חברות הדירוג מידרוג ו-S&P מעלות פרסמו אזהרות חדות לגבי סיכון האשראי הגובר בענף הנדל"ן למגורים בישראל. על פי הניתוחים, התמתנות הביקושים לדירות והלחצים לירידת מחיריהן צפויים להביא לשחיקה ברווחיות של חברות הייזום ולהכבדה ביחסי כיסוי החוב שלהן.
על פי הדיווח בדה מרקר, כלכלני מידרוג, בהם סיגל יששכר סמנכ"לית וראשת תחום נדל"ן, גיל רז ולידור אוזן, צירפו "הערת ענף" לחברות הפעילות בו, אזהרה כללית למשקיעים בנוגע לענף. במידרוג ציינו כי המשך סביבת הריבית הגבוהה ורמות מחירי הדירות צפויים להמשיך ולהכביד על היקף העסקות.
מתחילת 2025 ניכרת התמתנות בהיקף העסקאות בדירות חדשות למגורים לעומת 2024, שהתאפיינה בהיקף מכירות גבוה יחסית", כתבו במידרוג. לפי נתוני האוצר שפורסמו, בינואר-אוגוסט השנה הסתכמו מכירות הדירות החדשות ב-15,206, ירידה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
במידרוג ציינו כי "ביוני נרשם היקף מכירות נמוך במיוחד על רקע המערכה מול איראן. בשוק הדירות מיד שנייה נרשמה ירידה מתונה יותר בהיקף העסקאות ב-2025, בין היתר מאחר ש-2024 התאפיינה ברמות פעילות נמוכות יחסית בשוק זה לעומת שוק הדירות החדשות".
שיעור הדירות החדשות שנמכרו בינואר-יולי 2025 הסתכם בכ-45% מסך הדירות שנמכרו, לעומת כ-37% ב-2023, ושיעור היסטורי ממוצע של כ-40%. בשבעת החודשים הראשונים של 2025 נמכרו כ-33.6 אלף דירות יד שניה, ירידה של כ-4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
כלכלני מידרוג מנו מספר הסברים אפשריים לירידה בעסקאות. "הריבית הגבוהה הרחיקה רוכשי דירות חדשות עוד לפני פרוץ המלחמה. ואולם ב-2024 התפרצו ביקושים כבושים יחד עם מבצעי קבלן. ייתכן כי אלה מוצו, ומובילים כעת לירידה בביקושים", טענו. בנוסף, לדבריהם, "חלה התמתנות במבצעי הקבלנים בעקבות מגבלות שהציב בנק ישראל. בנוסף, יש שחיקה ברמת הנגישות של דירת מגורים לאור העלייה המתמשכת במחירים ועל רקע מספר שנות אינפלציה גבוהה".
גורמים נוספים לירידה לפי מידרוג הם ציפיות השוק לירידות במחירים עקב הגידול במלאי הדירות, וחשש להיכנס למבצעי קבלן בעקבות ציפיות אלה, וכן חולשה בשוק היד השנייה שמקשה על משפרי דיור להחליף את הדירה הקיימת בחדשה. מלאי הדירות החדשות למכירה הגיע לשיא של 82.5 אלף יחידות בסוף יולי 2025, גידול של כ-20% לעומת יולי 2024. מלאי זה משקף 31 חודשי היצע על בסיס קצב המכירות, לעומת 18 חודשי היצע ביולי 2024.
"הגידול במלאי הדירות החדשות למכירה הוא תוצאה של עלייה בהתחלות הבנייה נטו בשיעור של כ-23% ב-12 החודשים שהסתיימו ביולי 2025, גידול בהיתרי הבנייה לפרויקטים שעדיין לא החלה בנייתם, ועלייה של 8% בהיקף הדירות החדשות שנמכרו ב-12 החודשים האחרונים", כתבו במידרוג.
לפי הניתוח, "לעלייה במלאי הדירות עלולה להיות השפעה משמעותית על היזמים לאורך זמן. משך זמן המכירה מתארך ובתקופה זו נדרשים היזמים לממן את הוצאות הבנייה על ידי אשראי בנקאי בריבית גבוהה, כשהפרויקטים נושאים גם את העלות של מבצעי המימון לדירות שכבר נמכרו. מובן כי הנחות, מבצעי מימון והטבות שונות גם פוגעים בהכנסות וברווח הגולמי".
במידרוג הוסיפו כי "ככל שתנאים אלו, המלאי הלא מכור הגבוה ומחירי המכירה יוסיפו להישחק, יימשכו, קיים חשש לפגיעה מתמשכת ברווחיות הפרויקטים וברווחיות החברות היזמיות. חברות גדולות בעלות פיזור פרויקטים ופיזור גיאוגרפי יכולות לפצות על שחיקת הרווחיות בפרויקטים מסוימים. חברות קטנות וריכוזיות תלויות מאוד במגמות באזור פעילותן".
מניתוח הדוחות הכספיים של חברות הייזום למגורים הנסחרות בבורסה עולה שבמחצית הראשונה של 2025 חלה ירידה בשיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות ושירותי בנייה אצל 10 מ-17 החברות שנבדקו בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024. אצל 6 מ-10 החברות, הירידה הייתה ביותר מ-10%.
במידרוג הסבירו כי "הירידה בשיעור הרווח הגולמי עשויה להיות מוסברת במבצעים, בהתייקרות עלויות הבנייה, בהתארכות פרויקטים ובהשפעת העלייה בריבית ב-2022-2023 על הוצאות מימון שהוכרו לעלות המכר. זאת בזמן שעל חלק מהיזמים רובץ חוב משמעותי בגין קרקעות שנרכשו בשנות הגאות בענף, קרי קרקעות יקרות יחסית, הנושאות עלויות מימון גבוהות מבעבר".
בחברת דירוג האשראי S&P מעלות רואים את שוק הדיור בשפל היסטורי. בסקירה שפרסמו על שוק הדיור, ציינו כמה מגמות שמשפיעות על השוק ובראשן ירידה של 33% במכירת דירות חדשות בינואר-אוגוסט 2025.
עם זאת, לפי כלכלני חברת דירוג האשראי, קצב התחלות הבנייה נותר כשהיה. "למרות ההאטה המתמשכת במכירות, קצב התחלות הבנייה נותר גבוה ומלאי הדירות החדשות שלא נמכרו ממשיך לשבור שיאים. ב-2024 גדלו התחלות הבנייה והסתכמו בכ-67 אלף יחידות, לעומת כ-64 אלף ב-2023, שהושפעה מפרוץ המלחמה".
לדברי הכלכלנים, יש אינדיקציות להאטה בקצב תחילת הפרויקטים של היזמים, בין היתר ירידה של 5.5% בהתחלות הבנייה ברבעון השני של 2025. "ללא התפתחויות חיוביות בענף, היזמים ימשיכו להאט את קצב פתיחת הפרויקטים, בעיקר על רקע המלאי שטרם נמכר, העלייה בעלויות הבנייה והריבית הגבוהה", נכתב בסקירה.
ב-S&P מעלות הוסיפו כי ירידת המחירים ועליית הוצאות המימון והבנייה פוגעים ברווחיות היזמים. "הוצאות המימון של היזמים המשיכו לעלות, בין היתר בשל הקיטון במקדמות, פריסת התשלומים הנוחה שהעניקו, והגדלת מימון הבנייה בהלוואות ליווי צמודות לפריים. כמו כן, היזמים סופגים עלויות בהיקפים ניכרים בעקבות ההאטה המתמשכת במכירות, בשל הטבות השיווק שהם מוכנים להעניק על מנת להגביר את קצב המכירות".
לסיכום, מהדיווח של דה מרקר, עולה כי ב-S&P מעלות העריכו כי "קצב המכירות יישאר איטי עד סוף 2025 לכל הפחות, ובהינתן המלאי הגדול של הדירות החדשות שלא נמכרו אנו מעריכים כי מחירי הדירות יירדו בשיעור חד-ספרתי. קצב תזרימי המזומנים והרווחיות של היזמים ימשיכו להישחק. השחיקה מחלישה את יכולתם לשלם ריבית, ושיעור פשיטות הרגל בענף צפוי לגדול, בעיקר בקרב יזמים עם מינוף גבוה, היקפי פעילות קטנים והיעדר גיוון".
עם זאת, הם הוסיפו כי "בתרחיש של ירידה בריבית, קצב גידול אוכלוסייה ותחזיות צמיחה, קצב העסקות יתגבר במחצית השנייה של 2026, מה שיתמוך בעליית מחירים מתונה. ככל שהסיכונים הגיאופוליטיים ילכו ויתמתנו, ובהנחה שבנק ישראל אכן יפחית את הריבית, הביקוש יתגבר והמחירים יעלו בקצב מהיר יותר".
