית בניהול המו"מ על מנת לזכות בדמי תיווך.
