בית המשפט המחוזי בחיפה דחה השבוע ערעור של שמאי מקרקעין מהעיר שטען כי מכירת דירה ברחוב התקווה היא עסקה הונית פרטית, וקבע כי מדובר בעסקה מסחרית החייבת במס הכנסה. השופטת אורית וינשטיין קבעה שערן בנטל פעל יחד עם שלושה שותפים במסגרת מיזם עסקי משותף לקידום פרויקט התחדשות עירונית, וחייבה אותו בתשלום הוצאות משפט בסך 40,000 שקל.
המחלוקת עסקה בדירת מגורים בת שני חדרים ברחוב התקווה 26 בשכונת קרית אליעזר, שבנטל רכש באפריל 2013 תמורת 625,000 שקל. הדירה היא חלק מבניין בן ארבע דירות שאינו רשום כבית משותף, כאשר שלוש הדירות האחרות נרכשו באותו יום על ידי שלושה רוכשים נוספים: ישראל אסרף, עורך דין וחבר ילדות של בנטל, ירון טיקוצקי וחברת מרטינה הקשורה לאלי דורון. טיקוצקי ודורון הם הבעלים של משרד עורכי הדין דורון טיקוצקי ושות'.
כל ארבעת הסכמי הרכישה נחתמו באותו יום, בתמורה זהה ובתנאים זהים. כל הרוכשים, כולל בנטל, יוצגו בעסקאות הרכישה על ידי משרד עורכי הדין דורון טיקוצקי ושות', כאשר בנטל לא שילם כל שכר טרחה עבור השירות המשפטי. בנטל מימן את הרכישה באמצעות משכנתא סטנדרטית למגורים מבנק מזרחי טפחות לתקופה של 20 שנה, והשכיר את הדירה למשפחה במשך כל תקופת בעלותו.
בשנת 2015 החליטו ארבעת הבעלים לבדוק את ההיתכנות לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין. נשכרו שירותיו של אדריכל אריה מאיר, שערך פגישות עם הבעלים וסוכם על תכנית המציעה בניית 23 יחידות דיור קטנות. באוגוסט 2015 הגיש האדריכל, בשם הבעלים, בקשה לקבלת היתר בניה לתמ"א 38 מסלול הריסה ובנייה מחדש לעיריית חיפה.
בסוף שנת 2015 נפגש בנטל עם אורי וייס, שלטענתו הוא חבר ותיק, שגילה עניין ברכישת הדירה. וייס יצר קשר עם האדריכל, וביחד עם שותפים נוספים שהם יזמים, פנה גם ליתר בעלי הדירות בבניין והציע לרכוש את כל הבניין. בינואר 2016 נחתמו ארבעה הסכמים למכירת כל הדירות בבניין, כולם באותו יום, באותה תמורה ובאותם תנאים. המחיר עבור כל דירה היה 1,575,000 שקל, מה שהניב לבנטל רווח של כמעט מיליון שקל תוך פחות משלוש שנים.
בנטל דיווח על מכירת הדירה למיסוי מקרקעין וטען שמדובר בעסקה הונית החייבת במס שבח בלבד. אולם מנהל מיסוי מקרקעין הפנה את העניין לפקיד השומה, שקבע בשומה בצו מאפריל 2022 כי הרווח בסך 950,000 שקל מהווה הכנסה מעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, החייבת במס הכנסה פירותי.
בנטל ערער וטען שרכש את הדירה באופן פרטי לשם השקעה, ללא תלות ביתר הרוכשים, ושמכר אותה בעקבות הזדמנות שנפתחה בפניו. הוא הדגיש שבמועד הרכישה כלל לא תכנן פרויקט תמ"א 38, ורק כעבור שנתיים פנו הבעלים לאדריכל. עוד טען שלאחר מכירת הדירה לא נותר לו כל קשר לפרויקט, וכי היתר הבנייה ניתן רק באוקטובר 2017, כשנתיים לאחר המכירה.
פקיד השומה טען לעומת זאת שבנטל ושותפיו פעלו באופן מאורגן העולה לכדי מיזם עסקי. הוא הצביע על כך שכל הדירות נרכשו באותו יום ובאותה תמורה על אף שוני במאפיינים, שכולם יוצגו על ידי אותו משרד עורכי דין ללא תשלום, ושהם פעלו יחד לקידום פרויקט תמ"א 38 ולמכירת הבניין כפרויקט יזמי.
השופטת וינשטיין דחתה את הערעור והסבירה כי החלטתה מבוססת על מכלול של נסיבות: תקופת החזקה קצרה של כשלוש שנים, הידע והניסיון המקצועיים של בנטל בתחום הנדל"ן כשמאי מקרקעין, רכישה יחד עם יתר הבעלים באותם תנאים ובאותו מועד, פעולה משותפת לקידום פרויקט תמ"א 38, ומכירה משותפת תוך הצגת פוטנציאל הפרויקט.
בפסק הדין צוטטה עדות האדריכל שנחקר על ידי נציגי רשות המיסים, שהעיד כי "הם פנו אליי כבעלים של בניין שלם" וכי "השותפים היו די מגובשים ולכן דברים זרמו מהר יחסית". האדריכל גם העיד שהשותפים בעצמם החליטו לבנות דירות קטנות ולמקסם את כמות הדירות, וכי "לשותפים יש מומחיות בתחום הנדל"ן".
השופטת ציינה כי גם עדותו של וייס, הרוכש, תמכה בקביעה כי מדובר בעסקה מסחרית. וייס העיד שניהל משא ומתן מול כל הבעלים יחד ולא מול כל אחד בנפרד, וכי "הערכנו את שווי הבניין חלקי ארבע". כשנשאל אם התעניין בדירה ספציפית או בבניין, הוא השיב: "קניתי רבע מהבניין" והוסיף בסוף החקירה: "מלכתחילה נכנסנו לעסקה הזו על מנת לבצע פרויקט תמ"א ולא לקנות את הדירה לשמה".
בית המשפט דחה את טענת בנטל כי קיבל ייצוג משפטי ללא תשלום רק בזכות חברותו עם אסרף. השופטת כתבה: "ספק גדול אם משרד עורכי דין כלשהו היה מספק שירות מקצועי לאדם כלשהו, בוודאי כזה הטוען שאין לו שום היכרות או קשר לשותפים המנהלים את משרד עורכי הדין, ללא חתימה על ייפוי כוח, לא כל שכן ללא תשלום תמורה כלשהי".
השופטת הדגישה כי בחינת העסקה צריכה להיעשות לפי ההתנהלות בפועל ולא לפי הכוונות הסובייקטיביות של הנישום. היא ציינה שבנטל ביצע לאורך השנים רכישה ומכירה של שש דירות מגורים, תוך הפקת רווחים משמעותיים ותוך קבלת פטורים ממסים, דבר המעיד על פעילות מסחרית.
בפסק הדין נקבע כי "שילוב העובדות של רכישת הדירה על ידי המערער בדיוק באותו יום בו נרכשו שלוש הדירות האחרות בבניין, הזהות בתמורה ששולמה עבור כל אחת מהדירות בבניין על אף קיומה של שונות ביניהן, הייצוג של המערער על ידי משרד עורכי הדין דורון טיקוצקי ושות' בהליך רכישת הדירה, אי תשלום שכר טרחה עורך דין למשרד טיקוצקי – מצביע על כך שהמסקנה הסבירה יותר היא כי התקיימה התארגנות עסקית".
השופטת הוסיפה כי המכירה לא הייתה של דירה אלא של בניין ופוטנציאל פרויקט, וכי הרוכשים שילמו את המחיר הגבוה בשל הפוטנציאל הממשי למימוש זכויות הבנייה. היא ציינה שהאדריכל העיד כי הציג לרוכשים סיכוי של מעל 80 אחוזים לקבלת היתר בנייה, וכי "מדובר ברמת וודאות גבוהה".
